등기원인을 증명하는 서면 부동산 검인계약서 농지취득자격증명 신청서 서류 토지거래허가제 뜻 의미
등기원인은 등기를 필요로 하는 원인이 되는 사실로 매매 증여 상속 혹은 저당권 지상권 설정계약 교환 시효취득 등이 있는데요 등기를 신청할때에 등기원인을 증명하는 서면을 제출하고 등기부에는 등기원인을 기재하게 됩니다 예컨대 부모님이 돌아가셔셔 상속으로 인해 소유권이전등기가 자식에게 넘어갈때 등기원인은 상속이게 됩니다
등기를 신청할 때에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 하는데 등기원인 증명하는 서면이란 등기할 권리변동의 원인이 되는 법률행위 또는 법률사실의 성립을 증명하는 서면을 말합니다 매매계약서 저당권설정계약서 전세권설정계약서 증여계약서 공유물분할계약서 대물반환계약서 명의신탁해지증서 토지수용의 협의성립확인서 매각허가결정정본 집행력있는 판결정본등이 이에 해당합니다
다만 등기원인을 증명하는 서면이 처음부터 없거나 (소유권보존등기 부동산표시변경등기 취득시효 상속등) 분실 또는 훼손 등의 사유로 이를 제출할수 없는 경우에는 신청서의 부본을 제출하면 됩니다 그런데 등기원인을 증명하는 서면을 제출할 경우에는 그 원인증서가 계약서인 경우에는 당해 계약서에 읍면동장의 검인을 받아야 하고 매수하고자 하는 부동산이 농지인 경우에는 시구읍면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 이를 첨부하여야 하며 토지거래허가내의 토지를 취득하려면 시군구청장의 토지거래허가증을 발급받아 첨부하여야 합니다
1.계약서에 검인을 받아 제출하는경우
계약서에 검인을 받아 제출해야 하는 경우는 주로 법적 효력을 강화하고 공식적인 기록을 남기기 위함입니다 검인은 주로 공증인이나 법원 기타 공적 기관에서 이루어지며 그 목적과 상황에 따라 다음과 같은 경우가 있습니다 중요한 계약이나 합의서를 작성할 때 그 계약의 진정성을 증명하고 법적 효력을 강화하기 위해 검인을 받을 수 있습니다검인 절차는 국가나 지역에 따라 다를 수 있으며 이를 위해 필요한 서류나 절차도 다를 수 있습니다 따라서 계약서를 검인받아야 하는 상황에서는 해당 지역의 법적 요구사항과 절차를 미리 확인하고 준비하는 것이 중요합니다
등기원인증서로 계약서를 첨부하여야 할 경우에는 그계약서에 검인을 받아 제출하여야 합니다 즉 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 당해 계약서나 판결문에 읍면동장의 검인을 받아 제출해야 합니다
①계약서에 검인을 받아야 하는경우
매매계약서 교환계약서 증여계약서 공유물분할계약서 양도담보계약서 가등기에기한 본등기 재산분할판결문 공공용지취득협의서 미등기건물에 대한 아파트분양 계약서등이 이에 해당됩니다
②계약서에 검인을 받지아니하고 제출하여도 되는경우 상속 취득시효 수용을 원인으로 한 소유권이전등기 소유권이전청구 보전의 가등기 계약의 일방당사자가 국가 또는 지방자치단체인경우 경매 공매을 원인으로 한 소유권이전등기선박 입목 재단등기의 경우 진정명의회복등기 등이 이에 해당됩니다
2.농지취득자격증명을 제출하여야하는경우
농지취득자격증명은 대한민국에서 농지를 취득하고자 하는 자가 농지법에 따라 반드시 제출해야 하는 서류입니다 이 증명서를 제출해야 하는 구체적인 경우는 다음과 같습니다 농지를 매입하려는 경우 매수자는 농지취득자격증명을 받아야 합니다 이는 매도인이 농지를 매도할 때 매수인이 실제로 농사를 지을 능력과 의지가 있는지 확인하기 위함입니다 농지를 상속받는 경우에도 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 상속인의 경우 농업 경영을 할 수 있는 능력과 의지를 증명해야 합니다 농지를 증여받을 때도 이 증명서가 필요합니다. 증여를 받는 사람이 농업에 종사할 의지가 있는지 확인하기 위해서입니다.농지를 임대차하는 경우에도 농지취득자격증명을 요구할 수 있습니다. 농지를 농업 외의 목적으로 사용하기 위해 전용 허가를 받을 때도 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이는 해당 농지가 농업에 적합한지, 그리고 전용 목적이 타당한지를 확인하기 위해 필요합니다 농지취득자격증명은 시/군/구청의 농지 담당 부서에서 발급받을 수 있으며 발급받기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요할 수 있습니다 신청서 농업경영계획서 농지이용계획서 신분증 및 주민등록등본 기타 필요한 서류 (예: 상속인의 경우 상속 관련 서류 등)농지취득자격증명은 농지를 실제로 농업 목적으로 사용할 의사와 능력이 있는지 그리고 농업 경영을 할 수 있는 적격성을 확인하는 절차로 이를 통해 농지가 비농업 목적으로 전용되는 것을 방지하고 농업의 지속 가능한 발전을 도모하는 데 목적이 있습니다
농지를 취득하고자 하는자는 농지의 소재지를 관할 하는 시구읍면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 소유권이전등기신청서에 첨부하여야 합니다 취득원인이 유상이든 무상이든 계약이든 아니든 불문합니다 다만 농지에 대한 소유권이전등기신청의 경우라도 모든 경우에 농지취득자격증명을 제출하여야 하는것인 아닌데요
①농지취득자격증명을 제출하는경우
농지데 대한 매매 증여 교환 양도담보 명의신탁해지 사인증여 계약해제 공매 상속인 이외의 자에 대한 특정 유증등을 등기원인으로하는경우 농취증을 제출해야함
②농지취득자뎍증명을 제출하지 아니하여도 되는경우
농지에 대한 상속 포괄유증등기 농지를 경매로 매수하여 등기하는 경우 단 매각기일까지 제출하지 아니하며 매각허가결정이 나오지 않음 사실상 제출 농지에 대한 취득시효완성 공유물분할 전정한 등기명의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기 농지에 대한 소유권이전등기청구권보전의가등기신청 농지에 대한 저당권설정등기 등에 이에 해당됩니다
3.토지거래허가
토지거래허가제는 특정 지역의 토지 거래를 규제하여 투기적 거래를 방지하고 토지 이용의 효율성을 높이기 위해 시행되는 제도입니다 이 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 운영되며 다음과 같은 경우에 토지거래허가를 받아야 합니다토지거래허가제는 국가 또는 지자체가 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 때 적용됩니다. 토지의 투기적 거래가 성행하여 지가가 급등하는 지역 개발사업이 예정되어 있어 투기 우려가 있는 지역 기타 공익상 필요에 의해 지정이 필요한 지역 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 대상 면적 기준은 토지의 용도에 따라 다르며, 일반적으로 다음과 같습니다 농지: 500㎡ 이상 임야 1,000㎡ 이상 개발제한구역 등 500㎡ 이상 기타 토지 300㎡ 이상 토지 거래 당사자는 거래 계약을 체결하기 전에 관할 구청에 허가를 신청해야 합니다 필요한 서류는 다음과 같습니다 토지거래허가신청서 토지이용계획서 신분증 및 주민등록등본 기타 요구되는 서류 관할 구청은 신청서와 제출된 서류를 검토하여 허가 여부를 결정합니다 주로 토지 이용 계획의 적정성 거래의 투기성 여부 등을 심사합니다 심사 결과에 따라 허가가 부여되거나 불허가될 수 있으며 허가를 받지 못한 경우 거래는 무효로 처리됩니다 허가를 받은 토지는 허가받은 목적대로 사용해야 하며 일정 기간 동안 임의로 목적 변경이나 전매가 제한될 수 있습니다 허가 목적에 따라 실질적으로 토지를 이용하지 않을 경우 처벌을 받을 수 있습니다 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우 해당 거래는 무효가 되며 관련자에게는 행정처분이나 형사처벌이 따를 수 있습니다.토지거래허가제는 지역의 부동산 시장을 안정시키고 불필요한 투기적 거래를 방지하며 계획적인 토지 이용을 유도하기 위한 중요한 제도입니다
토지거래허가구역내의 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 유상계약 또는 유상예약을 체결하고자 하는 경우에는 시군구청장의 허가를 받어야 합니다 따라서 소유권 지상권이 아니거나 소유권 지상권이라도 무상으로 이루어진 경우에는 허가를 받지 아니하여도 됩니다 즉 전세권이나 임차권 또는 저당권설정계약 등의 경우에는 토지거래허가를 받지 아니하여도 됩니다
①토지거래허가를 받아야 하는경우
소유권 및 지상권의 유상계약 유상설정계약또는 유상예약 (예 매매계약 교환계약 대물변제계약 양도담보계약 지료의지급이 있는지상권설정계약 지상권설정가등기 지상권이전가등기 가등기 거처분에 기한 가등기 담보가등기등이 이에 해당됩니다)
②토지거래허가를 받지 않아도되는경우
소유권및지상권의 무상계약 무상설정계약 무상예약 예시(증여계약 지료의지급이 없는지상권설정계 약 이혼당사자의재산분할 명의신탁해지 신탁 상속 유증 진정명의회복 점유취득시효등)전세권 임차권 지역권 저당권 설정계약등이 이에 해당됩니다
