주거용 오피스텔과 세금 구분 취득세 재산세 주택수 기준
오피스텔은 등기부등본상에 업무시설로 등재가 되어서 업무시설에 대한 세금이 부과되나 주거용으로 사용하고 있으면 주택분 재산세를 내더라도 주택청약시에는 주택수에 포함되지 않습니다 이렇게 오피스텔은 업무시설로 볼것인지 주택으로 볼것인지 각종 취득세 재산세 종부세 양도세 주택수등 소유자가 어떻케 사용하는지에 따라 부과되는 세금이 다릅니다
1. 오피스텔의 개념 및 주거용/업무용 구분
오피스텔은 “오피스(Office)”와 “호텔(Hotel)”의 합성어로, 주로 업무 및 숙박 기능을 결합한 공간입니다. 초기에는 업무용으로 설계되었으나 점차 규제가 완화되면서 바닥난방 및 욕실 설치가 허용되었고, 현재는 주거용 오피스텔(일명 아파텔)로 분류되는 사례가 늘어나고 있습니다.
주거용과 업무용의 차이는 실제 사용 용도에 따라 결정되며, 주요 구분 기준은 다음과 같습니다:
- 주방 및 목욕시설 유무
- 주방과 목욕시설이 구비된 경우 주거용으로 간주할 가능성이 높음.
- 임차인의 전입신고 여부
- 전입신고를 통해 거주지가 등록되면 주거용으로 판단 가능.
- 소유자의 사업자등록 여부
- 업무용: 소유자가 사업자 등록을 필수로 해야 함.
- 주거용: 소유자가 선택적으로 주택임대사업자로 등록할 수 있음.
2. 주거용 오피스텔의 세금: 취득세, 재산세, 양도세
2-1. 취득세
- 주거용과 업무용 구분 없이 동일하게 4.6% 부과
- 이는 일반건물 세율(4%)에 농어촌특별세와 지방교육세를 추가한 수치입니다.
- 다만, 주거용 아파트와 비교하면 취득세율이 상대적으로 높은 편(6억 이하, 85㎡ 이하 아파트는 1.1%)입니다.
- 부가가치세
- 업무용: 최초 분양 시 부가세 납부 필요.
- 주거용: 비과세.
- 업무용으로 등록 후 부가세를 환급받았다가 다시 주거용으로 전환 시 환급된 부가세를 가산세와 함께 추징당할 수 있음.
2-2. 재산세
재산세 부과 기준은 해당 오피스텔이 주택으로 분류되었는지 여부에 따라 달라집니다.
- 주거용 오피스텔
- 전입신고 이후 시·군·구청에 재산세 변동 신고를 해야 하며, 주택분 재산세가 부과됩니다.
- 주택임대사업자로 등록한 경우 관청에서 자동으로 주택 기준으로 재산세를 부과합니다.
- 업무용 오피스텔
- 상가로 간주되어 주택분 재산세가 아닌 일반 건축물 세율에 따라 재산세가 부과됩니다.
2-3. 양도세
양도세는 주거용과 업무용 오피스텔의 가장 큰 차이점 중 하나입니다.
- 주거용 오피스텔
- 주택수 포함: 1세대 2주택 이상일 경우 조정대상지역에서 양도세가 중과됩니다.
- 주택으로 간주되므로 양도 시 혜택 또는 중과세를 받을 가능성이 큼.
- 업무용 오피스텔
- 주택수 미포함: 다른 주택이 있더라도 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않으므로 1세대 1주택 기준 양도세 혜택이 유지됩니다.
3. 주거용 오피스텔의 주택수 포함 여부
- 주택수 포함 여부
- 실제 사용 현황과 세금 과세 기준에 따라 결정.
- 주거용으로 사용하고 전입신고 및 재산세 변동 신고를 완료한 경우, 주택으로 인정되어 주택수에 포함.
- 분양권 상태
- 오피스텔 분양권은 사용 전까지는 주거용 또는 업무용이 확정되지 않으므로 주택수에 포함되지 않음.
4. 주거용 건물로 분류되는 기준
주거용 건물로 인정받기 위해 필요한 조건은 다음과 같습니다:
- 전입신고
- 소유자나 임차인이 전입신고를 완료하면 주거용으로 인정될 가능성이 높음.
- 주택임대사업자 등록 여부
- 주택임대사업자로 등록하면 해당 오피스텔은 자동으로 주택으로 간주됩니다.
- 재산세 과세대장 확인
- 시·군·구청에서 주택으로 분류되어 주택분 재산세가 부과되고 있다면, 주거용으로 인정됩니다.
5. 업무용 오피스텔의 세금 및 주거 전환 시 유의사항
- 취득세 및 부가세
- 업무용으로 등록 시 부가세를 환급받을 수 있으나, 주거용으로 변경할 경우 환급받은 부가세와 가산세를 추징당할 수 있습니다.
- 임차인의 전입신고
- 업무용 오피스텔에 전입신고가 이루어지면 주거용으로 간주되어 과세 문제가 발생할 수 있습니다.
6. 세금 및 법적 분류가 미치는 영향
- 재산세
- 주거용으로 과세되면 주택분 재산세가 부과되며, 주택수에 포함됩니다.
- 양도세
- 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되므로 양도 시 조정대상지역에서 중과세를 받을 가능성이 높습니다.
- 1세대 1주택 비과세 혜택
- 업무용 오피스텔을 보유한 경우 주택수에서 제외되어 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 주거용 오피스텔은 혜택이 제한됩니다.
- 다른 주택 취득 시 중과세 여부
- 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 추가로 취득하면 중과세가 적용될 수 있습니다.
주거용 오피스텔은 그 사용 용도와 신고 상태에 따라 세금 및 법적 지위가 크게 달라지므로, 취득 전 용도 결정 및 세금 신고 과정에서 신중한 검토가 필요합니다.
