경매 부동산 소액임차인 최우선변제 기준시점 보증금 범위

소액임차인은 주택임대차보호법에 따라 경매나 공매에서 일정 조건을 충족하면 다른 채권자들보다 우선적으로 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리를 가진 임차인을 의미합니다. 이는 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 마련된 제도로, 특히 소액 보증금으로 주택을 임차한 사람들을 경제적 손실로부터 최소한으로 보호하기 위한 장치입니다. 소액임차인으로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

1.소액임차인의 정의와 보증금 기준

소액임차인으로 인정받기 위해서는 주택임대차보호법 시행령에서 정한 보증금 범위 내에 들어야 합니다. 이 범위는 지역별로 다르게 설정되며, 다음과 같은 구분이 있습니다:

위 표 보시면 몇년에 한번씩 보증금 범위가 현실에 맞게 올라가고 있는데요 현재시점 2023년 2월 21일 이후에 서울시에서 1억6500만원 이하 범위에서 최우선으로 5천500만원 문제시 임차인에게 최우선변제 해주고 있습니다 이건 요건으로 2023년 2월 21 이후에 서울시는 1억6500만원 이하 이기 때문에 1억 7천만원 보증금이면 최우선 변제 대상이 아니라나는 소리입니다 1억6천5백만원 이하여지만 소액임차인으로 최우선변제 해줍니다 서울 아닌 다른 지역 과밀억제권역 몇 세종시 용인시 화성시 김포시 즉 수도권 주변 도시들은 2023년 2월21일 1억4천5백만원 이하 보증금에 해당해야 되고요 이지역에서 1억5천 보증금은 소액임차인에 해당되지 않아서 최우선변제 해주지 않습니다

이렇게 추후 경매시 순위별로 권리자에게 배당되는 순서인데 소액임차인 최우선변제는 말그대로 제일 선순위로 먼저 배당해주는데요 자격과 요건을 정확하게 따지게 됩니다 내가 소액임차인 최우선변제 대상이 되는지는 내가 이사간 날짜 기준이 아니라 그 해당 부동산에 최초의 담보물권 설정일을 기준으로 해서 위 날짜를 보고 또 해당 지역을 보고 보증금액 이하 인지 체크해 보면 그 옆에 최우선으로 먼저 배당을 해주게 됩니다

참고: 정확한 금액은 주기적으로 개정되며, 시행령 개정 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

2.최우선변제권의 행사 요건
최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다:

(1) 대항력의 보유
임차인은 경매 신청 등기 전에 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 대항력은 주택에 입주하고 주민등록을 마침으로써 취득됩니다.
대항력은 경매 절차 종료 시점까지 유지되어야 하며, 이를 위해 경매 진행 중에는 이사를 가지 않아야 합니다. 만약 부득이하게 이사를 해야 한다면, 임대차등기명령을 통해 대항력을 유지해야 합니다.

(2) 소액임차인의 요건 충족
소액임차인의 기준은 경매에 영향을 미치는 최초의 담보물권(예: 근저당권) 설정 당시를 기준으로 판단합니다. 임대차 계약 체결 시점이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

3.최우선변제금액의 한도와 배당 방식

소액임차인의 최우선변제는 주택 가액의 1/2 한도 내에서 인정됩니다.일반 다세대 주택 빌라나 아파트는 1세대가 거주해서 배당에 별문제가 없는데요 서울 수도권에서 많이 보이는 다가구주택 형태 3층에는 주인세대 살고 1층 2층 혹은 반지층에 각 호수까지 있는 구조에서 다가구주택이 경매시 소액임차인이 많다 보니 여기에 해당하는 임차인은 꼼꼼히 챙겨보셔야 합니다

(1) 다가구주택의 배당

하나의 주택에 소액임차인이 다수일 경우, 최우선변제금의 총합이 주택가액의 절반을 초과하면 비례배당으로 분배됩니다.

주택가액은 다음을 기준으로 산정됩니다:
낙찰대금,입찰보증금의 배당기일까지의 이자,몰수된 입찰보증금,집행비용 공제 후의 금액

(2) 안분배당
다수의 소액임차인이 존재할 경우, 각 임차인의 최우선변제금을 비율로 나누어 배당하게 됩니다. 이는 배당 절차의 공정성과 효율성을 위해 마련된 방식입니다.

4.배당요구의 중요성
소액임차인은 배당요구 종기일까지 배당요구 신청을 반드시 해야 합니다. 배당요구를 하지 않을 경우, 최우선변제권이 보장되지 않을 수 있습니다.

배당요구 시 제출 서류:채권 계산서,임대차계약서 사본,주민등록등본

참고: 경매는 민사집행법에 따라 진행되는 절차법으로, 정해진 절차를 엄수해야 권리를 보장받을 수 있습니다.

5.최우선변제권의 사회적 취지

최우선변제권은 경매 시 발생할 수 있는 소액임차인의 경제적 손실을 최소화하기 위한 제도적 장치입니다. 이를 통해 임차인은 주거권과 최소한의 경제적 권리를 보장받을 수 있습니다. 특히, 경매에서 소액임차인의 최우선변제금은 채권자들 중 가장 우선적으로 배당됩니다.

주요 정리: 소액임차인의 권리 체크리스트

1.내가 소액임차인에 해당하는지 확인:

•주택임대차보호법 시행령에서 정한 보증금 범위와 최우선변제금액 확인.

2.대항력 유지:

•경매 시작 전 입주와 주민등록 완료.
•경매 절차 종료 시까지 이사 금지.

3.배당요구 필수:

•배당요구 종기일까지 신청 완료.

4.소액임차인의 보호 요건:

•최우선변제권 행사로 우선 배당 보장.
•배당금 부족 시 비례배당 적용.

소액임차인으로서 자신의 권리를 정확히 이해하고, 필요한 절차를 엄수하여 보호받으시길 바랍니다.