주택 임대차 3법 이란 뜻 전월세상한제 전월세신고제 계약갱신청구권

주택 임대차 3법이 2020년 중반에 도입된 이후, 많은 임대인과 임차인들이 새로운 법률에 대해 궁금증을 가지고 있습니다. 특히 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 대한 궁금증이 많습니다. 이번 글에서는 주택 임대차 3법 중 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 대한 사례별 Q&A를 통해 주요 내용을 정리해 보겠습니다.

주택 임대차 3법 요약

주택 임대차 3법은 세입자의 권익을 보호하고 임대 시장의 안정을 목적으로 마련된 법률입니다. 이 법에는 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제라는 세 가지 주요 제도가 포함되어 있습니다.

1.전월세 상한제 (2020년 7월 31일 시행):

•임대차 계약 갱신 시 보증금 및 임대료의 인상 폭을 5% 이내로 제한합니다.
•지자체가 5% 범위 내에서 인상 상한을 결정하면 그에 따라야 합니다.

2.계약갱신청구권 (2020년 7월 31일 시행):

•세입자가 2년 계약이 끝난 후 한 번 더 2년 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
•다만, 집주인이 직접 거주하는 등 9가지의 예외 사유에 해당하는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.

3.전월세 신고제 (2021년 6월 시행):

임대차 계약 후 30일 이내에 계약 내용을 관할 시군구청에 신고해야 합니다.
이제 각 사례별로 주택 임대차 3법에 따른 주요 질문과 답변을 알아보겠습니다.

1.법 시행 전에 재계약하면서 전세금을 20% 올렸다면, 이를 다시 5%로 조정할 수 있을까요?

만약 계약 만료일이 법 시행일 이후라면, 전세금 인상률을 5%로 다시 조정할 수 있습니다. 그러나 이 경우, 세입자는 두 가지 선택지를 가지게 됩니다. 첫 번째 선택은 20% 인상을 유지하는 것입니다. 이 경우, 계약 갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 간주되어, 2년 뒤에 다시 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 두 번째 선택은 인상률을 5%로 조정하는 것입니다. 그러나 이 경우에는 계약 갱신청구권을 이미 사용한 것으로 간주되어, 2년 후에는 집주인이 요구하면 세입자는 퇴거해야 합니다.

2.임대인이 새로운 임차인을 구했다고 해서 현재의 임차인에게 나가라고 한다면 어떻게 대처해야 할까요?
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임대인이 새로운 세입자와 계약을 맺은 시점이 법 시행 이전이라면, 현재 임차인은 퇴거해야 합니다. 그러나 새로운 임대 계약이 법 시행일 이후에 이루어졌다면, 현 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 2년의 추가 거주를 요구할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해야 합니다.

3.현재 거주 중인 집에서 이미 4년을 살았다면, 계약 만료 시 반드시 나가야 하나요?

계약갱신청구권은 소급 적용됩니다. 즉, 과거 거주 기간과 상관없이 법 시행일 이후에는 한 번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 중요한 점은, 이전에 별다른 조율 없이 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신 기간이 끝난 후에 갱신청구권을 한 번 더 행사할 수 있다는 것입니다.

4.재계약할 때 전세를 월세로 전환할 수 있나요?

계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 할 경우, 원칙적으로 계약 조건은 이전과 동일하게 유지되어야 합니다. 하지만 임차인이 동의한다면 전세를 월세로 전환할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면 월세 전환율은 기준금리 0.5%에 2.0%를 더한 2.5%를 적용합니다. 따라서 전세를 월세로 전환할 때는 이 전환율을 기준으로 계산할 수 있습니다.

5.계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 했다면, 무조건 2년을 살아야 하나요?

아닙니다. 계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 했더라도, 임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있습니다. 임차인이 해지를 요청한 경우, 임대인은 해약 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 따라서 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 생기며, 보증금을 임차인에게 돌려주어야 합니다.

6.임대인이 본인이 직접 거주한다고 하여 이사를 갔는데, 다른 세입자가 살고 있다면 손해배상청구가 가능한가요?

네, 가능합니다. 임대인이 직접 거주할 것이라고 하여 임차인이 퇴거했음에도 불구하고 다른 사람이 거주하고 있다면, 임차인은 손해배상청구를 할 수 있습니다. 손해배상 금액은 계약 거절 당시 3개월 치 월세나 새 임차인에게 올려 받은 월세와 기존 임차인의 월세 차액 2년 치에 해당하는 금액, 또는 계약 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 배상 요구를 할 수 있습니다.

7.임대인이 직접 거주한다고 하여 계약갱신을 못하고 이사했는데, 이후 집을 팔았다면 손해배상청구가 가능한가요?

원칙적으로는 가능합니다. 임대인이 직접 거주할 계획으로 계약갱신을 거절했으나, 이후 집을 팔았다면 이는 허위 사유로 간주될 수 있습니다. 따라서 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 집을 팔 수밖에 없는 불가피한 사유가 있고 이를 입증할 수 있다면, 손해배상 대상에서 제외될 수 있습니다.

8.전세대출 신규, 증액, 기간 연장 시 집주인의 동의가 필요한가요?

전세대출의 경우, 대출금이 임차인의 전세보증금을 담보로 설정되기 때문에, 전세대출 신규, 증액, 기간 연장 시에는 집주인의 동의가 필요합니다. 따라서 임차인은 전세대출 기간 연장을 할 때 집주인의 동의를 반드시 받아야 합니다. 집주인의 동의가 없으면 전세대출 기간 연장에 어려움을 겪을 수 있습니다.

9.임대인이 그 임대주택에 직접 거주하려면 어떻게 해야 하나요?

임대인이 직접 거주할 계획이 있다면, 임차인에게 계약 만료 6~1개월 전까지 직접 거주할 필요성을 통보해야 합니다. 그리고 계약 만료 시점에 전세보증금을 반환하고, 임대인이 직접 입주하면 됩니다.

10.임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약 갱신을 요구한 경우, 임대인이 거절할 수 있는 사유는?

임대인은 다음의 9가지 사유에 해당하는 경우에 한해 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다:

•집주인이 직접 거주하는 경우 (직계존비속 포함)
•차임 2개월분 이상 연체한 경우
•임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 임차인으로서 의무를 위반한 경우
•허위 계약을 체결하거나 정해진 용도 외로 주택을 사용한 경우
•임대인의 동의 없이 주택을 양도하거나 전대(재임대)한 경우
•주택을 무단으로 증축, 개축, 개조하여 주거 기능이 훼손된 경우
•주택이 재개발, 재건축 예정인 경우
•주택이 전부 또는 일부 멸실되어 주거 기능이 상실된 경우
•임대인과 임차인이 합의한 경우

이와 같은 경우에는 임차인의 계약갱신청구권 행사에도 불구하고 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.