소액임차인 최우선변제권 범위 서울시 최우선변제금 예시

소액임차인 최우선변제권에 대해 알아보고, 내가 해당되는지 체크하고 권한을 행사하는 방법을 살펴보겠습니다. 과거에 많은 임차인들이 피해를 입었기 때문에 주택임대차보호법이 제정되었고, 소액임차인 최우선변제권이 생겨 최소한의 보호를 받게 되었습니다

소액임차인은 보증금이 적은 임차인을 의미하며, 경매 시 해당되려면 일정 기준과 보증금 조건을 충족해야 합니다. 그럼 소액임차인이 되기 위한 기준과 최우선변제 금액을 어떻게 변제받을 수 있는지 살펴보겠습니다.

소액임차인 최우선변제권 기준

소액임차인 보증금 기준

2023년 2월14일부터 현시점에서 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 소액임차인의 보증금 범위는 다음과 같습니다:

•서울: 1억 6천5만 원 이하
•수도권(서울 제외): 1억 4500만원 이하
•광역시 및 세종시: 8천5만 원 이하
•그 외 지역: 7천5만 원 이하

이 보증금 기준을 충족해야 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.

많이들 착각하시는것중에 하나가 이 날짜 기준은 내가 이사간날이 아니라 그 해당 집에 담보권설정기준일로 위 표를 분류하셔야 합니다 담보권설정일 대표적 근저당이 2022년에 설정되 있으면 서울은 1억5천만원 이하 최우선변제금 5천만원 최우선 변제 받을수 있는데 만약에 내 보증금액이 1억5천5백만원 이라면 최우선변제 대상에 포함되지 않습니다 즉 최초 담보 설정일날을 위표를 보시고 보증금액도 맞아야 최우선변제 대상이 됩니다

최우선변제금

최우선변제금은 지역별로 상이하며, 예를 들어 서울에서는 1억 6천5백만 원 이하의 보증금을 가진 임차인이 최우선변제금으로 5,500만 원을 변제받을 수 있습니다.

최우선변제권 행사 조건

최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다:

1.전입신고 및 주택 인도: 경매 신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 완료해야 합니다.
2.담보물권 설정 기준: 소액임차인이 경매에서 보호받기 위해서는 자신이 전입한 날이 아닌 부동산의 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 합니다. 예를 들어, 2018년 9월 17일에 담보물권이 설정된 경우, 해당 보증금 범위에 맞아야 최우선변제를 받을 수 있습니다.
3.배당 요구: 경매법원에서 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 최우선변제를 받을 수 없습니다.

소액임차인 판단 시점

소액임차인 여부를 판단하는 시점은 경매개시 결정 등기일입니다. 임대차 계약 체결 당시에는 보증금이 초과하여 최우선변제 대상이 아니더라도, 경매개시 결정 등기 이전에 보증금액을 감액하면 보호를 받을 수 있습니다. 배당요구 종기일까지 감액된 임대차계약서를 제출하면 보호받을 수 있습니다.

경매 시 소액임차인의 배당 절차

1.경매 개시 결정: 경매가 시작되면 법원에서 배당요구 종기일까지 배당 요구를 하라는 통지가 옵니다.
2.배당 요구: 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 합니다. 배당 요구를 하지 않으면 보증금을 보호받을 수 없습니다.
3.배당 절차: 법원이 경매 절차를 통해 매각 대금을 배당할 때, 최우선변제권이 인정된 소액임차인은 최고 1순위로 배당을 받습니다.

명도와 보증금 반환

소액임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그러나 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하여 전입신고를 완료한 경우, 대항력이 생기기 때문에 매수인으로부터 보증금을 반환받기 전까지는 주택을 비워주지 않아도 됩니다.

이렇게 소액임차인의 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 경매 시 소액임차인으로서 보호받기 위해서는 위의 조건들을 충족해야 하며, 특히 배당요구를 꼭 해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.