주택임대차보호법 후순위 임차인 경매 대위변제 대항력 있는 선순위임차인 자격변경

저당권 항목에서 말소기준 권리인 최초 근저당 이후에 후순위 권리자로 임차인이 많은 주거용 건물의 경매에 있어서도 임차인이 공동으로 대위변제를 하는 경우가 종종 있을 수 있습니다 대위변제라 함은 채무자가 변제하여야 할 채무액을 채무자가 아닌 자 경매에 있어서는 대부분 후순위 임차인이 대신 변제하는 것을 말하는데요

이런 경우 말소기준 권리인 최초 근저당 또는 담보가등기 가압류 등의 금액이 적은 경우 대위변제의 가능성이 높으며 후순위 임차인이 많은 주거용 건물 경매에 있어서도 임차인이 공동으로 대위변제를 하는 경우가 종종 있을 수 있습니다

대위변제가 일어나는 이유는 말소기준권리에서 뒤지는 후순위 임차인의 경우 낙찰자에 대한 대항력이 없지만 선순위 권리자의 채권액이 비교적 많지 않을 때 임차인이 채무자를 대위해서 선순위권리자의 채무를 변제하고 등기부상에서 변제된 권리를 말소함과 아울러 권리의 말소 사실을 경매법원에 신고하게 되면 임차인과 같은 후순위 권리자는 선순위 권리가 소멸됨으로 인해서 결과적으로 순위가 상승하게 되로 이로 인해 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 취득할 수가 있기 때문입니다

즉 저당권 설정등기와 경매기입등기 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 낙찰자가 경락을 받기 이전에 저당권 설정등기가 이러한 사유로 말소되면 그 임차권은 대항요건을 갖춘 때로부터 대항력을 갖게 되었다 할 것이고 그 대항력이 존속하여도 담보가치가 손상된 선순위 근저당이 없는 이상 낙찰을 이유로 해서 임차권 대항력이 소멸하지 않습니다

이처럼 후순위 임차인이 선순위 저당권자등의 채권을 변제하고 그 등기를 말소함으로써 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 최종 시점은 낙찰자가 소유권을 취득하는 시점인 낙찰대금 지급기일 이전까지입니다

이런 경우는 임차인의 전세금보다 선순위 저당권의 채권금액이 낮은 수준일 때 자주 발생하는데 이처럼 대위변제로 인해 선순위가 변경되는 경우 낙찰자는 낙찰을 포기하지 않으면 임차인의 전세금을 전부 부담해야 하는 상황이 발생할 가능성이 있어 결국 낙찰자로서는 울며 겨자 먹기로 법원에 매각조건변경을 원인으로 한 낙찰허가 결정취소 신청을 하고 입찰보증금을 반환받을 수밖에 없습니다