법원경매 가등기 배당은 담보가등기 해당 보전가등기 제외
가등기와 관련한 배당분석은 담보가등기일 경우에만 문제가 되고 소유권 이전청구권 보전 가등기는 배당과는 무관한데요 선순위 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매가 된 경우엔 담보가등기권자는 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있습니다
담보가등기는 일반적으로 저당권과 유사하게 취급되며 담보가등기권자는 경매 절차에서 우선변제를 받을 권리가 있습니다 특히 선순위 담보가등기가 설정된 부동산이 경매에 부쳐진 경우 담보가등기권자는 다른 채권자들보다 자기 채권에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다
담보가등기의 우선순위
담보가등기를 저당권으로 보고 담보가등기가 설정된 시점을 저당권 설정 시점으로 간주합니다 만약 후순위 담보가등기가 존재하는 경우 담보가등기권자는 다른 권리자들과 접수순위에 따라 우선순위를 정하게 됩니다 예를 들어 같은 날에 주택 임차인이 주택 인도 및 주민등록을 마치고 확정일자를 받은 경우에도 담보가등기권자가 우선합니다.
배당 절차에서의 담보가등기
담보가등기가 설정된 부동산에 후순위 가압류 채권이 있는 경우 담보가등기권자는 선순위 가압류 채권에 대해서는 우선변제를 주장할 수 없습니다 따라서 채권액에 따른 안분비례에 의해 1차 배당을 하고, 후순위 가압류 채권에 대해서는 담보가등기권자의 우선변제가 인정됩니다 이때 담보가등기권자는 후순위 가압류 채권의 배당액으로부터 자기 채권액을 우선 변제받게 됩니다
조세 채권과 담보가등기
국세와 지방세 채권은 법정기일과 담보가등기 설정일의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다 특히 해당 재산에 부과된 국세와 지방세는 담보가등기권자보다 항상 우선합니다
채권신고와 우선변제권
담보가등기권자는 배당요구의 종기까지 법원에 채권신고를 해야 우선변제를 받을 수 있습니다 만약 채권신고를 하지 않으면 우선변제 범위에 들어가지 못하며 경매가 종결되면 담보가등기권리도 소멸하게 됩니다
낙찰과 본등기
낙찰자가 낙찰대금을 모두 납부한 후 담보가등기권자가 본등기를 하더라도 이는 원인무효의 등기로 간주되어 무효가 됩니다 또한 담보가등기권자가 본등기를 통해 소유권자로 등기된 후 제3자에게 소유권을 이전한 경우에도 이는 무효입니다 왜냐하면 낙찰로 인해 담보가등기의 피담보채권은 이미 소멸된 것으로 보기 때문입니다 이러한 절차와 법적 근거를 잘 이해하고 경매 절차에 참여해야 담보가등기권자로서의 권리를 올바르게 행사할 수 있습니다
경매 담보가등기 배당 이 경우 담보가등기를 저당권으로 보고 그 담보가등기가 경료된 때에 저당권등기가 설정된 것으로 봅니다 그리고 후순위 담보가등기일 경우에는 담보가등기와 전세권 근저당권과 등 상호 간에는 접수순위가 빠른 사람이 우선합니다 담보가등기 설정일과 같은 날 주택 인도 주민등록 확정일자를 받은 주택 임차인보다 우선합니다
그리고 담보가등기에 대하여 및 후순위 가압류 채권이 있는 경우 가등기 담보권자는 선순위 가압류 채권에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없어 그 피담보채권과 선순위 및 후순위 가압류 채권에 대하여 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 배당을 한 후 담보 가등기권자는 후순위 가압류 채권에 대하여는 우선변제권이 인정되어 그 채권으로부터 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 변제받을 수 있습니다 그리고 국세 지방세 채권과 담보가등기 선후는 조세의 법정기일과 담보가등기 설정일의 선후에 따라 결정됩니다 그러나 당해 재산에 부과된 당해세로서 담보가등기 설정자에게 납세의무가 있는 국세와 지방세는 담보 가등기권자보다 항상 우선하게 됩니다
담보 가등기권자는 배당요구의 종기까지 반드시 법원에 채권신고를 해야 우선변제를 받으므로 채권신고를 하지 않으면 우선변제 범위에 들어가지 않습니다 결국 선순위 가등기 담보권자가 법원으로부터 채권신고의 최고를 받고도 채권신고를 하지 않은 경우 가등기 담보권자는 해당 경매절차에서 우선변제를 받지 못할 뿐만 아니라 경매의 종결로 가등기 담보권자 체도 소멸하게 됩니다
따라서 낙찰자가 낙찰대금을 모두 납부한 후에 담보 가등기권자가 본등기를 한 경우에도 원인무효의 등기로서 무효가 됩니다 또한 담보 가등기권자 본등기를 하여 자신이 등기부상 소유권자로 등기되어 있음을 기회로 삼아 제3자에게 다시 소유권을 이전하였다 하더라도 이는 여전히 무효입니다 왜냐하면 낙찰로 담보가등기의 피담보채권은 이미 소멸한 것으로 봅니다
