대항력 있는 없는 임차인 뜻 경매 선순위 인수 후순위 말소 인도명령대상자

주택임대차 보호법상 임차인이란 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임차인을 말하는데요 경매실무에서 나오는 주택 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인 혹은 대항력 없는 선순위 임차인 혹은 대항력 있는 후순위 임차인 혹은 대항력 없는 후순위 임차인 그리고 최우선변제권 보호받는 소액임차인 등으로 나누어 볼 수 있습니다

주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임차하는 사람을 의미합니다. 경매 실무에서는 임차인을 다음과 같이 분류할 수 있습니다:

1.대항력 있는 선순위 임차인
2.대항력 없는 선순위 임차인
3.대항력 있는 후순위 임차인
4.대항력 없는 후순위 임차인
5.최우선변제권 보호받는 소액임차인

이 중 낙찰자가 인수하는 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 반면, 대항력 있는 후순위 임차인과 최우선변제 소액임차인은 배당분석에만 영향을 미치며 낙찰자의 인수 여부와는 관련이 없습니다.

대항력 있는 선순위 임차인

대항력 있는 선순위 임차인은 낙찰자에 대해 대항할 수 있는 유일한 임차인입니다. 이들은 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자를 취득했는지 여부에 따라 우선변제권의 유무가 결정됩니다.

1.대항력과 우선변제권을 갖춘 경우:

대항력을 갖추고 확정일자를 부여받아 우선변제권까지 있는 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
이들은 낙찰금액으로부터 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리와 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있는 권리를 겸유하고 있으며, 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다.

2.대항력은 있으나 우선변제권이 없는 경우:

확정일자를 부여받지 않아 우선변제권이 없는 경우에는 배당요구를 할 수 없고 낙찰자에 대해서만 대항할 수 있습니다.
대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 임차인이 우선변제권 행사로 배당요구를 하였으나 낙찰대금에서 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우, 또는 배당요구를 하지 않은 경우, 대항력만 갖춘 임차인의 경우 낙찰자가 선순위 임차인의 권리를 인수하게 됩니다.

3.대항력 없는 후순위 임차인

대항력과 우선변제권이 모두 없는 후순위 임차인은 우선변제권이 성립되지 않으므로 낙찰자에 대해 인수되는 권리가 없습니다. 이 경우 낙찰자는 임차인으로부터 명도를 요구할 수 있습니다.이와 같이 주택임대차보호법 상 임차인의 분류와 각 임차인의 권리 및 낙찰자의 인수 여부를 정리해 보았습니다. 이를 통해 경매 실무에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 이해를 돕고자 합니다.

주택임대차보호법 임차인 분류

이중 낙찰자가 인수하는 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인의 경우에 해당되며 다만 대항력 있는 후순위 임차인과 최우선변제 소액임차인은 배당분석에서만 문제가 될 뿐 낙찰자의 인수 여부와는 관계가 없습니다

경매 대항력 있는 선순위 임차인

이는 낙찰자가에 대항할 수 있는 유일한 임차인으로서 대항력을 갖추고 있음을 전제로 하여 확정일자를 취득하였는지 여부에 따라 우선변제권이 있는 경우와 우선변제권이 없는 경우로 나누어 볼 수 있습니다 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받아 우선변제권까지 갖춘 임차인은 낙찰자에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 낙찰금액으로부터 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다

대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 우선변제권이 없는 경우에는 배당요구를 할수 없고 낙찰자에 대해서만 대항할 수 있습니다 결국 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 임차인이 우선변제권 행사로써 배당요구를 하였으나 낙찰대금에서 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우와 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 임차인이지만 우선변제권의 행사로써 배당요구를 하지 않은 경우와 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 우선변제권이 없는 경우 등에 있어서는 낙찰자가 선순위 임차인 권리를 인수하게 됩니다

경매 대항력 없는 후순위 임차인

대항력과 우선변제권이 모두 없으므로 우선변제권은 대항력의 성립을 전제로 하기 때문에 대항력이 없으면 우선변제권도 없습니다 낙찰로 명도의 대상이 도리뿐 낙찰자가 인수하는 권리는 아닙니다