지상권 경매 권리분석 인수 소멸 토지 나대지 저당권설정시 담보지상권 함께 설정
경매 권리분석에서 대표적인 말소기준 권리가 근저당인데요 지상권은 말소기준 권리에 해당되지 않습니다 경매에서 지상권 권리분석해보면 다만 말소기준 권리의 선후에 따라 인수와 소멸 여부만 가려지게 됩니다 지상권은 선순위 저당권 압류채권 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 낙찰로 소멸됩니다
경매 권리분석에서 지상권의 인수와 소멸
경매 권리분석에서 가장 중요한 말소기준 권리는 근저당입니다 반면 지상권은 말소기준 권리에 해당되지 않습니다 경매에서 지상권의 권리분석을 해보면 말소기준 권리의 선후에 따라 지상권의 인수와 소멸 여부가 결정됩니다 지상권은 선순위 저당권 압류채권 가압류 채권에 대항할 수 없을 경우 낙찰로 소멸됩니다 즉 말소기준 권리보다 선순위인 지상권은 낙찰자가 인수하게 되지만 말소기준 권리보다 후순위인 지상권은 설정기간에 관계없이 무조건 낙찰로 소멸됩니다 따라서 지상권을 설정한 후 지어진 건물이 경락 이후에도 낙찰자로부터 철거 요구 대상이 되지 않으려면 선순위 근저당권 등 말소기준 권리보다 앞서 경료된 지상권에 기초해야 합니다 선순위 지상권의 경우 낙찰로 소멸되지 않으며 지상권자는 지상권 존속기간 동안 지료를 청구할 수 있습니다 지상권의 존속기간이 만료된 경우 갱신을 거절하고 현존하는 건물 공작물 수목을 매수해야 합니다
저당권 설정과 지상권 설정의 관계
토지에 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하는 경우를 살펴보겠습니다 은행 등 금융기관은 나대지에 대해 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정합니다 이런 경우 토지 소유자가 건물을 신축하려면 지상권자인 은행의 승낙을 받아야 하며 은행은 신축 건물에 대해 최선순위 저당권 설정을 조건으로 건물 신축을 승낙합니다 토지 저당권자가 지상권까지 설정하는 이유는 저당권자의 승낙 없이 지상에 건물을 건축하지 못하게 하여 토지의 담보가치를 보존하기 위함입니다 즉 지상에 건물을 신축한 것이 저당권 설정자인 토지 소유자라면 저당권자는 토지 저당권을 실행하면서 동시에 지상 건물에 대해서도 경매를 일괄 신청할 수 있어 담보가치에 변동이 없습니다 하지만 그 지상 건물이 토지 소유자의 허가를 받아 제3자가 신축한 경우라면 일괄 경매 신청을 할 수 없어 토지 저당권자의 담보가치가 현저히 저하될 수 있습니다
경매 진행 시 지상권의 처리
토지상에 저당권과 지상권이 동시에 설정된 후 경매가 진행되었을 경우 지상권은 선순위 저당권자가 저당권의 효력을 강화하기 위해 동시에 설정한 것이므로 부동산 경매 시 후순위 저당권자는 선순위 저당권자의 채권최고액을 공제한 잔액에 대해서만 우선변제를 받을 수 있습니다 이러한 내용을 바탕으로, 경매에서 지상권의 선후 인수 말소 여부와 은행이 토지에 저당권 설정 시 지상권을 함께 설정하는 이유에 대해 알아보았습니다 지상권이 선순위 권리로 유지되기 위해서는 말소기준 권리보다 앞서 설정되어야 하며 이는 경매 과정에서 중요한 역할을 합니다
말소기준 권리보다 선순위 지상권은 낙찰자가 인수하게 되고 말소기준 권리보다 후순위 지상권은 그 설정기간에 관계없이 무조건 낙찰로 소멸하게 됩니다 따라서 지상권을 설정한 후에 지어진 건물이 경락 이후에도 낙찬인로부터 철거 요구 대상에 해당되지 않기 위해서는 선순위 근저당권 등 말소기준 권리보다 앞서 경료된 지상권에 기초하고 있어야 합니다 선순위 지상권에 해당되어 낙찰로 지상권이 소멸되지 않고 더불어 지상권자를 상대로 하여 지상권 존속기간 동안 지료를 청구할 수 있으며 지상권의 존속기간이 만료된 경우에는 갱신을 거절하고 현존하는 건물 공작물 수목을 매수하여야 합니다
토지에 저당권 설정을 하면서 동시에 지상권을 설정한 경우를 살펴보면 은행 등 금융기관은 나대지에 대하여 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하는데 이런 경우 토지 소유자가 건물을 신축하려면 지상권자인 은행의 승낙을 받아야 하고 은행은 신축건물에 대해 최선순위 저당권 설정을 조건으로 하여 건물 신축을 승낙하게 됩니다
이처럼 토지 저당권자가 지상권까지 설정하는 이유는 저당권자의 승낙 없이 지상에 건물을 건축하지 못하게 하여 토지의 담보가치를 보존하기 위함입니다 즉 그 지상에 건물을 신축한 것이 저당권 설정자인 토지소유자라면 저당권자는 토지 저당권을 실행하면서 동시에 지상건물에 대하여도 경매를 일괄하여 신청할 수 있어 담보가치에 변경이 없지만 만일 그 지상건물이 토지소유자의 허가를 받아 제3자가 신축한 경우라면 일괄경매신청을 할 수 없고 이런 경우 토지 저당권자의 담보가치가 현저하게 저하가 됩니다
이렇게 토지상에 저당권과 지상권이 동시에 설정된 후 경매가 진행되었을 경우의 지상권은 선순위 저당권자가 저당권의 효력을 강화하기 위하여 지상권도 동시에 설정한 부동산에 대한 경매 시 후순위 저당권자는 선순위 저당권자의 채권최고액을 공제한 잔액에 대하여만 우선변제를 받을 수 있습니다 선순위 저당권자가 그 지상권을 동시에 설정한 것은 저당권의 효력을 강화하기 위한 것에 불과하므로 그 기본이 되는 저당권이 경락으로 소멸하게 되면 지상권도 소멸하게 됩니다 지상권의 경우에 권리이므로 배당금액과는 관련이 없으므로 배당 문제는 발생하지 않습니다
