경매 말소기준권리 대위변제 뜻 후순위 임차인 대항력 변경 순위 상승
경매 권리분석 대위변제 하면 후순위임차인 대항력 바뀔 수 있어요 경매에 입찰하려고 할 때 권리분석 첫 번째 말소기준 권리 찾는다고 했는데 보통 말소기준 권리 90%가 근저당이 제일 많은데요 말소기준 권리 저당권 근저당권은 해당 목적 부동산에 대해 꼭 하나만 설정되는 것은 아니고 여러 개 설정될 수가 있습니다
경매에 입찰할 때 권리분석은 매우 중요하며, 특히 말소기준 권리와 대위변제에 관한 이해가 필수적입니다. 아래에서 자세히 설명하겠습니다.
1.말소기준 권리 찾기
경매에서 말소기준 권리를 찾는 것이 첫 번째 단계입니다. 보통 근저당권, 저당권, 가압류, 압류 등이 말소기준 권리가 되며, 이 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸하게 됩니다. 말소기준 권리는 해당 부동산의 등기부 등본에서 확인할 수 있습니다.
2.대위변제란?
대위변제는 채무자가 아닌 제3자가 채무를 대신 변제하는 것을 말합니다. 대위변제가 이루어지면 원래의 채권자가 가진 권리는 변제한 제3자에게 이전됩니다.
3.대위변제와 순위 상승
대위변제는 후순위 권리자의 순위 상승을 가져올 수 있습니다. 예를 들어, A가 B에게 1억 원의 근저당권을 설정하고, 이후 C와 D가 추가로 저당권을 설정한 경우를 생각해 보겠습니다. 만약 C가 B의 근저당권을 대위변제하게 되면, C는 B의 권리를 인수하게 되어 B의 자리에 서게 됩니다. 이 경우 C는 말소기준 권리가 되고, 그보다 후순위였던 D의 권리가 순위가 상승하게 됩니다.
4.임차인의 대항력 변화
임차인의 대항력은 임대차 계약을 통해 확보된 권리로, 특정 조건 하에 임차인은 경매가 진행되더라도 권리를 유지할 수 있습니다. 그러나 임차인의 대항력보다 앞선 말소기준 권리가 대위변제로 소멸하게 되면 임차인의 대항력은 다시 생길 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.
예시 상황
1.근저당권 설정: A 소유의 부동산에 대해 B가 1억 원의 근저당권을 설정.
2.추가 저당권 설정: 이후 C와 D가 추가로 저당권을 설정.
3.대위변제: C가 B의 근저당권을 대위변제하여 C가 말소기준 권리가 됨.
4.임차인의 대항력 변화: 만약 임차인 E가 B의 근저당권보다 후순위로 입주한 경우, C의 대위변제로 B의 권리가 소멸되면 E의 대항력이 생길 수 있음.
5.낙찰자의 주의사항
낙찰자는 대위변제 가능성을 염두에 두고 입찰에 참여해야 합니다. 대위변제로 인해 임차인의 대항력이 변동될 수 있기 때문입니다. 특히, 낙찰 후 대금 납부 전까지 이러한 상황이 발생할 수 있으므로, 권리분석을 철저히 해야 합니다.
6.낙찰허가 결정의 취소 신청
만약 낙찰자가 이러한 상황을 미처 파악하지 못하고 낙찰을 받았다면, 낙찰허가 결정의 취소를 신청할 수 있습니다. 이는 경매법원에 신청하며, 후속 절차에 따라 취소 여부가 결정됩니다.
경매에서 입찰하려는 부동산의 권리분석은 매우 중요하며, 특히 대위변제와 관련된 권리 변동을 이해하고 분석해야 합니다. 말소기준 권리와 대위변제로 인한 권리 순위 변동을 철저히 검토해야 낙찰 후 불이익을 피할 수 있습니다. 임차인이나 낙찰자 모두 이러한 사항을 주의 깊게 살펴보고 대처해야 합니다.
경매 말소기준권리 대위변제 예를 들어 A가 자신 소유의 시가 3억 원짜리 빌라 부동산에 대하여 B에게 1억 원을 빌리면서 저당권을 설정했을 경우에는 해당 이 부동산의 잔존가치는 2억 원이 남아있기 때문에 더 필요한 경우 다른 사람 C나 D에게 위 잔여가치 범위 내에서 후순위로 안전이 확보된 금액까지 저당권을 더 설정할 수가 있습니다 만약 이렇게 저당권이 추가적으로 2개가 더 설정돼 있을 때 대위변제 가능성 문제가 대두되는데요 저당권은 순위 상승의 원칙이란 것이 대위변제와 관련하여 알고 계셔야 합니다 대위변제는 채무자가 변제하여야 할 채무액을 채무자가 아닌데도 대신 변제하는 것을 말하는데요
일반적으로 말소기준 권리인 최초 근저당 또는 담보가등기 압류 가압류 등의 금액이 적을 경우 대위변제 가능성이 높습니다 즉 최초의 근저당권 금액이 채무자도 아닌 사람이 대신 이걸 대위해서 변제해 버리면 그 저당권은 소멸되고 또다시 말소기준 권리를 찾을 수가 있어서 없던 임차인의 대항력이 살아날 수도 있습니다 후순위 저당권자의 금액이 상당히 높거나 후순위권리자로 임차인이 많은 주거용 건물의 경매에 있어서도 임차인이 공동으로 대위 변제하는 경우가 있습니다 대위변제는 입찰기일 직전 또는 입찰일과 낙찰기일 사이에 이루어지는 게 일반적이지만 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지도 대위변제 가능성은 충분히 있습니다
보통 경매의 소유권은 낙찰자가 낙찰대금을 완납할 때 소유권이 이동하는 것으로 보는데 낙찰자의 대금납부 이전 후순위 권리자가 대위변제로 선순위 저당권이 말소된다면 후순위 권리자는 그 순위가 상승하게 됩니다 특히 대위변제와 관련하여 문제가 되는 것은 후순위 권리자가 임차인 경우입니다 임대차 대항력 발생 시기보다 앞선 저당권이 대위변제로 소멸하게 된다면 임차인의 대항력은 소멸하지 않습니다 이때 선순위 저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 줄 알고 낙찰받았는데 그 이후 선순위 저당권이 소멸하게 되면 임차인의 대항력은 존속하는 것으로 변경됨으로 낙찰자는 현저히 부담을 안을 수밖에 없습니다 이때에는 낙찰자는 낙찰허가 결정의 취소 신청을 진행할 수 있습니다
