부동산 등기부등본 구성 표제부 갑구 을구 경매 입찰전 말소기준권리 찿기
부동산에 대한 권리분석을 위해서는 해당 부동산에 등기부등본을 발급받아 권리분석을 해야 합니다 등기부등본 안에는 소유자의 소유관계 가압류 저당권 등 그 부동산에 내력이 나오는데요 등기부는 크게 토지 건물 집합건물 빌라 아파트 다세대 상가건물 분류가 되고 구성은 표제부 갑구 을구로 분류됩니다
부동산 권리분석을 위한 등기부등본 발급 및 분석 방법
부동산 권리분석을 위해서는 등기부등본을 발급받아 분석하는 것이 필수적입니다. 등기부등본에는 소유자의 소유권 내역, 가압류, 저당권 등 해당 부동산의 모든 권리 내역이 기재되어 있습니다. 등기부는 크게 토지, 건물, 집합건물, 빌라, 아파트, 다세대, 상가건물로 분류되며, 구성은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
등기부등본의 구성 요소
1.표제부
•토지: 지번, 지목, 지적 등
•건물: 지번, 구조, 용도, 면적 등
•집합건물: 전체 건물에 대한 표제부와 각 개별 건물에 대한 표제부로 구성
2.갑구
•소유권에 대한 정보가 기재
•소유권 관련 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시 결정 등 소유권 관련 내역 확인 가능
3.을구
•소유권 이외의 권리 기재
•저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등 표시
경매에서 등기부등본 말소기준 권리 찾기
부동산의 내력이 등기부에 모두 표시되므로, 경매 시 입찰 전 등기부등본을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 표제부에 기재된 내용과 매각물건명세서에 있는 소재지, 지번, 부동산 주소가 일치하는지 체크하고, 부동산의 면적을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 표제부에 기재되지 않은 면적이 매각물건명세서에 포함될 수 있으므로 이를 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본 분석 절차
1.표제부 확인
•매각물건명세서와 소재지, 지번, 부동산 주소 일치 여부 확인
•부동산 면적 체크: 표제부에 기재되지 않은 면적이 매각물건명세서에 포함될 수 있음
2.갑구 확인
•등기부등본과 경매 진행 매각물건명세서 소유자 일치 여부 확인
•가등기 여부 주의 깊게 체크
3.을구 확인
•말소기준 권리 결정
•최초 근저당 설정일 확인
•임차인의 전입일 확인: 선순위 임차인인지 후순위 임차인인지 파악
•최초 근저당 설정 금액 체크: 소액일 경우 대위변제로 후순위 임차인이 선순위 임차인으로 변경될 가능성 있음
주의 사항
•매각물건명세서와 등기부등본의 정보를 정확히 비교하여 추후 법적 분쟁을 방지
•경매 시 말소기준 권리일자와 근저당 설정 금액을 정확히 파악하여 입찰 전략 수립
등기부등본 구성 표제부 갑구 을구
표제부에는 부동산의 소재지 및 그 내용이 나와있는데 토지에는 지번 지목 지적 등 건물에는 지번 구조 용도 면적 등집합건물에는 전체 건물에 대한 표제부와 각 개개의 건물에 대한 표제부로 구성돼 있습니다 갑구에는 소유권에 내용이 기재돼 있습니다 그 소유권에 대한 압류나 가압류 가등기 가처분 혹은 경매가 진행되게 되면 경매개시 결정 등기 등 그 소유권에 관한 내용이 들어가 있는 걸 확인할 수 있습니다 갑구에서는 소유권에 과한 내용을 표출된다 하였는데 을구에는 소유권 이외의 권리가 나타나 있습니다 저당권 근저당권 전세권 지상권 등이 표시돼요
경매에서 등기부등본 말소기준 권리 찾기
부동산에는 그 내력이 등기부에 다 표출되어 있는데요 경매로 그 부동산에 입찰할 때는 표제 부부분은 매각물건명세서에 있는 소재 지번 부동산 주소 가 일치하는지 간단히 체크해보고 특히 부동산의 면적을 잘 체크해봐야 합니다 등기 표제부에 기재되지 않은 면적이 매각물건명세서에는 감정 가격이 포함될 수도 있고 혹은 제시외 부분으로 평가되었다면 그 이유도 알고 계셔야 추후에 소유자와의 법적 분쟁을 방지할 수가 있습니다
갑구부분은 등기부등본과 경매 진행 매각물건명세서 소유자가 맞는지 확인하고 가등기가 있으면 이것도 주의 깊게 체크해보셔야 하고요 을구부분은 경매에서 말소기준 권리를 결정해야 하므로 말소기준 권리 대부분 최초 근저당 설정일을 확인하셔서 그 집에 임차인이 있다면 전입일을 꼭 확인하셔서 선순위 임차인인지 후순위 임차인인지 알기 위해 말소기준 권리 일자를 찾아야 합니다 또한 최초 근저당 설정 금액도 체크해봐야 하는 게 경매에서 그 금액이 소액일 경우 대위변제를 통해서 후순위 임차인이 선순위임차인으로 변경이 될 수 있습니다
