경매 낙찰후 명도 잔급납부 동시에 점유이전금지가처분 인도명령신청 이사비 공유부분 체납 관리비
부동산 경매 낙찰 후 명도 절차는 부동산을 성공적으로 낙찰받은 후 해당 부동산을 점유하고 있는 사람들을 퇴거시키고 소유권을 이전하는 과정입니다 이 절차는 법적 절차와 실제 집행 절차가 포함되며 아래에 주요 단계를 정리하였습니다
1.낙찰 대금 납부 및 소유권 이전
잔금 납부: 낙찰 받은 후, 법원이 정한 기간 내에 낙찰 대금을 모두 납부합니다.
소유권 이전 등기: 잔금 납부가 완료되면, 법원에서 소유권 이전 등기 명령서를 발급합니다. 이를 통해 소유권을 이전합니다.
2.명도 준비
현황 파악: 부동산의 점유 상태를 확인합니다. 점유자가 누구인지, 임차인이 있는지 등을 파악합니다.
명도 요청: 점유자에게 자진 퇴거를 요청합니다. 임차인이라면 임대차 계약 해지 통보를 합니다.
3.인도명령 ,명도 소송
인도명령은 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 후, 해당 부동산의 점유자(주로 임차인이나 전 소유자 등)에게 부동산을 인도받기 위해 법원에 신청하는 절차입니다. 이 과정은 낙찰자가 낙찰받은 부동산을 실질적으로 점유하고 사용할 수 있도록 하기 위해 필수적입니다. 인도명령 절차에 대한 자세한 설명은 다음과 같습니다.
인도명령 신청 신청서 작성: 인도명령 신청서(집행문)와 관련 서류(낙찰증명서, 소유권 이전 등기 완료 증명서 등)를 준비합니다.법원 제출: 해당 경매를 진행한 법원에 인도명령 신청서를 제출합니다.법원의 인도명령 발부서류 검토: 법원이 제출된 서류를 검토합니다.인도명령 발부: 서류 검토 후 문제가 없으면 법원이 인도명령을 발부합니다. 이는 점유자에게 부동산을 인도하라는 명령을 의미합니다.
인도명령 집행 점유자 통보: 인도명령이 발부되면 법원이 점유자에게 명령을 통보합니다. 이 때, 점유자는 일정 기간 내에 자진 퇴거해야 합니다.강제 집행 신청: 점유자가 자진 퇴거하지 않을 경우, 강제 집행을 신청할 수 있습니다. 강제 집행 신청서와 인도명령을 법원에 제출합니다.강제 집행: 법원 집행관이 강제 집행을 실시합니다. 필요시 경찰의 협조를 받아 점유자를 퇴거시키고, 부동산을 인도받습니다.
명도 소송 제기: 점유자가 자진 퇴거하지 않으면, 법원에 명도 소송을 제기합니다.소송 진행: 법원의 판결을 기다립니다. 판결이 나면, 점유자는 퇴거 명령을 받게 됩니다.
인도명령과 명도소송의 차이
인도명령: 경매 절차에서 낙찰자가 법원을 통해 점유자에게 부동산 인도를 명령하는 절차입니다. 비교적 신속하게 처리가 가능합니다.명도소송: 인도명령이 아닌 일반적인 소송 절차로, 점유자가 자발적으로 퇴거하지 않을 때 부동산 소유권자가 점유자를 상대로 제기하는 소송입니다. 소송 절차가 복잡하고 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.경매 인도명령 절차는 경매 후 부동산을 실질적으로 점유하기 위한 중요한 단계입니다. 이를 원활히 진행하기 위해서는 법적 절차를 잘 이해하고, 필요한 서류를 준비하며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
4.강제 집행
강제 집행 신청: 판결이 난 후에도 점유자가 퇴거하지 않으면, 강제 집행을 신청합니다.
집행관과 협조: 법원 집행관이 퇴거를 집행합니다. 이 과정에서 경찰의 도움이 필요할 수 있습니다.
5.명도 완료
부동산 인도: 점유자가 퇴거하면, 부동산을 인도받습니다.
잔여물 처리: 점유자가 남긴 물건들을 처리합니다. 필요한 경우 법적 절차를 통해 처리할 수 있습니다.
1.잔금납부와 동시에 점유이전금지가처분과 인도명령의 동시신청
잔금을 완납함과 동시에 점유이전금지가처분신청및 인도명령을 신청하는것이 바람직합니다 다만 실무상으로는 법적인 인도명령이나 명도소송으로 가기 보다는 협상으로 명도가 완결되는 경우가 대부분입니다 따라서 사전에 방문을 하는것이 좋습니다 그러나 법적대응도 진행하면서 협상을 하는것이 시간과 노력을 절감하는 방법이기도 합니다 협상이 원만히 타결되지 않았을때 다시 법적 대응을 시작하면 그만큼 명도가 늦어집니다 점유이전금지가처분신청은 새로운 점유자에 대하여도 인도명령이나 명도소송의 효력이 미치게 하기 위해서입니다
2.소유자 또는 세입자를 방문하는 시점
소유자가 점유하는 부동산의 경우에는 잔금을 완납하기 전에 방문하는것은 피해야 합니다 왜냐하면 매수인은 잔금을 지급하기 전에는 새로운 소유자가 아니므로 그 이전에 방문했다가는 불상사가 있을수도 있기 때문입니다 반면 임차인이 거주하고 있는 경우에는 매각잔금 지급전에 방문해서 명도문제를 협의해도 됩니다
3.이사비협상 거주비의 의사를 타진하는 과정에서 거의 대부분의 경우에는 거주자가 이사비를 요구합니다
이사비 요구는 아무런 법적 근거규정이 없습니다 그러나 가장 일반적으로는 강제집행비의 범위내에서 이사비 협상을 끝냅니다 즉 아파트의 경우를 기준으로 보면 집행비가 평당 약5~10만원정도 되므로 30평아파트의 경우에는 약300만원 정도의 금액이 이사비로 결정됩니다 특히 앞에서 언급한데로 잔금납부와 인도명령을 동시에 청구하면 인도명령장이 거주자에게 도달되면 거주자의 심리가 위축되어 명도협상이 그만큼 유리할수 있습니다 거주자가 임차인인 경우에는 법원에서 배당금을 수령하여 이사하겠다는 이유로 매수인에게 명도확인서를 요구하기도 하는데 특별한 사유가 없는한 명도가 되기전에 명도확인서를 써주면 이후의 약속된 날짜에 임차인이 이사하지 않을때 곤란한 상황에 처할수 있습니다
4.체납관리비 문제 경우에 따라서는 수백만원이 되는 경우도 있으므로 입찰전에 반드시 거주자의 체납관리비를 확인해야 합니다 체납관리비를 누가 부담해야 하는가에 관해서는 말이 많지만 매수인은 관리비를 이사비와 연계시켜 협상하는것이 통상적인 실무입니다 체납관리비를 명도후에 확인하면 나중에 체납관리비 분쟁이 벌어져 매우 피곤하게 된다는점을 다시 한번 상기 바라며 더불어 체납관리비중 일부 공유부분은 낙찰자가 부담하여야 한다는 판례가 있고 특히 300세대 미만의 아파트 단지에서는 체납관리비중 60~70%가 공유부분임을 참고하세요
5.명도가 용이한 부동산 1)채무자나 소유자가 점유하는 물건 2)배당요구한 임차인의 배당금이 어느 정도 되는 물건 3)임차인이 많지 않은 물건
