아파트 집합건물 대지권 미등기 뜻 사유 경매 입찰 법원 감정평가서 확인

우리나라 등기부는 토지따로 건물따로 여서 구별되는데 공동주택 같은 경우에는 대지권이라 해서 토지 건물 따로 구분해서 매매 소유권 등기 할수가 없습니다 공동주택 아파트 같은 경우에 건물의 소유권은 등기가 되었으나 토지에 대한 권리 즉 대지권은 아직 등기되지 않은 상태를 의미합니다

1)대지권미등기 의의

대지권은 공동주택 아파트나 빌라 보면 하나의 대지위에 하나의 건물을 각각 호실마다 구분소유하고 있는 주거형태로 그에 각 호실 건물 소유권과 함께 토지에 대한 대지권형태로 권리를 갖게되는데 부동산등기부 통해 확인하실수 있습니다 일반 단독주택은 건물따로 토지따로 등기부 2장이 존재하는데 그말은 건물만 팔수도 있고 토지만 따로 팔수도 있습니다 하지만 온전한 재산권 행사하기 위해서는 건물 토지 한꺼번에 살텐데요 공동주택의 땅 대지권은 전유부분 건물 호실과 구분하여 처분할수가 없습니다 301호 내 아파트 팔면 아파트 대지권까지도 함께 파는것입니다 그런데 왕왕 어떠한 사유로 인해 내용이 정리되지 않아 이 집합건물에 대지권 미등기 문제가 발생하는데요 대지권미등기라는 키워드는 일단 첫번째 대지권이 처음부터 없는 대지권없음과 반듯이 구별해야 합니다 실제적으로는 대지권이 있으나 아파트와 같은 대규모 집합건물 경우 여러가지 사유로 인해 아직 미등기인 상태로 대지의 분필 합필및 환지절차의 지연 각세대당 지분비율 결정의 지연 대지권미등기 경매 입찰 감정평가서상에 감정평가된것 입찰건설업체 내부의사정 타 전유부분 소유자의 분양대금 완납지연에 따르는 문제 등등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자에게 경료되어 머물거나 그 후 부동산이 양도될 경우에도 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 상태를 말합니다 예를들면 신도시 아파트처럼 대지사용권은 원래 있으나 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기로 되어 있는 상태에서 경매물건이 나왔을때 입찰자는 잔금납부를 하게되면 대지지분의 소유권이전이 가능한 경우입니다 즉 경매 입찰할때 대지권이 미등기라도 이러한 경우에는 추후에 소유권 취득하는데는 큰 어려움이 없습니다 다만 차후 대지지분에 대한 소유권 이전등기시 낙찰자는 분양 받은자의 명의로 대위등기 한후 자신에게 이전등기하는 2번의 등기절차를 거쳐야 합니다 그러한 사유로 등기비용은 2번내게 냅니다

2)대지권미등기 발생원인

(1)대규모 택지개발이나 재개발 아파트의 경우 건물은 완공되어 등기후 입주가 가능하나 대지는 환지 절차가 지연돼 환지절차가 종료될때까지 입주를 기다려야 한다면 사회적 경제적 손실이 너무 크기 때문에 대지가 미등기된 상태에서 입주한 경우를 들수 있습니다

(2)이미 대지권 등기 절차는 마쳤으나 소유자가 고의로 대지권 등기를 미룬경우인데요 어차피 경매로 주인이 바뀌는데 굳이 등기 비용을 부담할 필요가 없다는 것입니다

3)대지권미등기 유형

등기부등본을 열람해 보면 대지권미등기는 두가지 형태가 있습니다 첫번쨰는 아파트 전체의 대지권등기가 없는 경우가 있을수 있고 두번째로는 아파트 전체의 대지권 등기는 있으나 전유부분 대지권 등기만 없는 경우 이렇케 2가지로 구분할수 있는데요 어느 경우이든 입찰참여자는 대지권 미등기 라는 문구가 있으면 반드시 대지권 가격도 감정평가 되었는지 법원의 감정평가서를 통해 확인해야 합니다

4)대지권미등기 경매 입찰 결론

원래부터 대지사용권이 없으면 낙찰후 대지권을 취득할수 없지만 미등기 집합건물에 대하여 경매신청 있는 경우 대지사용권에 매각목적물을 포함하는것으로 보고 또 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없습니다 평가서상에 토지부분 감정평가한 금액이 표시되지 않는다면 권리를 취득하지 못하는것이니 감정평가서상에 대지부분 감정한거 꼭 체크하신후 입찰해야 합니다 다만 신도시 지역의 대지권 미등기인의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 할경우도 있으니 주의가 필요합니다