경매 유치권 공사대금 필요비 유익비 인정 시설비 인테리어 비용 불인정
경매 유치권 공사대금 필요비 유익비 인정 인테리어 비용 불인정 유치권은 일단은 낙찰자가 항상 인수해야 되는 권리인 만큼 그 성립요건도 까다롭습니다 경매 부동산중에 아파트 단순히 인테리어 공사라고 유치권 신고하는사건번호 종종 보신적 있으실텐데 인테리어 공사 유치권 백프로 깨짐니다
경매 사건에 대부분 유치권이 가짜라는 말이 돌정도로 허위유치권이 많이 돌아 다님니다 신축중인 건물이 아니라면 유치권 깨질 가능성이 높습니다 유치권 신고는 간소하나 그만큼 성립요건과 존속요건 안맞추면 유치권 성립이 안뎁니다 공사대금의 경우 공사도급계약서만 있다면 유치권신고는 가능합니다 다만 경매개시기입등기 이전에 점유를 하고 있어야 합니다 건축대금에도 유치권이 성립합니다 즉 건물을 지은 시공자가 건축주로부터 건축대금을 받을때까지 그 건물을 유치할수 있는 권리로서 유치권자는 목적물을 경매에 붙일수도 있습니다 또한 목적물로부터 직접 변제에 충당할수도 있으며 다른 채권자가 그 건물을 경매에 붙이더라도 매수인으로부터 변제받을까지 역시 그 건물의 인도를 거절할수 있습니다
경매 부동산 유치권에 관한 이해
경매 부동산에서 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리 중 하나로 성립 요건이 매우 까다롭습니다. 주로 허위 유치권이 많아 유치권의 성립과 존속 요건을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
유치권 성립 요건
1.점유: 유치권을 주장하려면 공사대금의 경우 경매개시기입등기 이전에 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다.
2.공사도급계약서: 공사대금 청구의 경우, 공사도급계약서가 있으면 유치권 신고는 가능합니다.
3.필요비와 유익비:
필요비: 임차목적을 달성하기 위해 반드시 필요한 비용(예: 지붕 수리 비용)에 대해서는 유치권이 성립됩니다.
유익비: 목적물의 객관적 효용가치를 증대시키는 비용(예: 아파트 발코니 확장)은 유치권이 성립되지만, 실제 지출된 비용만큼만 인정됩니다.
유치권의 성립과 효력
유치권은 법원에 신고해서 성립하는 것이 아니며, 판사의 결정과도 무관하게 주장할 수 있습니다. 다만, 낙찰자가 유치권부존재확인의 소를 제기할 경우 패소하면 사기죄로 형사고발될 수 있습니다.
인테리어 비용과 유치권
시설비와 인테리어 비용에 대한 유치권은 판례에 따라 절대적으로 부정됩니다. 임차인은 계약 기간이 만료되면 원상회복의 의무를 지니므로, 인테리어 비용에 대한 유치권은 통상 인정되지 않습니다.유치권은 경매에서 매우 중요한 권리로, 그 성립 요건이 까다롭고 허위 유치권도 많으므로 주의가 필요합니다. 특히, 인테리어 비용은 유치권이 인정되지 않습니다
경매부동산은 경매개시결정의 등기가 된때에 압류의 처분금지 효력이 발생하며 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우 경매 절차의 매수인에게 대항할수 없는데요 특히 유치권은 점유가 있으므로 비로소 취득하고 유치권 주장자는 공사비 채권발생의 경우 경매기입등기 이전에 있었더라도 유치권 성립요건인 점유의 시기는 경매기입등기후에 있었다면 압류의 효력 경매기입등기 이후에 유치권을 취득한자로 낙찰자한테 대항할수 없습니다 유치권은 반듯이 법원에 신고를 해서 성립하는것이 아님니다 유치권 신고는 판사의 결정과는 무관하므로 설사 신고를 하지 않아도 유치권자는 유치권을 주장할수 있습니다 다만 낙찰시 낙찰자가 유치권부존재확인의 소를 제기 하게 될경우 패소하면 사기죄로 형사고발될수 있습니다
필요비 유익비 임차목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용 세입자가 지붕수리 비용으로 300만원을 지불한 경우인데 그 비용 전액에 대하여 유치권이 성립됩니다 반면 유익비는 임차목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용은 아닐지라도 그 비용을 지출함으로써 목적물의 객관적 효용가치가 증대되는 비용입니다 아파트의 베란다에 세입자가 샤시를 설치한 경우 아파트 발코니 확장한 경우 등 유익비에 대하여는 실제비용의 지출로 증대된 효용가치증에서 소유자의 선택에 쫓아서 유치권이 성립됩니다 즉 베란다 샤시 설치비로 200만원이 된 경우 증대된 효용가치가 200만원 뿐이라면 소유자는 200만원에 대해서만 유치권의 성립을 주장할것이며 설령 500만원의 효용가치가 증대되었다고 하더라도 소유자는 실 지출비 200만원 만큼만 유치권 성립을 주장할것입니다 또한 소유자를 보호하기 위하여 민법은 소유자의 청구에 의하여 법원은 상당한 기간을 허여할수 있다는 규정을 두고 있는바 이 규정에 따라 허여판결이 나오면 유치권은 소멸합니다 시설비 인테리어비용 판례는 시설비에 대한 유치권 성립을 절대적으로 부정하고 있습니다 오히려 계약기간이 만료되면 임차인은 통상적으로 원상회복의무를 부담해야 합니다 따라서 인테리어 비용 같은 경우는 통상 유치권을 인정하지 않습니다
