경매 소제주의 인수주의 뜻 말소기준권리 보다 앞선 전세권 임차권 전입신고 임차인 대항력 인수

매각허가결정이 확정되고 대금이 완납이 되었을때 그 매각부동산에 성립된 유치권 저당권등의 담보물권과 지상권 지역권 전세권등 용익물권을 모두 소멸시켜 매수인이 제3자의 권리에 제약되지 않는 완전한 재산권을 취득하게 하는제도를 소제주의 또는 소멸주의라고 합니다 따라서 이러한 권리들은 부동산의 매각대금에서 배당을 받고 말소촉탁의 대상이 됩니다

이에 반하여 매수인이 낙찰 후에도 그 부동산에 수반된 담보물권이나 용익물권등의 재산상의 부담을 안은채 그 재산을 취득하도록 하는 제도를 인수주의 라고 합니다 따라서 이러한 권리는 경매 부동산의 매각대금의 법원의 배당과는 별도로 매수인이 인수해야 하며 매수인은 낙찰을 받을때 자신이 인수해야 하는 만큼의 금액을 공제하고 나서 낙찰내정가격을 결정하게 됩니다

소제주의 아래에서는 부동산 낙찰받고자하는 자는 자유로이 경매에 참여할수 있으므로 경매가 원할하게 이루어지고 경매낙찰가격도높이 형성되는 장점이 있습니다 하지만 매각부동산에 대한 담보물권자등은뜻하지 않게 그의 권리가 청산되는 불이익을 겪어야 하는 단점이 있습니다 인수주의는 소제주의에서와 같은 단점이 없지만 경매부동산에 부착된 부담을 인수할 위험에 있어 경매참가율이 현저히 떨어지게 되고 낙찰가격도 비현실적으로 낮게 결정된다는 단점이 있습니다

경매에서는 말소기준권리 정해서 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수하게 하고 말소기준권리 보다 후순위 권리는 말소시키고 있습니다 인수되는 대표적 권리 유치권 약점담보물권인 질권과 저당권과는 법정담보물권인 유치권은 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리로서 주로 건설 공사대금을 받지 못한 도급업자가 매수인 낙찰자에게 공사대금을 받을때까지 그 건물을 유치할수 있는 권리입니다 관리및수선비용 해당 부동산을 제3취득자가 관리하면서 들인 비용으로 그 부동산의 편익이나 가치의 증진에 기여한 필요비 및유익비등도 유치권적비용에 해당됩니다 최선순위 담보물권 보다 앞선전세권 최선순위 저당권보다 앞서는 전세권은 매각이 되더라도 소멸하지 않고 인수됩니다 따라서 전세권자는 매각과 무관하게 해당 부동산을 전세기간 동안 사용 수익할수 있고 기간이 만료되면 매수인에게 전세금반환도 청구할수 있습니다

다만 전세기간 약정이 없거나 경매개시결정등기로부터 6개월 미만인 전세권은 소멸되어 법원의 배당으로 변제 받게 됩니다 등기한 임차권 집주인의 동의를 얻어 임차권등기를 하게되면 제3자의 대항력이 생기므로 만약에 최선순위 담보물권보다 앞선다면 매수인이 인수해야 합니다 주택인도와 전입신고를 한 세입자 세입자가 주택인도와 전입신고를 하게되면 그 다음날로부터 대항력을 가지게 되므로 그 해당일과 최선순위담보권과 비교해서 앞선다면 매수인은 인수해야 합니다 기타권리 지상권 가등기 가처분등 마찬가지로 최선순위 담보물권보다 매수인에게 인수됩니다 그중에서도 담보가등기는 낙찰되면 일반적으로 소멸되지만 소유권이전청구권가등기는 인수되므로 응찰시에 이에 대한 확인이 필요합니다