경매 대위변제 말소기준권리 바뀜 후순위 임차인 대항력 생김
경매 대위변제 말소기준권리 바뀜 후순위 임차인 대항력 생김 이해관계가 있는 제3자가 채무자 대신 빛을 변제하면 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있던 권리를 변제자에게 이전하는 것을 대위변제라 하는데요
제3자가 채무자의 채무를 대신 변제하면 채권자가 채무자에게 가지고 있던 권리가 제3자인 변제자에게 이전됩니다 경매에서 대위변제 하게되면 말소기준권리가 바뀌는 데요 최선순위 말소기준권리 근저당이 소액이던가 후순위 임차인의 보증금액을 어느정도 지키기 위해서 앞선 말소기준권리 근저당 금액을 갚어버리는게 더 나따고 판단이 되면 대위변제 할수가 있습니다
대위변제는 법률 용어로 채무를 대신 갚아주는 것을 의미합니다 주로 민법에서 사용되는 개념으로 채무자가 갚아야 할 채무를 제3자가 대신 변제하고 그 대신 채무자에게 해당 채무를 갚을 권리를 가지게 되는 상황을 말합니다
1.제3자의 변제: 원래 채무자 대신 제3자가 채권자에게 채무를 변제합니다.
2.대위권의 발생: 제3자가 변제한 후, 변제한 금액에 대해 채무자에게 변제청구권을 가지게 됩니다.
3.법적 근거: 민법 제469조에 따르면, 제3자가 채무자의 동의 없이도 채무를 변제할 수 있으며, 그 결과로 채무자의 권리를 대위하게 됩니다.
4.예외 상황: 대위변제가 제한되는 경우도 있으며, 예를 들어 채무자가 제3자의 변제를 거절할 권리가 있는 경우도 있습니다.
대위변제는 보증인이나 연대보증인, 담보권자 등이 채무를 대신 갚는 경우에 자주 발생합니다. 이를 통해 채권자는 자신의 채권을 회수할 수 있으며, 제3자는 채무자에게 변제받을 권리를 가질 수 있게 됩니다.
경매에서의 대위변제는 주로 부동산 경매 과정에서 발생하며 이해관계자가 경매로 인해 발생할 손실을 막기 위해 채무를 대신 변제하는 경우를 말합니다 이러한 상황은 주로 경매 과정에서 자신의 권리를 보호하려는 제3자가 채무를 변제하여 경매를 방지하거나 경매 절차에서 우선권을 확보하기 위해 발생합니다
1.채권자의 대위변제: 경매 절차에서 후순위 채권자가 우선순위 채권자를 대신하여 채무를 변제하는 경우입니다. 이를 통해 후순위 채권자는 우선순위 채권자의 권리를 대위하게 되며, 경매 절차에서 자신의 채권을 더 잘 보호할 수 있게 됩니다.
2.소유자의 대위변제: 부동산 소유자가 자신의 재산을 보호하기 위해 경매가 진행되기 전에 채무를 변제하는 경우입니다. 이를 통해 경매 절차를 중단시키고 부동산을 유지할 수 있게 됩니다.
3.보증인의 대위변제: 보증인이 주 채무자의 채무를 대신 변제하는 경우입니다. 보증인은 변제 후 주 채무자에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
경매 진행과정에서 대표적 대위변제는 채무자 집에서 임대차 임차인이 경매 진행과정에서 임차인이 대위변제 하는건데요 자신의 보증금액은 크고 후순위이고 말소기준권리인 집주인의 채권은 작을때 임차인이 대위변제 해버려서 대항력 없던 후순위 임차인 자격을 선순위로 땡겨서 자신의 임차보증금을 지키는 수단으로 활용됩니다 전제조건은 제일 선순위 말소기준권리 금액과 내 보증금 비교해서 적은 금액일때 합니다 굳이 비슷하거나 차이가 없으면 할 명분이 없게 됩니다
즉 근저당 소액 금액을 임차인이 갚어 버리면 말소기준권리가 바뀌게 되어서 대항력이 생기게 만듬니다 가.저당권 4,000만원 (2024년1월15일) 나.임차권 보증금 30,000만원 (전입신고 2024년 6월12일전입 확정일자 2024년 9월15일) 다.저당권 20,000만원 (2024년 8월23일설정) 위 물건의 경우 2순위 임차인은 확정일자가3번 저당권보다 늦고 소액임차인도 아니므로 보호 받을수 없어 3순위로서 피해를 볼수밖에 없는데요
이때 임차권이 1번 저당권 4000만원을 대위 변제하여 저당권을 말소시키면 확정일자가 늦더라도 1순위로 되어 보증금 3억원정을 낙찰자에게 인수시키는 권리를 확보하게 됩니다 또한 매수인은 이러한 경우 선순위 저당권이 말소된 것을 알게 되었을때 즉시 이의 신청 매각불허가신청을 제기하여 매각 불허가를 받을수 있게 되어 경매가 취하될수 있습니다 최고가 매수인이 된뒤라도 계속 등기부상 선순위 저당권이 말소되었는지 여부를 확인해야 합니다
