대위변제도 체크 경매에서 말소기준권리 1순위 근저당 금액이 적을경우 그 금액을 대항력없던 임차인이 대위변제 해버리면 대항력없던 세입자가 대항력이 있는 세입자 지위로 경되면서 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할수 있습니다
말소기준권리 1순위 근저당금액과 대항력없던 임차인의 보증금 살펴보면서 충분히 1순위 근저당 금액을 임차인이 변제 해버리고 그나마 내 보증금 어느정도 지킬수 있다면 대위변제할 가능성이 있습니다 따라서 세입자가 채무자 대신 근저당금액 갚아 대항력을 주장할 가능성이 없는지 입찰전에는 체크해봐야 합니다
대위변제란 임차인이 자신을 보호하기 위해 채무자의 채무를 대신 변제하는 것을 의미합니다. 이로 인해 임차인은 경매가 진행된 후에도 대항력을 가지게 되어 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.
대위변제란: 임차인이 자신의 보증금을 보호하기 위해 채무자의 채무(보통은 근저당권 설정된 채무)를 대신 변제하는 것입니다
대위변제효과: 임차인이 대위변제를 하면, 임차인은 경매 후에도 대항력을 가지게 되어 낙찰자는 임차인의 권리를 인수해야 할 수 있습니다
말소기준권리 1순위 근저당 금액 확인: 말소기준권리의 1순위 근저당 금액이 낮을 경우, 임차인이 이 금액을 변제하고 대항력을 주장할 가능성이 높습니다. 따라서, 근저당 금액을 철저히 확인합니다.
임차인의 보증금 규모: 대위변제가 가능한지 판단하려면 임차인의 보증금 규모를 확인해야 합니다. 보증금이 근저당 금액보다 크거나 충분히 변제 가능한 수준이라면 대위변제 가능성이 높습니다.
임차인의 대항력 여부 확인: 임차인이 대항력 있는지 여부를 확인합니다. 대항력 있는 임차인은 경매가 끝난 후에도 보호받을 수 있으므로, 이에 대한 정확한 판단이 필요합니다.
입찰 전 최종 확인: 입찰 전 마지막으로 법원에 가서 해당 물건의 최신 상태를 확인합니다. 이때, 대위변제 관련 사항이 변경되었는지 체크합니다.
첫번째 확실한 경매 권리분석
대법원 경매 매물은 일반 중개시장에서의 가격보다 조금더 저렴하지만 주택의 경우 대항력 있는 임차인에게는 기존의 보증금을 인수 반환 해죠야 하는 경우가 있습니다 특히 여러번 유찰된 경매 매물일수록 권리관계가 복잡하거나 임차인의 인수 보증금을 챙겨죠야 할 가능성이 높으니 경매권리분석
두번째 경매물건 진행상에 잦은 변경 연기
연기 많으면 조심 주의 경매 진행과정에서 변경 연기가 많은 물건은 일단 조심해야 합니다 채무자가 돈을 갚을려고 챙기는중일 가능성이 상당히 높습니다
세번째 물건경매 1순위 근저당금액 소액 대위변제가능성
대위변제도 체크 경매에서 말소기준권리 1순위 근저당 금액이 적을경우 그 금액을 대항력없던 임차인이 대위변제 해버리면 대항력없던 세입자가 대항력이 있는 세입자 지위로 경되면서 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할수 있습니다
네번째 빌라 아파트 주택 경매 현장확인 임장활동
현장확인은 필요조건 지방의 토지나 주택등 위치 확인이 곤란할 경매물건에 입찰할때에도 마찬가지로 꼭 임장활동 해서 다양하게 체크해봐야 합니다
다섯번째 경매법원 법정 입찰시 주의
서류 두세번 확인 가끔 경매 법정에서 좋은 물건 최고가 낙찰인이 되더라도 사소한 입찰서류 작성 실수로 무효가 되는 경우가 있습니다
여섯번째 입찰장 분위기에 현혹되지 마라
입찰장에 가면 항상 입찰하려는 사람들 많은데요 사전에 미리 얼마에 입찰하겠다고 생각하고 나왔는데 경매법원에 와봐떠니 경쟁율이 높을꺼 같아서 내가 생각한 금액보다 더 써버리면 수익성을 커녕 손해볼수도 있습니다
일곱번째 취득 이사시기는 생각보다 길게 잡으세요
경매 낙찰받고 내가 그집으로언제 이사가야지 내 생각되로 움직여지지 않습니다 수많은 변수가 많습니다 특히 30대 전세살면서 전세만기에 맞추어서 이사가는거 생각보다 어렵습니다
여덜번째 낙찰후에 부대비용도 생각하셔야 합니다
낙찰 후에는 부동산을 취득하는 데에 따른 다양한 부대비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 부대비용은 경매 낙찰가에 포함되지 않으므로 사전에 충분한 예산을 마련하여야 합니다.
아홉번째 자금계획은 구체적으로 짜라
경매입찰하기위해서는 경매 입찰하면서 입찰보증금 입찰가의 10% 재경매 같은경우는 20% 내고 낙찰자가 된다면 매가허가결정후에 잔금을 납부해야 합니다
열번째 경매물건 최초의 감정가 감정가격 믿지 말라
법원에서 감정평가기관에 의뢰해서 나온 최초의 감정가격 법사가격은 감정하는 회사마다 다를수 있고 또한 감정시점 기간에 따라 달라질수도 있습니다
