경매 말소기준권리 압류 가압류 저당권 근저당권 담보가등기 경매기입등기 전세권 인수주의 소멸주의

경매 권리분석 제일 기초가 말소기준권리를 찿는권데요 말소기준권리는 저당권 근저당권 압류 가압류 담보가등기 경매기입등기 그리고 몇가지 조건에 충족하는 전세권이 말소기준등기가 됩니다 대부분 경매사건 보게되면 근저당권이 거의 말소기준권리가 되고 있고 이 설정일 기준으로 앞에 있으면 낙찰자가 인수해야 하며 이 이후에 설정된 권리들은 소멸하게 됩니다

경매에서 말소기준권리는 인수주의와소멸주의로 나눌수 있는데요 낙찰자 입장으로는 소멸주의가 더 유리할수도 있겠는데 이는 낙찰자가 낙찰대금을 완납하면 부동산등기부상 모든 권리가 소멸되지 않고 낙찰자한테 인수되면 예측하지 못한 권리분석 실수하게되면 손실이 날수 있습니다 경매에서 제일 기초 권리분석 말소기준권리를 찿는것이고 말소기준권리 대표적 근저당을 기준으로 잡는데 최선순위 근저당보다 먼저 설정된 권리들 지상권 전세권 지역권 보전가등기 가처분등기 환매등기등 경매로 소멸되지 않고 낙찰자는 인수해야 합니다 등기부상에 보지지 않은 유치권또한 낙찰자가 부담해야 하는 권리입니다 오늘은 말소기준권리 전체적 4개 가지고 간단한 권리분석 해보고 다음편부터는 말소기준권리 하나 하나에 대해 실제 예시를 들어 경매 권리분석 해볼께요

가)강제경매신청기입등기일 기준

1 갑:대항력있는 임차인 (입주+전입신고) 인수
2 을:강제경매신청 기입등기일 말소기준
3 병:가등기 말소

경매물건에 근저당권 전세권 가압류등의 권리가 없는 경우에는 강제경매신청 기입등기일이 말소기준이 됩니다 이 날짜는 부동산등기부의 갑구 상에 강제경매신청이 접수된 날짜를 기준으로 하며 접수일 이전에 등재된 권리는 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다 강제경매신청 기입등기일 이후의 가등기 (담보가등기 보전가등기)는 경매로 소멸하는 권리에 해당되어 낙찰자가 부담을 하지 않아도 됩니다 소멸주의 따라서 이러한 권리관계 있는 물건을 낙찰 받는다면 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 입찰에 신중을 가해야 합니다 만약 강제경매신청등기 이전에 이미 근저당권이 설정되어 있다면 이때에는 강제경매신청 기입등기일이 말소기준이 아니고 선순위 근저당권이 말소기준이 되는데 선순위 근저당권보다 먼저 설정된 전세권 지상권 지역권 등의 권리들과 대항력을 갖춘 임차인은 매수인 낙찰자에게 인수되고 나중에 설정된 권리와 대항력을 갖춘 임차인은 매수신에게 대항할수 없어 소멸됩니다

참고:부동산등기부를 보면 어떤 권리가 등기되면 등기란에 접수일과 원인일이 있습니다 여기서 기준이 되는 날짜는 원인일이 아니라 접수일이 됩니다 예컨대 권리관계의 변동에 의한 효력발생시점은 등기소에 접수되어 등기된 날짜을 기준으로 하는 경우가 있는데 이는 등기된 날짜가 접수일이기 때문입니다

나)최선순위 근저당권 기준

1 갑:가처분등기 인수
2 을:근저당권 말소기준
3 병:가등기 말소

소멸기준은 근저당권이 되는데 근저당권자보다 먼저 설정된 가처분 등기는 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야할 권리에 해당됩니다 그러나 근저당권 이후에 설정된 가등기는 소멸기준 이후이고 또한 경매로 근저당권이 소멸되기 때문에 경매 후 소멸하는 권리에 해당되어 낙찰자와는 아무런 상관이 없습니다 만약 소멸되지 않는 가처분등기가 있는 물건을 낙찰받아 낙찰자 앞으로 소유권이전 등기를 하였다 하더라도 나중에 가처분권자가 낙찰자와 전 소유자를 상대로 소유권말소등기청구소송등을 제기하여 소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 잃게 됩니다 그러나 가처분권자가 소송에서 진다면 가처분등기는 단지 말소대상이 되고 낙찰자의 소유권은 소멸되지 않으나 소유권관계가 매우 불안정하므로 경매에 참여하지 않는것이 좋습니다

다)최선순위 가압류등기 기준

1 갑:가압류 말소기준
2 을:대항력있는 주택 임차인(입주+전입신고) 소멸
3 병:근저당권 소멸

최선순위 가압류등기가 되어 있고 1순위 근저당권 이전에 대항력 전입신고+입주을 갖춘 임차인이 있다 하더라도 이때에는 소멸기준이 1순위 근저당권이 아니고 최선순위 가압류등기가 됩니다 따라서 1순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이라도 소멸기준인 최선순위 가압류등기 이후에 대항력을 갖추었기 때문에 경매결과 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다 다만 말소기준이 가압류인 경우에는 안분배당으로 배당받습니다 참고로 본 경매사건의 경우 근저당권이 있음에도 불구하고 최선순위 가압류등기를 소멸기준으로 하는 것은 가압류에는 처분제한의 효력이 있기 때문입니다 가압류 등기 이후에 설정된 권리 또는 대항력 있는 임차인은 처분제한의 효력이 있는 가압류등기가 있음을 알고도 권리를 설정하거나 대항력을 갖추었다면 그 권리를 백프로 인정해 주지 않습니다 특히 가압류는 채권으로서 경매절차상에서 배당을 받으면 더이상 존재할 이유가 없고 따라서 최선순위 가압류라 할지라도 채권액을 전액 배당받건 배당받지 못하던간에 소멸하는 권리에 해당되는데 만약 최선순위 가압류 이후 1순위 근저당권 이전에 대항력을 갖춘 주택임차인이 낙찰자에게 인수되는 권리에 해당된다면 임차금의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하고 그렇게 되면 그만큼 낙찰가격이 낮아지게 되어 최선순위 가압류권자의 이익을 침해하는 결과를 가져오기 때문에 가압류 이후의 권리들은 소멸하게 됩니다

라)최선순위 담보가등기

1 갑:담보가등기 말소기준
2 을:대항력있는임차인 소멸
3 병:근저당권 소멸

가등기담보법에서는 담보가등기는 경매시 근저당권으로 봅니다 그러므로 우선변제권이 있음에 유의해야한는데요 예컨대 가등기는 소유권이전청구권에 대한 보전가등기와 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기 2가지로 나눌수가 있는데요 위의 같은 경우 1순위 근저당권자보다 먼저 설정된 가등기가 보전가등기라면 이는 소유권이전청구권에 대한 가등기이므로 청구권 보호차원에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다 따라서 선순위 가등기가 보전가등기의 경우 낙찰자가 자기 앞으로 소유권 등기를 하더라도 가등기권자가 본등기를 한다면 본등기 순위는 가등기 순위로 소급되므로 낙찰자가 소유권을 상실하게 됩니다 담보목적으로 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정할수도 있으나 담보가등기 형태로 설정할수도 있는데요 담보가등기는 보전가등기와 완전히 다름니다 담보가등기가 설정된 부동산이 경매신청될경우 가담법에 담보가등기는 저당권으로 간주하고 채권자로서 순위에 의해 배당을 받고 소멸하는 권리에 해당됩니다 가등기는 표면상 보전가등기인지 담보가등기인지 알수가 없는데요 경매사건내역 보게 되면 가등기권자가 경매신청하거나 내 배당받을 금액이 얼마다라는 채권계산서를 제출하게 되면 통상 담보가등기로 보고 있습니다