경매 소액임차인 최우선변제 범위 최우선변제금액 표 참조 서울 월세 예시
임대차 보호법은 첫 경매개시 결정 기입등기 이전에 대항요건을 갖춘 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리를 보장하고 있습니다 주택임대차 보호법 제8조 1항 상가임대차 보호법 14조 1항뿐만 아니라 국세 지방세 등의 모든 조세 채권자보다 우선하여 변제를 받습니다
다만 근로기준법 소정의 최종 3월분의 임금채권 및 3년간의 퇴직금 채권과의 사이에는 같은 순위로 배당을 받게 됩니다 그리고 건물만의 임차인 또는 건물 일부의 임차인이라도 대지를 포함한 주택가액의 이분의 일 범위 내에서 우선변제를 받습니다 최우선변제권은 임차인이 전입신고만으로도 취득할 수 있는 권리입니다 이를 통해 임차인은 선순위 근저당권자보다도 우선하여 보증금 일부를 배당받을 수 있습니다 즉 경매 시 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다
최우선변제권의 특징은 확정일자 없이도 전입신고만으로 최우선변제권을 취득할 수 있습니다 선순위 근저당권자보다도 우선하여 보증금 일부를 배당받을 수 있습니다 소액임차인에게만 인정되는 권리, 소액임차인의 범위는 지역별로 다릅니다 보증금 전액이 아닌 일정액에 대해서만 최우선변제권이 인정됩니다. 액임차인 해당 여부는 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 판단해야 합니다 또한 대지 및 건물에 대하여 강제경매 신청되었다가 대지 부분만이 낙찰된 경우에도 건물의 임차인은 대지의 낙찰대금으로부터 우선변제를 받습니다 다만 이는 대지에 관한 저당권 설정 당시 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용할 수 있는 것이고 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 낙찰대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수는 없습니다
그리고 보증금 액수를 임대인과 합의하여 감액한 경우 감액할 당시의 임차주택에 관하여 경매 개시결정 기입등기가 경료되지 않은 때에는 향후 경매절차가 개시되더라도 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다 최우선변제를 받을 소액임차인이 다수여서 그들이 받아야 할 우선변제금 합산액이 주택가액의 이분의 일을 초과하는 경우에는 이분의 일에 해당하는 금액을 한도로 하여 임차보증금의 비율에 따라 안분배당을 합니다 이들 상호 간에는 동 순위입니다 즉 소액임차인 상호 간에는 대항력 취득시기에 구애됨이 없이 무조건 동 순위입니다 즉 소액보증금 중 일정액의 합계가 주택가액의 이분의 일을 초과하는 경우 소액보증금의 합산액을 각 임차인의 소액보증금 비율로 주택가액의 이분의 일에 해당하는 금액을 분할한 금액이 우선변제받을 소액보증금 중 일정액이 됩니다 주택가액이라 함은 낙찰대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액으로 봅니다
•소액임차인은 근로기준법상 최종 3개월분 임금채권 및 3년간 퇴직금 채권과 같은 순위로 배당을 받습니다.
•건물 임차인 또는 건물 일부 임차인도 대지 가액의 1/2 범위 내에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
•대지만 낙찰된 경우에도 건물 임차인은 대지 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 단, 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재해야 합니다.
•보증금을 감액한 경우에도 경매개시결정 기입등기 전이라면 소액임차인으로 인정받을 수 있습니다.
•소액임차인이 다수인 경우 주택가액의 1/2 한도 내에서 비율에 따라 안분배당을 받습니다.
그리고 소액임차인에게 최우선변제권이 인정되어 배당요구를 할 수 있는 보증금의 액수는 그중 일정액에 한하므로 소액임차인이 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다 하더라도 일정액을 초과하는 부분에 대하여는 배당요구의 효력이 인정되지 않고 배당 결과 남는 잉여금이 있다 하여도 이를 배당하지 않습니다 이처럼 소액임차인에게 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대한 최우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다
소액임차인 최우선변제권은 엄동설한에 어디 원룸이라도 얻어서 겨울 보내라는 취지로 만든건데 소액임차인은 지역별로 소액임차인이 해당되닌지 안데는지 보증금액이 정해져 있습니다 현재시점 2023년 2월21일 이후 서울은 1억6천 5백만원 이하 보증금액에 해당되면 최우선변제권으로 5500만원 먼저 배당해줍니다 계속된 개정으로 과거 월드컵할때 4천만원이하 보증금에 1600만원 최우선변제금액 비해 많이 현실화가 되가고 있는중입니다 최우선변제금액 표 참고 할때 제일 착각하는것중에 하나가 내가 이사간 날짜로 저거 보는게 아니라 해당 집에 최초 담보물권설정일로 날짜 기준을 찿아야 합니다 해당 부동산에 근저당권이 2018년 10월1일날 등기되 있다면 2018년 9월 18일 이후이므로 서울 1억1천만원 이하 보증금액에 해당되어야 하고 소액임차인 해당된다면 3700만원 먼저 배당해주게 됩니다
