전입신고 익일 0시 대항력 발생 경매시 확정일자 우선변제권 구별
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다 이 3자에 대하여 효력이 생긴다는 의미는 후순위 권리자 제3자에 대하여 대항력이 있다는 말인데요 이사가서 전입신고 하면 대항력이 언제든지 발생하는줄 오해하시는 분들도 종종 있습니다
주택임대차보호법에서 제3자에게 대항력이 있다는 의미는 임차인이 임차주택의 양수인 임대할 권리를 승계한자 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가지고 있다는 의미입니다
주택임대차보호법의 대항력 개념
•임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다.
•이를 ‘대항력’이라고 하며, 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관해 이해관계를 가진 자에 대해 임대차 내용을 주장할 수 있는 법적 권능을 의미합니다.
•대항력의 주된 취지는 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있게 하는 것입니다.
대항력 발생 요건
•임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
•이때 주택의 인도와 주민등록이 모두 충족되어야 합니다.
대항력과 선순위 권리의 관계
•선순위 저당권이 설정된 주택을 임차한 경우, 선순위 저당권의 존재 여부와 상관없이 임차인은 대항력을 가집니다.
•다만 경매가 실행되는 경우, 선순위 저당권자에 대해서는 대항력을 주장할 수 없습니다.
•임차인은 경락인에 대해 임대차계약기간 종료 시까지 임대차관계 존속을 주장할 수 있습니다.
대항력과 우선변제권
•임차인이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
•우선변제권은 경매 시 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 발생합니다.대항력을 통해 임차인은 임차주택의 양수인 등 제3자에 대해 임대차 내용을 주장할 수 있습니다.선순위 저당권이 설정된 경우에도 임차인은 대항력을 가지지만, 경매 시에는 선순위 저당권자에 대해 대항할 수 없습니다.임차인이 임차권등기를 하면 대항력과 더불어 우선변제권도 취득할 수 있습니다.
임차주택의 양수인에게 임차권을 주장하는 것이 대항력 부여의 주된 취지입니다 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한것으로 본다고 규정하고 있습니다 양수인의 권리를 승계한 자에는 매매 증여 교환등 법률행위에 의하여 임차물의 소유권을 취득한자와 상속 공용징수 판결 경매 공매등 법률규정에 의하여 임차물의 소유권을 취득한 자를 모두 포함합니다 다만 양도담보에 의한 권리 취득은 해당하지 않습니다 임대인 지위의 승계란 종전의 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 양수인등이 그 관계에서 발생하는 모든 지위를 승계하는 것을 말합니다 즉 임차보증금의 반환채무는 부동산 소유권과 결합하여 일체로써 양수인에게 이전되며 그에 따라 종전의 임대인은 그 채무를 면하게 됩니다
그리고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다 결국 선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 그다음 날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다
저당권자 압류권자등과 같은 제3자에 대한 관계에서는 대항력과 선후를 기준으로 그 우열이 정해집니다 저당권과 대항력과의 관계에서는 임차권의 대항력 발생시점과 저당권자의 저당권설정 등기일자의 선후에 의하여 우열이 결정됩니다 즉 저당권설정보다 먼저 주택입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 경우는 주택을 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마친 후 살고 있던 중 후에 저당권이 설정되고 그 후 경매가 진행된 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다 따라서 임차인은 경락인에게 임대차계약기간의 종료 시까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다
그리고 선순위 저당권이 설정된 주택을 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마친 경우라도 선순위 저당권의 존재여부는 상관없이 임차인 및 후순위 권리자에 대한 관계에 있어서 임차인은 대항력을 가지므로 경매가 실행되기전 까지는 선순위 저당권이 설정되어 있다는 사실만으로는 아무런 지장이 없습니다 그러나 선순위 저당권이 설정된 주택을 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마친 후 살고 있던 중 경매가 신청되거나 또는 임차 이후에 또 다른 저당권이 설정되고 경매가 시행된 경우 등에 있어서는 임차인은 경락인에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다
A는 신축중인 아파트를 3억 정도 대출 받아서 분양받았습니다 그리고 전세를 주어서 임차인 B가 이사를 가고 동사무소에 가서 전입신고를 하였습니다 임차인은 B는 이사갔으니 주택인도 점유를 한거고 전입신고 했으니 그 익일 0시부터 대항력이 발생합니다 전제조건은 익일 0시 부터 후순위 권리자에 대해서 대항력을 말하는것이지 그 이전에 선순위 권리들한테는 대항력을 주장하지 못합니다 분양받을때 은행 근저당이 1순위 이다 보니 만약 본 아파트가 경매가 진행된다면 1순위 은행 배당받을것이고 임차인은 전입신고 할때 보통 확정일자 까지 받는데 이걸 우선변제권이라 하여 추후 경매시 배당에 참여해서 순위별로 배당을 받을수가 있습니다 1순위 은행 배당받고 확정일자 받은 임차인이 그다음 배당에 참여해서 1순위 근저당 배당주고 남은 금액에 임차인 몫이 돌아가게 됩니다 해당집에 근저당 비율이 높으면 임차인 배당금액이 그만큼 다 못받을것이고 정상적인 근저당 비율이게 되면 어느정도 다 받을수 있는 논리 입니다
그럼 이 신축중인 아파트를 A가 은행에 근저당 없이 본인이 현금으로 모두 납부하고 임차인 B에게 전세를 주었다면 이때 임차인은 칼자루를 두개 쥐게 됩니다 앞에 근저당 선순위가 없다보니 임차인은 대항력도 취득해서 경매가 진행되어도 난 전 계약 완료때까지 거주하다 나가겠다 할수 있고 확정일자 우선변제권으로 배당에 참여해서 제일 먼저 내가 보증금 받고 이사가겠다 할수 있습니다 바보가 아닌이상 대항력이 있으면 굳이 내 전세보증금 배당받고 나갈 이유가 없겠죠 낙찰 받는 새주인한테 계약되로 편안히 살다가 내 전세보증금 받고 이사가면 됩니다
