지상권 설정 뜻 지료 갱신 존속기간 지상권자 토지이용자 지상권설정자 토지 주인
지상권은 당사자가 설정계약에서 그 존속기간을 약정한 경우에는 그 존속기간 동안 소멸되지 않으며 존속기간이 약정되어 있을 않을 경우에는 토지의 사용목적에 따라 최단 존속기간 30년 석조 콘크리트조 등 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우 15년 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 경우 5년 건물 이외 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우 동안 소멸하지 않습니다
지상권의 개요
지상권은 타인의 토지 위에 건물이나 기타 공작물을 소유할 목적으로 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 지상권자는 토지 소유자의 동의 없이도 토지를 사용할 수 있으며 지상물을 소유할 수 있습니다 지상권은 용익물권의 일종으로 토지 소유자의 소유권을 제한하는 권리입니다.
지상권의 존속기간
•지상권 설정 계약에서 존속기간을 약정한 경우 그 기간 동안 소멸되지 않습니다
•존속기간이 약정되어 있지 않은 경우 토지 사용 목적에 따라 다음과 같은 최단 존속기간이 적용됩니다
•견고한 건물이나 수목 소유 목적: 15년
•건물 소유 목적: 5년
•건물 외 공작물 소유 목적: 5년
•당사자 간 계약으로 최단 존속기간보다 단축하여 기간을 정한 경우, 최단 존속기간까지 연장됩니다.
•당사자 간 계약으로 최단 존속기간보다 긴 기간을 정하는 것은 가능합니다. 따라서 무기한 약정도 유효합니다.
지상권의 갱신
•지상권은 갱신할 수 있습니다
•갱신 시 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단 존속기간보다 단축할 수 없습니다
•당사자 간 갱신 합의가 이루어지지 않더라도 지상물이 현존할 때 지상권자는 지상권 설정자에게 갱신을 청구할 수 있습니다
•다만 지상권자의 계약 위반이나 지료 연체로 인한 지상권 소멸 시에는 갱신 청구가 불가능합니다
지상권자의 갱신 청구에도 불구하고 토지 소유자가 이를 거절할 수 있습니다. 이 경우 지상권자는 지상물 매수를 청구할 수 있습니다
지상권의 특성
1.용익물권: 지상권은 용익물권으로, 피담보채권을 담보하는 효력은 없습니다. 따라서 지상권에 기한 경매 신청은 불가능합니다
2.목적 범위 내 권리: 지상권자는 설정 행위로 정해진 목적 범위 내에서 권리를 행사할 수 있습니다
3.양도 가능: 지상권은 토지 소유자의 동의 없이 양도할 수 있습니다
4.저당권의 목적: 지상권은 저당권의 목적이 될 수 있습니다 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물에 종속된 지상권에도 미칩니다
지상권과 지료
1.지료 지급 의무: 지상권 설정 시 지료에 관한 약정이 있는 경우, 지상권자는 지료 지급 의무를 가집니다
2.지료 증감: 지료가 토지에 관한 조세 등의 증감이나 지가 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우 당사자는 지료 증감을 청구할 수 있습니다
3.지료 연체와 지상권 소멸: 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않은 경우, 지상권 설정자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.
지상권은 토지 소유자의 동의 없이도 토지를 사용할 수 있는 권리로 일정 기간 동안 존속하며 갱신이 가능합니다 지상권자는 지료 지급 의무를 가질 수 있으며 지료 연체 시 지상권이 소멸될 수 있습니다 지상권은 용익물권의 일종으로 저당권의 목적이 될 수 있습니다
당사자간의 설정계약으로 위 최단 존속기간보다 단축하여 기간을 정한 경우에는 그 효력이 없고 위 최단 존속기간까지 연장됩니다 지상권의 최단 존속기간은 민법에 의해 보장되어 있지만 그 최장기간에 관해서 민법에 아무런 규정이 없기 때문에 당사자간의 설정계약으로 최단 존속기간보다 긴 기간을 정하는 것은 무방합니다 따라서 무기한 약정도 유효합니다 지상권은 갱신할 수 있고 지상권의 갱신으로 인한 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 위 최단 존속기간보다 단축하지는 못합니다 그리고 당사자간에 지상권 갱신의 합의가 이루어지지 않더라도 그 지상권이 소멸한 경우에 그 지상물이 현존 한때에는 지상권자는 지상권 설정자에 대하여 합의가 아닌 갱신의 청구를 할 수 있습니다
다만 지상권자의 계약위반으로 지상권 설정자가 계약을 해지하거나 또는 지료 연체로 인한 지상권 소멸 청구에 의해 지상권이 소멸한 경우에는 갱신 청구를 할 수 없습니다 지상권자가 갱신 청구를 하였다고 하여 당연히 갱신이 되는 것은 아닙니다 즉 토지소유자는 이를 거절할 수 있고 그런 경우 지상권자는 2차적으로 토지소유자를 상대로 현존하는 지상물의 매수를 청구할 수가 있습니다 다만 이러한 지상물 매수청구권은 지상권자의 갱신청구권이 있음을 전제로 하기 때문에 지상권자의 계약위반으로 지상권 설정자가 계약을 해지하거나 또는 지료 연체로 인한 지상권 소멸 청구에 의해 지상권이 소멸한 경우처럼 지상권자가 갱신 청구할 수 없는 경우에는 이 매수청구권은 발생하지 않습니다
지상권은 용익물권으로서 담보물권인 저당권의 경우처럼 피담보채권을 담보하는 효력은 없습니다 따라서 저당권의 경우와는 달리 지상권에 기한 경매신청은 불가합니다 지상권자는 설정행위로 정해진 목적의 범위 내 할 권리를 가집니다 지상권 설정은 토지를 사용할 수 없음은 물론이고 지상권자의 서도 안 되는 의무를 진다 지상권자는 다 양도할 수도 있습니다 토지 임대차의 경우와는 달리 토지소유자의 동의를 얻을 필요가 없습니다 지상권은 저당권의 목적으로 할 수 있다 저당권의 목적으로 할 수 있다는 의미 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되고 그 자체가 부동산 경매의 대상이 된다는 말이다 그리고 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물에 종 된 권리인 건물이 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다
따라서 건물에 대한 저당권의 실행으로 임의경매 진행되어 경락인이 그 건물의 소유권을 취득한 경우 경락 후 건물 철거한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 경락인은 건물 소유를 위 지상권도 민법 제187조의 규정에 따라 등기 없이 당연히 취득하게고 이 경우에 경락인이 그 건물을 제3자에게 양도한 때에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 종 된 권리인 지상권도 양도한 것으로 봅니다 또한 지상권자는 토지소유자인 지상권설정자에게 지료를 지급해야 하는 경우가 있습니다 지료의 지급은 지상권의 성립 요소는 아니지만 당사자간에 지료를 지급하기로 약정한 경우에는 지상권자는 지료 지급 의무를 가집니다 지상권 설정 시 지료에 관한 약정이 없는 경우에는 토지소유자는 지상권자에 대하여 지료의 지급을 청구할 수가 없습니다 이처럼 일반 지상권에서는 지료가 그 요소가 아닌것과와는 달리 법정지상권의 경우에는 토지소유자 의사에 의하지 않고 지상권이 성립한다는 점에서 무상으로 할 것을 토지소요자에게 강요할 수 없기 때문에 법정지상권의 경우에는 지료를 지급해야 합니다
그리고 지상권에 있어서 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기해야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수가 있습니다 또한 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담이 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하게 않게 된 경우에는 당사자는 그 지료의 증감을 청구할 수 있습니다 그리고 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 아니 한때에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수가 있습니다
