폐문부재 행방불명 소유자 겸 채무자 불거주확인서 공시송달 인도명령 경매 명도

부동산을 매수했으나 해당 부동산의 소유자 겸 채무자가 행방불명된 경우 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다 다음은 이러한 상황에서 명도를 진행하는 방법에 대해 체크해봅니다 부동산을 매수한 이후 소유자 겸 채무자가 연락이 두절되거나, 폐문부재(문은 닫혀 있으나 거주하지 않는 상황) 상태에 놓인 경우, 명도 절차는 복잡해질 수 있습니다. 이러한 경우 법적 절차를 정확히 이해하고 차근차근 진행하는 것이 중요합니다. 폐문부재와 행방불명된 소유자에 대한 상황별 명도 절차를 설명합니다.

주민등록은 존재하나 폐문부재인 경우 이경우 통장 또는 이웃주민 2명 이상의 확인이 첨부된 불거주확인서를 관할 동사무소에 제출하면 되고 동사무소에서는 사실관계 확인 후에 약 15일동 공고하고 이의가 없으면 해당 주민등록을 말소시키게 되며 이후 매수인은 말소된 주민등록등본을 근거로 공시송달을 신청해 처리하면 됩니다 만약 소유자가 실제 거주하고 있는 곳을 안다면 법원에 해당주소로 야간송달 등 특별송달을 신청해 보는것도 하나의 방법이 되겠습니다

주소이전과 더불어 행방불명된 경우 건물의 소유자 겸 채무자가 집 안에 짐을 그대로 둔 채 주소이전과 더불어 행방불명된 경우를 종종 볼수 있습니다 이 경우 공시송달을 통한 인도명령신청으로신속하게 강제집행이 가능합니다 특히 점유자가 소유자이므로 법원에서는 별도의 심문 없이 인도명령을허가하지만 소유자가 행방불명인 관계로 송달이 되지 않아 실제 강제집행에는 약간의 시간이 필요하게 될것입니다 즉 동사무소에 주민등록 말소신청을하고 말소된 주민등록등본을 첨부하여 법원에 공시송달을 신청하여 처리해야 하기 때문입니다

강제집행의 의뢰 이상과 같은 절차로 인도명령결정을 받게 되면 송달증명원을 첨부하여 집행관에게 강제집행을 의뢰합니다 집행관은 강제집행일를 잡아 해당 건물의 개문후 짐을 뺴내어 이삿짐보관센터 또는 별도의 장소에 보관하게 됩니다 이때 발생하는 비용은 우선 매수인이 부담하는것이 일반적입니다 그후 소유자에게 짐을 찿아가 줄것과 그에 따른 비용 지급을 요구하는 내용증명을 발송하고 소유자가 짐을 찿아가지 않을 경우에는 보관비용등을 청구채권으로 하여 소유자의 짐을 압류하고 관할법원에 동산경매를 의뢰하여 그 매각대금으로 보관비용등을 공제하는 것으로 모든 절차를 마무리 합니다

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1. 폐문부재 상태에서의 명도 절차

(1) 불거주확인서 작성

먼저, 소유자의 주민등록이 해당 부동산 주소로 되어 있지만, 실질적으로 거주하지 않는 경우 불거주확인서를 작성해야 합니다. 이를 위해 다음의 절차를 따릅니다:

확인인원 확보: 불거주 사실을 확인할 수 있는 인원(통장 및 이웃 주민 2명)을 확보합니다.
작성 방법: 불거주확인서에는 해당 소유자가 거주하지 않음을 명확히 기재하고, 이를 증명할 수 있는 인원들의 서명을 받습니다.

(2) 동사무소에 불거주확인서 제출 및 주민등록 말소 절차

제출: 불거주확인서를 관할 동사무소에 제출합니다.
사실 확인 및 공고: 동사무소는 제출된 서류를 바탕으로 사실관계를 확인하며, 약 15일간 공고를 진행합니다.
주민등록 말소: 공고 기간 동안 이의가 없을 경우, 소유자의 주민등록이 말소됩니다.

(3) 공시송달 신청

주민등록 말소 후, 법원에 공시송달을 신청합니다. 공시송달이란, 소유자에게 직접 송달이 불가능할 때 법원이 공고문을 게시해 법적 효력을 발생시키는 절차입니다.
만약 소유자의 실제 거주지를 알고 있다면, 법원에 야간송달 또는 특별송달을 신청할 수도 있습니다.

2. 소유자가 주소 이전과 함께 행방불명된 경우의 명도 절차

소유자가 주소 이전 후 행방불명된 경우에는 인도명령을 통한 신속한 강제집행이 가능합니다. 이때 중요한 절차는 다음과 같습니다:

(1) 공시송달을 통한 인도명령 신청

인도명령: 부동산을 점유 중인 소유자를 상대로 인도명령을 신청합니다.
법원의 판단: 점유자가 소유자일 경우, 법원은 별도의 심문 없이 인도명령을 허가합니다.

(2) 주민등록 말소 및 공시송달 진행

소유자가 행방불명 상태이므로 송달이 어려울 수 있습니다. 이때도 동사무소에 주민등록 말소를 신청하고, 말소된 주민등록등본을 첨부해 법원에 공시송달을 신청해야 합니다.

3. 강제집행 절차 상세 설명

인도명령 결정을 받은 후에는 강제집행을 집행관에게 의뢰합니다. 이 과정은 다음과 같은 단계로 진행됩니다:

(1) 강제집행 요청 및 집행일 지정

집행관 의뢰: 송달증명원을 첨부하여 집행관에게 강제집행을 요청합니다.
집행일 지정: 집행관은 강제집행 일자를 지정하며, 해당 날짜에 현장을 방문하여 건물 문을 개방합니다.

(2) 소유자의 짐 처리 및 보관

짐 이동: 건물 내부에 남아 있는 소유자의 짐은 이삿짐보관센터 또는 별도의 보관장소로 이동됩니다.
비용 부담: 초기 비용은 매수인이 부담하는 것이 일반적입니다.

(3) 내용증명 발송 및 짐 처리

내용증명 발송: 소유자에게 짐을 찾아갈 것과 보관비용을 지불할 것을 요구하는 내용증명을 발송합니다.
소유자가 짐을 찾지 않는 경우: 일정 기간 내에 소유자가 짐을 찾지 않을 경우, 매수인은 보관비용 등을 청구채권으로 설정하여 짐을 압류할 수 있습니다.

(4) 동산 경매 신청 및 매각

동산경매 신청: 관할법원에 동산 경매를 신청합니다.
매각 대금 처리: 매각된 대금에서 보관비용 등을 공제한 후 나머지 절차를 마무리합니다.

4. 명도 과정에서의 주의사항

법적 절차 준수: 모든 과정은 법적 절차를 철저히 준수해야 합니다. 불법적인 방법으로 강제 명도를 진행할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다.
전문가 도움: 법률 전문가 또는 변호사의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
증거 확보: 모든 절차에서 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 불거주확인서, 공시송달 신청서, 송달증명원 등 문서들을 철저히 관리해야 합니다.

이와 같은 절차를 통해 소유자가 폐문부재 또는 행방불명된 경우에도 법적 명도를 효과적으로 진행할 수 있습니다. 각 단계에서 신중을 기해 진행하는 것이 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것입니다.

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