토지 지상권 종류 설정 등기 분묘기지권 관습법상 법정지상권 법률규정
물권인 용익물권 등기부에 지상권을 설정할 수가 있는데요 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다 이 지상권이 성립하기 위해서는 법률행위에 의하는 경우 법률의 규정에 의한 경우 그리고 관습법에 의하는 경우 등 3가지가 있습니다
지상권은 타인의 토지에 건물 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다 지상권은 토지 사용을 본질적 내용으로 하므로 지상권 설정 당시 건물 등이 없어도 유효하게 성립할 수 있고 기존 건물 등이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 않습니다
지상권의 성립 유형 크게 3가지 유형으로 성립할 수 있습니다
법률행위에 의한 지상권 취득
토지소유자와 지상권을 취득하려는 자 간의 지상권 설정계약을 통해 등기함으로써 성립합니다 지상권 등기에는 지상권의 설정 목적과 범위 존속기간 지료 등이 기재됩니다
관습법상 법정지상권
판례에 의해 형성된 것으로, 분묘기지권과 관습법상 법정지상권이 있습니다 분묘기지권은 타인 토지에 분묘를 설치한 자가 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다 관습법상 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물 소유자가 토지 소유자에 대해 취득하는 지상권입니다.
법률에 의한 지상권 설정
상속 공용징수 판결 경매 등의 사유로 인해 자동적으로 지상권이 성립하는 경우입니다 이 경우 지상권 설정 등기를 하지 않아도 법정으로 지상권을 취득하게 됩니다 법정지상권의 성립 요건 법정지상권이 성립하기 위해서는 다음 4가지 요건이 충족되어야 합니다 저당권 설정 당시부터 건물이 존재해야 합니다 토지와 건물이 저당권 설정 당시 동일한 소유자에게 속해야 합니다 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다(예: 경매 등)건물 철거에 관한 특약이 없어야 합니다 이러한 요건이 충족되면 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 간주됩니다 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 된 경우 토지 및 건물이 동일한 소유자에게 속하다가 가등기담보법에 의한 소유권 취득 또는 담보가등기로 인해 소유자가 달라진 경우 입목의 경매 등으로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 이러한 경우에는 토지 소유자가 건물 또는 입목 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 간주됩니다 지상권은 토지 사용을 본질로 하는 물권으로 법률행위 관습법 법률에 의해 다양한 방식으로 성립할 수 있습니다 특히 경매 과정에서 발생하는 법정지상권은 부동산 거래 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다
(1)법률행위에 의한 지상권 취득은 토지소유자와 지상권을 취득하려는 사람하고 지상권 설정계약이라는 법률행위를 통해 그 등기함으로써 지상권이 성립이 됩니다 지상권 등기에는 기재사항으로는 지상권의 설정의 목적과 범위를 등재하고 등기원인에 존속기간 지료와 그 시기 약정이 있을 때에는 이를 함께 기재하여야 합니다
(2) 관습법상에 의한 법정지상권은 판례에 의해 형성된 것인데 하나는 분묘기지권이라 하고 다른 하나는 관습법상 법정지상권입니다 분묘기지권이란 타인의 토지에 분묘를 설치 한자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지 부분인 토지를 사용할 수 있는 지상권에 유사한 권리를 말합니다 관습법상 법정지상권이란 토지와 건물이 같은 소유자의 소유에 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매각 또는 그 외의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우에 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 당연히 건물 소유자가 토지소유자에 대하여 취득하는 지상권을 말합니다
(3) 법률에 의한 지상권 설정은 법률행위가 아닌 그 밖의 사유 즉 상속이나 공용 징수 판결 경매 등에 취득하는 것으로 이때에는 지상권 설정 등기를 하지 않아도 자동적으로 법정으로 지상권을 취득하게 됩니다 이 법정지상권이 경매에서 많이 나올 수가 있는데요 법률에서는 일정한 경우에 한해 건물 소유자가 토지에 대한 지상권을 취득한 것으로 간주하게 되는데 이것이 법정지상권 제도입니다
법정지상권 성립 4가지
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다 이 중에서 경매 입찰과 관련 가장 많이 보이는 것은 저당권과 법정지상권입니다 대지와 건물에 대해 동일한 소유자가 소유하고 있었는데 건물에 전세권을 설정한때 그 대지 소유권의 특별 승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다 토지 및 그지 상의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에 대하여 가등기담보법에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기해 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다 입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목 소유자에 대하여 지상권 설정한 것으로 봅니다
