토지거래허가제 이란 뜻 토지이용계획확인원 토지이음 구역 지정 해제 확인
매도인 매수인 부동산 거래를 했는데 머 정부에서 허가를 받으라고 오늘은 토지거래허가제 용어정리 하는데요 말그대로 토지를 거래할때 토지거래허가구역 지정된곳에서 거래 할때에는 허가를 받으라는 애기인데요 투기적인 수요를 막기위해서 지차제가 국토부장관에게 요청받아서 5년간 지정할수가 있습니다
1. 토지거래허가제도란?
토지거래허가제도는 토지의 투기적 거래 방지와 가격 안정을 위해 특정 지역의 토지 거래를 국가가 허가제로 관리하는 제도입니다. 이 제도는 1979년 처음 도입되었으며, 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 5년 이내의 기간으로 토지거래허가구역을 지정할 수 있습니다.
지정된 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 계약 체결 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 계약하면 해당 계약은 무효가 됩니다. 허가를 받지 않은 계약은 유동적 무효 상태로, 허가를 받은 후에야 소급하여 유효한 계약으로 인정됩니다.
1-1. 토지거래허가제 지정 요건
다음과 같은 경우에 토지거래허가구역으로 지정될 수 있습니다:
- 투기적 거래 성행
- 지가(땅값) 급등 또는 급등 우려
- 개발 사업으로 인한 가격 상승 가능성
2. 토지거래허가구역 절차
토지거래허가는 다음의 절차를 따릅니다:
- 거래당사자 합의
- 허가신청서 제출
- 매도인과 매수인이 공동으로 허가신청서를 작성하여 제출
- 서류 검토 및 현장 조사
- 관련 부서 협의
- 허가 여부 결정
- 허가가 승인되면 허가증이 교부되고, 불허가 시 1개월 내 이의 신청 가능
- 허가증 교부 또는 불허가 통지
허가 신청 후 15일 이내에 결과가 나오는 것이 일반적입니다.
신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:
- 허가신청서
- 토지이용계획서
- 토지 취득자금 조달계획서
- 농업·임업 경영계획서 (농지나 임야 취득 시)
3. 유동적 무효와 인가적 성격
토지거래허가제의 유동적 무효란, 허가를 받기 전까지는 계약이 무효 상태이며, 허가를 받은 순간부터 소급하여 유효한 계약이 되는 것을 의미합니다.
허가를 받지 않으면 계약이 법적 효력을 가지지 않지만, 허가를 통해 비로소 효력을 발생시킵니다. 이는 인가적 행위의 성격을 띠며, 허가가 없으면 계약 자체가 무효로 간주됩니다.
허가 후, 해당 토지는 5년간 허가받은 목적대로 사용해야 하며, 이를 어길 경우 제재를 받게 됩니다.
4. 토지거래허가 예외 상황
다음과 같은 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다:
- 상속 또는 증여
- 수용 및 경매
- 법령에 의한 토지 공급
- 허가 면적 미만의 토지 거래
예를 들어, 경매로 취득한 아파트의 경우 토지거래허가 없이 매입할 수 있습니다. 하지만, 아파트의 **대지권(토지 지분)**이 일정 면적을 초과하면 허가가 필요할 수 있습니다.
5. 허가 면적 기준
토지의 용도별 허가 면적 기준은 다음과 같습니다:
- 주거지역: 180㎡ 초과
- 상업지역: 200㎡ 초과
- 공업지역: 660㎡ 초과
- 농지: 500㎡ 초과
- 임야: 1,000㎡ 초과
- 녹지지역: 100㎡ 초과
- 기타지역: 250㎡ 초과
※ 재정비사업지구에서는 면적 기준이 더욱 엄격하여, 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 등으로 제한됩니다.
6. 허가제 위반 시 처벌
토지거래허가를 위반하면 다음과 같은 제재를 받습니다:
- 2년 이하 징역 또는 매매가액의 30% 이하의 벌금
- 허가 목적대로 사용하지 않으면 이행강제금 부과:
- 이용 목적 위반 시: 5%
- 불법 임대 시: 7%
- 미이용 방치 시: 10%
- 3개월 내 시정 명령 후에도 불이행 시 매년 이행강제금을 부과합니다.
7. 토지거래허가구역 지정 현황
서울의 강남구, 송파구, 서초구, 용산구 등의 일부 지역이 대표적인 토지거래허가구역입니다. 경기도에서는 고양시, 수원시 등 23개 시·군이 지정되어 있으며, 특히 외국인과 법인의 투기를 방지하기 위한 규제가 강화되었습니다.
토지거래허가구역은 개발 가능성과 가격 상승 가능성이 높은 지역에 지정되므로, 오히려 투자 관점에서 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다.
8. 토지거래허가제의 사회적 논란과 긍정적 측면
일부에서는 토지거래허가제가 개인의 재산권을 침해한다고 비판하기도 합니다. 특히, 아파트 매수 과정에서 허가를 받는 것이 사회주의적 통제라는 비판이 있었지만, 이 제도는 부동산 투기를 억제하고 실수요자 보호를 위한 장치로 도입된 것입니다.
긍정적 효과
- 투기 방지
- 지역 균형 발전 유도
- 부동산 시장 안정화
허가구역이 지정이 되었다고 해제가 되기도 하고 재지정이 되기도 합니다 원하시는 토지 각 지역은 국토교통부 홈페이지나 각 지자체 홈페이지에서 검색 체크가 가능해요 혹은 토지이용계획확인원 또는 토지 e음 홈페이지 에서도 해당 필지의 토지거래허가구역 지정 여부를 체크하실수가 있습니다. 해당 사이트에서 주소를 입력하면 토지의 규제 상황을 상세히 확인할 수 있습니다. 관심 지역이 허가구역으로 지정되었는지 자주 확인하는 것이 중요합니다.
