체납처분 부동산 등기부등본 압류등기 경매 말소기준권리 배당및 권리분석

체납처분에 의한 압류등기 중 선순위 압류등기는 경우에 따라서 말소기준 권리가 됩니다 즉 선순위 압류등기의 경우 현 소유자를 채무자로 한 경매 사건인 경우는 압류등기가 해당 사건의 말소기준 권리가 되어 경락으로 소멸하게 됩니다

그러나 선순위 압류등기가 전 소유자에 대한 것이라면 현 소유자를 채무자로 하는 경매에 있어서는 압류의 배당에 참가할 수 없으므로 말소되지 않으며 또한 말소기준 권리도 되지 못합니다 이경우에는 낙찰자가 인수해야 합니다 그리고 후순위 체납처분에 의한 압류등기는 낙찰로 소멸하게 됩니다 즉 후순위 체납처분에 의한 압류등기에 관계된 국세 및 지방세는 배당절차에서 배당을 받게 되어 모두 소멸하게 됩니다 전 소유자를 채무자로 한 체납처분에 의한 압류등기의 경우에는 그 압류등기에 기한 경매가 아닌 이상 경락으로 소멸하지 아니하고 낙찰자가 인수해야 하는데 이를 좀 더 체크해보면 A소유의 부동산에 압류등기가 경료한후 그 소유권이 B에게 이전되고 그 이후에 B는 해당 부동 산상에 근저당을 설정하였는데 저당권의 실행으로 경매가 진행되어 C가 해당 부동산을 낙찰받은 경우 A의 조세체납으로 경료된 압류등기는 낙찰로 소멸하지 않고 낙찰자 C가 인수해야 합니다

다만 압류등기 자체에 기해서 경매가 진행된 경우라면 해당 압류등기는 낙찰로 인하여 소멸하고 C의 인수의무는 발생하지 않습니다 그리고 국세징수법상 압류등기를 한 부동산이 제3자 앞으로 소유권 이전등기가 경료된 때를 기준으로 그때까지 전 소유자의 납세의무가 성립한 세액에 관하여 발생한 체납액에 대하여만 효력이 미치는 것이고 그 소유권 이전등기가 경료된 후에 소유권자의 납세의무가 성립한 세액에 관하여 발생한 체납액에 대하여는 그 효력이 미치지 않습니다 즉 C가 인수하는 납세 채권액은 B에게 소유권이 이전되기까지 세액에 한하게 됩니다

체납처분에 의한 압류등기를 한 조세채권은 저당권 등의 권리와의 선후관계에 의해서 배당을 받습니다 일반적으로 조세채권의 배당순위는 원칙적으로 1. 당해세 우선 2. 압류등기가 있는 조세 3. 그 이외의 조세채권은 법정기일의 선후를 불문하고 동 순위입니다 그런데 위와 같은 조세채권의 일반원칙을 엄격히 할 경우에 배당이 상당히 복잡해집니다 예를 들어 어떤 부동산에 1번 조세채권 2번 저당권 3번 압류 등기된 조세채권이 순차적으로 있다고 할 경우 배당 순서를 살펴보면 1번은 2번에 2번은 3번 3번은 1번에 각각 우선하여 순환 배당을 계속하게 됩니다 따라서 실무에서는 위와 같은 조세채권의 우선순위를 엄격하게 준수할 경우 배당이 복잡해지게 되므로 이를 피하고 또한 실제 세금의 교부청구금액이 소액인 경우가 대부분이므로 저당권 전세권 등과 조세채권 사이의 우선순위를 정함에 있어서는 조세의 법정기일 또는 납세의무 성립일 등과 저당권 전세권 등의 등기일의 선후를 따져 정합니다 결국 위의 경우 배당 순서는 1번 2번 3번 순으로 배당이 이루어지게 됩니다 참고로 국세의 법정기일은 과세표준과 세액에 의하여 납세의무자가 확정되는 국세에 있어서는 이를 신고한 세액의 신고일 그리고 과세표준과 세액을 정부가 결정 경정하는 경우에는 고지서 발송일입니다

경매 부동산에 관하여 국세체납처분의 절차로서 압류등기가 되어 있는 경우에는 이를 교부청구 배당요구를 한 효력이 있는것으로 봅니다 이 경우 조세 채권자인 국가가 배당요구의 종기까지 체납된 세액을 계산할 수 있는 증빙서류를 제출하지 않을 때는 경매법원으로서는 당해 압류등기촉탁서에 의한 체납세액을 직접 조사하여 배당합니다 그리고 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전에 체납처분에 의한 압류등기 또는 국세 징수 접에 의한 보전압류의 등기가 마쳐져 있는 경우에는 경매법원으로서도 조세채권의 존재와 그의 내용을 알 수 있으나 경매개시 결정 기입등기 이후에 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐진 경우에는 조세 채권자인 국각가 경매법원에 대하여 배당요구를 하지 않은 이상 경매법원으로서는 위와 같은 조세채권이 존재하는지 여부조차 알지 못하므로 경매개시 결정 기입등기 이전에 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐져 있는 경우와는 달리 그 개시 결정 기입등기 후에 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐지게 된 경우에는 조세 채권자인 국가로서는 경매법원에 경락 기일까지 배당요구로서 교부청구를 하여야만 배당을 받을 수가 있습니다

체납처분에 의한 압류등기와 경매 절차에서의 권리분석은 부동산 경매 실무에서 매우 중요한 부분입니다. 체납처분 압류등기가 있는 부동산에 대한 경매 절차에서 말소 기준 권리와 배당 절차는 복잡하며, 이를 정확히 이해하고 분석하는 것이 필수적입니다.

1. 체납처분에 의한 압류등기의 개념과 효력

체납처분에 의한 압류등기는 조세체납 또는 지방세 체납으로 인해 국가나 지방자치단체가 부동산에 대해 압류를 실시하는 절차입니다. 이는 부동산 등기부에 기재되어 권리관계에 영향을 미치며, 이후 경매 절차에서 중요한 기준이 됩니다. 체납처분 압류등기는 경매 진행 여부에 따라 그 효력이 달라질 수 있습니다.

2. 선순위 압류등기와 말소 기준 권리

선순위 압류등기는 경매에서 말소 기준 권리가 될 수 있습니다. 이는 다음과 같은 경우에 해당합니다:

• 현 소유자를 채무자로 한 경매 사건의 경우: 선순위 압류등기가 해당 사건의 말소 기준 권리가 되어, 경락으로 소멸합니다.
• 전 소유자를 채무자로 한 경우: 선순위 압류등기는 배당 절차에 참가할 수 없으며, 현 소유자를 채무자로 한 경매에서는 말소되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

3. 후순위 체납처분 압류등기의 효력

후순위 체납처분에 의한 압류등기는 경락으로 소멸됩니다. 경매에서 국세 및 지방세는 배당 절차를 통해 소멸하게 되며, 낙찰자는 인수의 부담이 없습니다.

4. 구체적인 사례 분석

• 사례 1: A가 소유한 부동산에 체납처분에 의한 압류등기가 설정된 후, A의 부동산이 B에게 이전되었습니다. 이후 B가 근저당을 설정하고 저당권 실행으로 경매가 진행되어 C가 낙찰받은 경우, A의 체납으로 인한 압류등기는 소멸하지 않으며, C가 이를 인수해야 합니다.
• 사례 2: 압류등기를 기초로 경매가 진행된 경우, 해당 압류등기는 낙찰로 소멸하고, 낙찰자는 이를 인수할 필요가 없습니다.

5. 납세 채권의 효력 범위

국세징수법에 따르면, 체납처분 압류등기가 설정된 부동산이 제3자에게 소유권 이전된 경우, 이전 등기 시까지 발생한 체납액에 대해서만 효력이 있습니다. 따라서, 이후 발생한 체납액은 새로운 소유자에게 효력이 미치지 않습니다.

6. 조세채권과 저당권의 배당순위

조세채권은 배당에서 우선권을 가집니다. 일반적인 배당순위는 다음과 같습니다:

1. 당해세 (부동산에 직접 부과된 세금)
2. 압류등기가 있는 조세
3. 그 외의 조세채권

하지만, 저당권이나 전세권과의 관계에서는 법정기일과 등기일을 기준으로 우선순위가 결정됩니다. 실무에서는 복잡성을 피하기 위해 조세의 법정기일과 저당권 설정일을 기준으로 배당순서를 정합니다.

7. 경매 절차에서의 배당요구와 조세채권

경매 부동산에 국세 체납처분에 의한 압류등기가 있는 경우, 이는 교부청구 및 배당요구를 한 것으로 간주됩니다. 만약 조세 채권자인 국가가 배당요구의 종기까지 증빙서류를 제출하지 않으면, 법원은 압류등기 촉탁서에 따라 직접 체납세액을 조사하여 배당합니다.

8. 경매개시결정 기입등기와 체납처분 압류등기

경매개시결정 기입등기 전에 체납처분 압류등기가 설정된 경우, 법원은 이를 인지하고 배당절차에 반영합니다. 그러나 경매개시결정 이후에 설정된 체납처분 압류등기는 배당요구가 없으면 법원은 이를 인지하지 못합니다. 따라서 조세 채권자인 국가는 배당요구를 통해 권리를 주장해야 합니다.

체납처분 압류등기는 부동산 경매에서 중요한 권리분석 요소입니다. 선순위, 후순위 및 압류등기의 설정 시점에 따라 경매 결과에 미치는 영향이 달라집니다. 따라서 체납처분 압류등기에 대한 정확한 이해와 철저한 분석이 필요하며, 실무에서는 법정기일과 등기일을 기준으로 배당 순위를 결정하는 것이 일반적입니다.