지역권이란 요역지 승역지 설정 등기 존속기간 소멸시효 통행 용수 지역권 예시

지역권이란 어느 토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 이용하는 용익물권입니다 예를 들어 A 토지의 소유자가 B토지를 통행하거나 B토지를 통과하여 인수를 하거나 또는 A 토지의 전망을 위하여 B토지상에 건축을 못하게 함으로써 각각 A 토지의 이용가치를 높일 수 있습니다

지역권은 한 부동산(토지)에 대한 특정 사용권을 다른 부동산 소유자가 가지는 권리를 의미합니다 이는 주로 토지의 이용을 더 편리하게 하기 위해 설정됩니다 예를 들어 특정 토지를 지나야만 다른 토지에 접근할 수 있는 경우 통행 지역권이 설정될 수 있습니다 지역권은 크게 두 가지로 나뉘는데 승역지는 지역권을 제공하는 토지입니다 다른 사람이 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여한 토지입니다 요역지는 지역권을 사용하는 토지입니다 다른 사람의 토지를 이용할 권리를 가진 토지입니다

지역권의 종류에는 여러 가지가 있습니다 통행 지역권은 한 토지를 지나 다른 토지로 가기 위해 설정되는 권리이며 관수 지역권은 다른 토지를 지나 물을 끌어오기 위해 설정되는 권리입니다 지역권은 토지의 매매 상속 등으로 인해 소유자가 바뀌더라도 그대로 유지되는 경우가 많습니다 이는 지역권이 토지에 대한 권리이기 때문입니다 여기서 편익을 받는 A 토지를 요역지라고 하고 편익을 제공하는 B토지를 승역지라고 하는데 지역권은 이처럼 요역지의 편익을 위하여 승역지를 이용하는 물권으로 구성됩니다 다만 요역지는 1필지 토지이어야 하며 토지의 일부에 대해서는 지역권을 설정할 수가 없습니다 그러나 승역지는 1 필의 토지의 일부에 대해서도 설정될 수가 있습니다

지역권의 성립

지역권이 성립하기 위해서는 요역지 소유자와 승역지 소유자 사이의 지역권 설정계약과 그 등기에 의해서 성립합니다 예를 들어 도로를 개설하여 영구히 사용케 한다는 약정은 지역권 설정에 관한 합의로 볼 수 있어 이를 등기하였다면 지역권이 성립한 것으로 봅니다 그리고 비록 요역지가 분필 되어 그 부분의 소유권이 타인에게 이전되었다 하여도 요역지의 소유자가 아직 지역권 설정등기를 이행받지 못하고 있는 이상 타인 소유로 된 대지 부분까지를 요역지로 하여 그 지역권 설정등기의 이행을 청구할 수 있습니다 그 밖의 유언 상속 양도 취득시효 등에 의해서도 지역권은 취득합니다 다만 양도의 경우 지역권만을 독립하여 양도할 수는 없고 요역지 소유권의 양도를 통해 같이 양도될 뿐입니다 그리고 민법 규정에 따라 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한 것으로 봅니다

지역권은 토지 소유자 간의 합의에 의해 설정됩니다 이는 계약의 형태로 이루어지며 구체적인 내용과 조건을 명시해야 합니다 지역권의 대상이 되는 토지(승역지)와 지역권을 행사하는 토지(요역지)가 명확히 구분되어야 합니다 승역지는 지역권이 설정되는 토지이며 요역지는 그 권리를 사용하는 토지입니다 지역권의 내용은 구체적이고 명확하게 정해져야 합니다 예를 들어 통행 지역권의 경우 통행 경로와 통행 방법(도보, 차량 등)이 명확히 명시되어야 합니다 토지 소유자 간의 합의로 계약을 체결합니다 계약서에는 지역권의 목적 내용 범위 기간 등을 명시해야 합니다 지역권은 등기함으로써 효력이 발생합니다 이는 등기소에 가서 지역권 설정 계약서를 제출하고 등기부에 지역권을 기재하는 절차를 포함합니다 등기는 제3자에 대한 대항력을 갖추기 위해 필수적입니다 지역권의 성립은 토지 소유자 간의 합의와 법적 절차를 통해 이루어지며 등기라는 중요한 과정을 거쳐 법적 효력을 가지게 됩니다

지역권의 효력

지역권은 용익물권으로서 담보물권인 저당권의 경우처럼 피담보채권를 담보하는 효력이 없습니다 따라서 저당권의 경우와는 달리 지역권에 기한 경매신청을 불가합니다 지역권이 용익물권이란 의미는 지역권자는 설정행위에 따라 승역지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있다는 애기입니다 따라서 승역지 소유자는 지역권자의 행위를 인용하고 또 일정한 이용을 하지 않은 부작위 의무를 집니다 그리고 민법은 지역권의 대가와 존속기간에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않음이 지상권의 경우와는 다릅니다

다만 지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 소멸됩니다 지역권의 소멸시효는 특정 기간 동안 지역권을 행사하지 않을 경우 그 권리가 소멸되는 것을 의미합니다 일정 기간 동안 지역권이 행사되지 않을 경우 그 권리는 소멸됩니다 지역권의 소멸시효를 20년으로 규정하고 있습니다 즉 20년 동안 지역권을 행사하지 않으면 그 권리는 소멸됩니다 소멸시효가 적용되기 위해서는 해당 기간 동안 실제로 지역권을 행사하지 않아야 합니다 이는 단순히 권리를 주장하지 않는 것뿐만 아니라 실제로 그 권리를 사용하는 행동이 없다는 것을 의미합니다 소멸시효를 주장하기 위해서는 해당 권리를 소멸시키고자 하는 의사표시가 필요할 수 있습니다 예를 들어 A 토지 소유자가 B 토지 소유자에게 통행 지역권을 부여했으나 B 토지 소유자가 20년 동안 해당 지역권을 행사하지 않은 경우 A 토지 소유자는 소멸시효를 주장할 수 있습니다 이 경우 B 토지 소유자는 통행 지역권을 상실하게 됩니다

지역권 경매 권리분석

지역권은 말소기준 권리 해당성이 없으며 다만 말소기준 권리의 선후에 따라 인수와 소멸 여부가 가려질 뿐입니다 지역권은 선순위 저당권 압류채권 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 낙찰로 소멸됩니다 즉 말소기준 권리보다 선순위 지역권은 낙찰자가 인수하게 되고 말소기준 권리보다 후순위 지역권은 그 설정기간에 관계없이 무조건 낙찰로 소멸하게 됩니다 그리고 지역권에는 배당 문제가 발생되지 않습니다 경매실무에서 지역권이 권리분석의 문제 대상이 되는 경우는 거의 없는 실정입니다