지상권 경매 권리분석 인수 소멸 토지 나대지 저당권설정시 담보지상권 함께 설정

경매 권리분석에서 대표적인 말소기준 권리가 근저당인데요 지상권은 말소기준 권리에 해당되지 않습니다 경매에서 지상권 권리분석해보면 다만 말소기준 권리의 선후에 따라 인수와 소멸 여부만 가려지게 됩니다 지상권은 선순위 저당권 압류채권 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 낙찰로 소멸됩니다

말소기준 권리보다 선순위 지상권은 낙찰자가 인수하게 되고 말소기준 권리보다 후순위 지상권은 그 설정기간에 관계없이 무조건 낙찰로 소멸하게 됩니다 따라서 지상권을 설정한 후에 지어진 건물이 경락 이후에도 낙찬인로부터 철거 요구 대상에 해당되지 않기 위해서는 선순위 근저당권 등 말소기준 권리보다 앞서 경료된 지상권에 기초하고 있어야 합니다 선순위 지상권에 해당되어 낙찰로 지상권이 소멸되지 않고 더불어 지상권자를 상대로 하여 지상권 존속기간 동안 지료를 청구할 수 있으며 지상권의 존속기간이 만료된 경우에는 갱신을 거절하고 현존하는 건물 공작물 수목을 매수하여야 합니다

토지에 저당권 설정을 하면서 동시에 지상권을 설정한 경우를 살펴보면 은행 등 금융기관은 나대지에 대하여 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하는데 이런 경우 토지 소유자가 건물을 신축하려면 지상권자인 은행의 승낙을 받아야 하고 은행은 신축건물에 대해 최선순위 저당권 설정을 조건으로 하여 건물 신축을 승낙하게 됩니다 이처럼 토지 저당권자가 지상권까지 설정하는 이유는 저당권자의 승낙 없이 지상에 건물을 건축하지 못하게 하여 토지의 담보가치를 보존하기 위함입니다 즉 그 지상에 건물을 신축한 것이 저당권 설정자인 토지소유자라면 저당권자는 토지 저당권을 실행하면서 동시에 지상건물에 대하여도 경매를 일괄하여 신청할 수 있어 담보가치에 변경이 없지만 만일 그 지상건물이 토지소유자의 허가를 받아 제3자가 신축한 경우라면 일괄경매신청을 할 수 없고 이런 경우 토지 저당권자의 담보가치가 현저하게 저하가 됩니다

이렇게 토지상에 저당권과 지상권이 동시에 설정된 후 경매가 진행되었을 경우의 지상권은 선순위 저당권자가 저당권의 효력을 강화하기 위하여 지상권도 동시에 설정한 부동산에 대한 경매 시 후순위 저당권자는 선순위 저당권자의 채권최고액을 공제한 잔액에 대하여만 우선변제를 받을 수 있습니다 선순위 저당권자가 그 지상권을 동시에 설정한 것은 저당권의 효력을 강화하기 위한 것에 불과하므로 그 기본이 되는 저당권이 경락으로 소멸하게 되면 지상권도 소멸하게 됩니다 지상권의 경우에 권리이므로 배당금액과는 관련이 없으므로 배당 문제는 발생하지 않습니다

지상권 경매 권리분석: 인수와 소멸, 저당권 설정 시 담보 지상권의 역할

1. 지상권과 경매에서의 권리 분석

경매 절차에서 가장 중요한 권리는 말소기준 권리입니다. 일반적으로 말소기준 권리는 근저당권, 가압류, 압류 등이 해당되며, 지상권은 이에 포함되지 않습니다. 그러나 경매에서 지상권의 인수 또는 소멸 여부는 말소기준 권리와의 선후 관계에 따라 결정됩니다.

지상권이 말소기준 권리보다 선순위로 설정되어 있다면 낙찰자가 이를 인수하게 되며, 후순위인 경우에는 낙찰로 인해 소멸됩니다. 따라서, 토지 위에 건물을 신축하거나 공작물을 설치하는 경우 지상권의 우선순위 확보는 매우 중요한 요소로 작용합니다.

1.1 지상권 인수와 소멸의 기준

• 선순위 지상권: 낙찰자가 지상권을 인수하며, 지상권자는 존속기간 동안 지료를 청구할 수 있습니다.
• 후순위 지상권: 말소기준 권리보다 후순위로 설정된 경우, 낙찰로 인해 소멸됩니다.

이처럼 지상권이 선순위인지 후순위인지에 따라 지상권자의 권리가 경매 후에도 유지될지, 소멸될지가 결정됩니다. 따라서 지상권을 설정할 때는 선순위 근저당권 등 말소기준 권리보다 앞서 경료되도록 하는 것이 중요합니다.

2. 저당권 설정과 지상권의 관계

토지에 저당권을 설정할 때, 금융기관(주로 은행)은 담보 가치를 보호하기 위해 동시에 지상권을 설정하는 경우가 많습니다. 이는 저당권자의 승낙 없이 지상에 건물을 신축하지 못하도록 하여, 토지의 담보 가치를 보존하려는 목적입니다.

2.1 저당권 설정 시 지상권 설정의 이유

• 담보가치 보존: 지상에 건물이 신축되면 저당권자는 경매를 통해 토지와 건물을 함께 처분할 수 있어 담보 가치를 유지할 수 있습니다.
• 건물 신축의 제한: 토지 소유자가 저당권자의 동의 없이 건물을 신축하지 못하도록 하는 장치로 작용합니다.

2.2 저당권과 지상권의 동시 설정 사례

1. 은행이 나대지(건축물이 없는 토지)에 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정합니다.
2. 토지 소유자가 건물을 신축하려면 지상권자인 은행의 승낙을 받아야 합니다.
3. 은행은 건물 신축 승낙의 조건으로 건물에 최선순위 저당권을 설정하도록 요구합니다.

이러한 절차를 통해 은행은 토지와 건물에 대한 담보 가치를 모두 확보하고, 경매 시 일괄 매각할 수 있는 법적 근거를 마련합니다.

3. 경매 진행 시 지상권의 처리

토지에 저당권과 지상권이 동시에 설정된 경우 경매에서의 처리 방식은 저당권자의 권리 보호를 중심으로 이루어집니다.

3.1 선순위 저당권자의 지상권 설정

선순위 저당권자가 지상권을 설정한 경우, 해당 지상권은 저당권의 효력을 강화하는 역할을 합니다. 따라서 경매 시 후순위 저당권자는 선순위 저당권자의 채권최고액을 공제한 잔액에 대해서만 우선 변제를 받을 수 있습니다.

3.2 지상권의 소멸 여부

• 저당권 소멸 시 지상권 소멸: 선순위 저당권자가 설정한 지상권은 해당 저당권이 소멸되면 함께 소멸됩니다.
• 배당과 지상권: 지상권 자체는 권리의 성격을 가지며, 배당금과는 직접적인 관련이 없습니다. 따라서 지상권자의 권리가 인정되더라도 배당 문제는 발생하지 않습니다.

4. 사례 분석: 저당권과 지상권의 복합 설정

은행이 나대지에 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정한 사례를 통해 구체적인 분석을 진행해 보겠습니다.

1. 저당권과 지상권 동시 설정: 은행은 10억 원의 저당권을 설정하고, 토지 위에 지상권을 함께 설정합니다.
2. 건물 신축: 토지 소유자가 건물을 신축하려면 은행의 동의를 받아야 합니다. 은행은 신축 건물에 대한 최선순위 저당권 설정을 요구합니다.
3. 경매 진행: 만약 토지 소유자가 대출금을 상환하지 못해 경매가 진행될 경우, 은행은 토지와 건물을 일괄 경매 신청할 수 있습니다.
4. 지상권의 효력: 경매에서 낙찰자가 선순위 지상권을 인수하게 되며, 후순위 지상권은 낙찰로 소멸됩니다.

경매 절차에서 지상권의 인수와 소멸 여부는 저당권을 비롯한 말소기준 권리와의 선후 관계에 따라 달라집니다. 특히, 저당권 설정과 동시에 지상권을 설정하는 것은 담보 가치를 보존하고, 경매 시 토지와 건물을 일괄 매각할 수 있는 중요한 장치입니다. 이를 통해 금융기관은 담보 가치를 극대화하고, 경매 과정에서의 리스크를 줄일 수 있습니다.