주민등록 등재 없는 가장 임차인 부동산 명도 뜻 경매 인도명령 명도소송 차이
매각잔금 납부 후 명도를 위해 매수 부동산에 가보면 주민등록 하지 않고 살고 있는 임차인이 종종 있을수 있습니다 대체로 소유자가 가장임차인을 내세워 점유시켜 놓고 매수인에게 이사비용 등의 조건으로 금전을 요구하기 위함에 그 목적이 있습니다 이런 경우에도 우선은 대화를 해보고 적은 비용으로 이사 협상이 가능할지를 타진해 봅니다
부동산 경매에서 매각 후 매수인이 마주할 수 있는 문제 중 하나는 주민등록이 되어 있지 않은 임차인의 점유입니다 이러한 경우 종종 소유자가 가장임차인을 내세워 매수인에게 이사비용 등의 금전을 요구하기도 합니다 협상이 여의치 않을 경우 법적 절차를 통해 해결하는 것이 필요합니다 여기서는 인도명령과 명도소송을 비교하여 설명하겠습니다
인도명령
인도명령은 대금 납부 후 6개월 이내에 대항력 없는 점유자를 대상으로 하는 절차입니다. 경매법원에 신청하며, 신속하게 점유를 이전받을 수 있는 방법입니다.
신청 대상
•소유자
•채무자
•대항력 없는 점유자
구비 조건
•송달확정 증명원
•송달불능 시에는 특별송달, 공시송달
소요 기간
약 2~3주
신청 방법
경매법원에 인도명령을 신청합니다. 주문 형식은 “피신청인은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라”입니다.
명도소송
명도소송은 대금 납부 후 바로 신청이 가능하며, 대항력 있는 점유자 또는 인도명령 대상자도 대금 납부 6개월이 지난 경우에 적용됩니다. 명도소송은 관할법원에 소 제기하며, 점유이전금지가처분을 동시 신청할 수 있습니다.
신청 대상
•대항력 있는 점유자
•인도명령 대상자 (대금 납부 6개월 경과 시)
소요 기간
통상 5개월 내외 (항소 시 더 소요될 수 있음)
신청 방법
1.명도소송 소 제기 (관할법원)
2.점유이전금지가처분 동시 신청
3.소송 심문 후 입증자료 및 증인신청 등을 통해 판결
점유이전금지가처분
점유이전금지가처분을 신청하면 판결의 효력이 소장에 명시된 점유자에게만 미칩니다. 이후 다른 사람이 점유하더라도 가처분의 효력이 미쳐 강제집행이 가능합니다. 실효기간은 14일이며, 명도소송 전 반드시 점유이전금지가처분 신청이 필요합니다.
비교 및 절차 요약
•인도명령: 신속하게 2~3주 내에 대항력 없는 점유자를 내보낼 수 있으며, 경매법원이 관할입니다.
•명도소송: 대항력 있는 점유자에 대해 적용되며, 점유이전금지가처분 후 약 5개월 내외 소요됩니다. 관할법원에서 심리하며, 소유권이전등기를 완료하고 소장을 제출하여 진행합니다.
점유자가 주민등록 없이 점유하고 있을 경우 우선 대화를 통해 해결을 시도하되 협상이 여의치 않으면 인도명령 또는 명도소송을 통해 법적 절차를 밟는 것이 필요합니다 인도명령은 신속하지만 대항력 없는 점유자에 한정되며 명도소송은 더 복잡하지만 대항력 있는 점유자에게도 적용됩니다 명도소송을 할 때는 반드시 점유이전금지가처분을 먼저 신청하여 소송의 효력을 확보하는 것이 중요합니다
거액의 이사비용을 요구하는 등 협상이 여의치 않을 경우에는 즉시 인도명령과 부동산 점유이전금지가처분을 신청하여 법적절차에 의한 해결을 모색합니다 현행 민사집행법에 의하면 대항력이 없는 모든 점유자가 인도명령 대상자여서 점유권원이 없이 점유하고 있는자는 인도명령으로 내보낼수가 있습니다
인도명령은 대금납부후 6개월이내 소유자 채무자 대항력없는 점유자한테 담당 경매계 인도명령신청합니다 구비조건으로는 송달확정 증명원 송달불능시에는 특별송달 공시송달하며 주문형식은 피신청인은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라 소요기간은 2~3주 소요됩니다 명도소송은은 대금납부후 바로 신청이 가능하며 신청대상으로는 대항력 있는 점유자 인도명령대상자도 대금납부 6월이 지난경우이며 신청방법으로는 명도소송의 소 제기(관할법원) 점유이전금지 가처분 동시 신청하며 소제기에 의한 심문후 입증자료 증인신청등 판단 판결하게 됩니다 명도소송 소요기간으로는 소 제기후 통상 5개월 내외 소요됩니다
인도명령과 달리 명도소송에서는 소송을 제기하기 전에 반드시 점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다 판결의 효력은 소장에 명시된 점유자에게만 미치게 됩니다 점유이전금지가처분 이후에 다른 사람이 점유하더라도 그 사람도 가처분의 효력이 미치기 때문에 언제든 강제집행을 할수 있습니다 부동산점유이전금지가처분 절차 실효기간은 14일이며 점유이전금지가처분을 적절히 이용하면 명도가 쉽습니다 다만 명도판결문이라도 집행하지 못하면 무용지물이 됩니다 즉 소유권이전등기를 완료하고 소장을 제출하여 명도소송을 제기하면되는데 이 경우 명도판결을 받도라도 점유자가 바뀐 경우에는 명도집행을 할수 없게 되므로 먼저 점유이전금지가처분 부터 받아 두고 명도소송을 제기하게 됩니다 점유이전금지가처분 신청서는 명도소송을 제기할 법원인 상대방 주소지 관할법원에 제출하여야 합니다 인도명령은 경매법원이 관할법원이고 전속관할이지만 명도소송은 경매사건과는 별개의 사건으로 경매법원이 사건을 심리하지 않습니다 명도소송 소장 매각허가 결정정본 등기부등본을 첨부하여 상대방 주소지 관할법원에 제출하며 여기서 상대방은 목적물을 점유하고 있는 사람으로 임차인 계약서 사업자등록상의 명의인과 실제로 거주 사업하는 제3자도 포함됩니다 소요기간은 특별한 사정이 없으면 3~6개월 정도 이며 항소시에는 더 걸릴수가 있습니다 명도판결을 받으면 집행문을 부여받아 송달증명을 첨부하여 관할법원 집행관 사무실에 강제집행신청을 하면 됩니다
