주거용 업무용 오피스텔 취득세 재산세 양도세 세금 주택수 이해하기

2024년 11월 30일 jipjurom

오피스텔은 용도에 따라서 주거용 업무용으로 분류할수 있고 주거용이냐 업무용이냐 따라서 취득세 양도세 재산세 등 세금 부과 징수 기준 차이가 있게 됩니다 오피스텔의 특징은 면적이 작으며 젊은 연령대의 1인가구가 많으며 대부문 임차형태로 거주 합니다

Table of Contents

1. 오피스텔 개요

정의: 사무와 주거 기능을 겸한 건축물로, 건축법상 업무시설로 분류.
특징: 1~2인 가구 및 젊은층이 주로 거주하며, 도심 생활의 편리함을 제공.

용도 구분 필요성

법/세금: 임차인이 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법 적용, 업무용이면 상가임대차보호법 적용.
실질과세원칙: 등기상 업무시설이어도 실제 주거용으로 사용 시 주택세율 적용 가능.

2. 주거용 업무용 오피스텔 세금 차이

취득세:
- 주거용: 1~3% (주택 수 포함 여부에 따라 중과 가능).
- 업무용: 4.6% (부가세 환급 가능).
재산세:
- 주거용: 주택분 재산세 적용.
- 업무용: 건물·토지 분리 과세.
부가가치세:
- 주거용: 부가세 면제.
- 업무용: 부가세 10% 환급 가능.

주택 수 제외 조건 (2024~2025):
- 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원·지방 3억 원 이하.
건축 규제 완화: 발코니 설치 허용, 방 설치 제한 폐지.
취득세 감면: 전용면적 60㎡ 이하의 경우 최대 85% 감면 가능.

3. 주거용 오피스텔 업무용 오피스텔 차이 분류

오피스텔의 용도에 따른 세금과 법적 규제가 크게 다르므로, 용도와 실제 사용 방식에 맞게 선택하는 것이 중요합니다. 특히, 주거용으로 사용할 경우 전입신고와 임대차보호법 적용 여부, 업무용일 경우 부가세 환급과 사업자 등록 여부를 신중히 고려해야 합니다.

구분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
용도	주거 목적 (생활 편의)	업무 목적 (업무 효율)
전입신고	가능	불가능
적용 법규	주택임대차보호법	상가임대차보호법
임대차 계약	전입신고 가능 (특약 가능)	사업자등록 시 부가세 환급 가능
부가가치세	임대료 면세, 환급 불가	환급 가능 (임대료 부가세 부과)
취득세	1~3% (주택 수 포함 시 중과)	4.6% (주택 수 제외)
재산세	주택으로 간주 (0.1~0.4%)	업무용 간주 (0.25%)
양도세	주택 수 포함, 일반세율	주택 수 제외, 일반세율
종합부동산세	주택으로 포함 (합산 과세)	제외 (토지만 과세)
임대 사업자 혜택	가능 (일부 세제 혜택)	제한적 혜택 (사업자 등록 시)
주택 수 산정	주택 수 포함	주택 수 제외

4.세제 혜택 요약

주거용 오피스텔:
- 취득세 감면: 60㎡ 이하일 경우 일부 감면.
- 종합부동산세: 9억~12억 원 초과 시 부과.
- 임대 사업자 등록 시 세제 혜택 가능.
업무용 오피스텔:
- 부가가치세 환급 가능 (업무용 사용 조건).
- 주택 수 제외로 다주택자 규제 회피 가능.
- 임차인 전입신고 시 주거용으로 전환 가능성 주의 필요.

규제 완화 및 추가 혜택 (2024-2025)

주택 수 제외 조건:
- 60㎡ 이하, 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하.
- 2025년 12월까지 적용.
건축 규제 완화:
- 발코니 확장 허용, 도시형 생활주택 방 설치 제한 폐지.

5. 오피스텔의 주택 수 포함 여부 개요

오피스텔은 주거와 업무 모두를 목적으로 사용할 수 있는 건축물로, 용도에 따라 주택으로 간주될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 이 때문에 주택 수 산정에서 오피스텔을 어떻게 취급하느냐는 취득 시점과 실제 사용 용도에 따라 달라집니다. 특히 재산세와 청약 규정에서 주택 수 포함 여부가 다르게 적용될 수 있습니다.

청약과 재산세에서의 주택 수 포함 기준

청약에서의 주택 수 산정 기준

청약 시에는 오피스텔을 무주택으로 간주하는 경우가 많습니다. 이는 청약 자격을 보다 폭넓게 인정하기 위한 조치입니다. 다만, 오피스텔이 주거용으로 사용되더라도 청약에서는 보통 주택 수에서 제외됩니다.

재산세에서의 주택 수 산정 기준

재산세는 오피스텔의 실제 용도와 취득 시점에 따라 달라집니다. 구체적인 기준은 아래와 같습니다.

취득 시점에 따른 오피스텔 주택 수 포함 여부

구분	2020년 8월 12일 이전 취득	2020년 8월 12일 이후 취득
주거용 오피스텔	주택 수 제외	주택 수 포함
업무용 오피스텔	주택 수 제외	주택 수 제외
오피스텔 분양권	주택 수 제외	주택 수 제외

해석

2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다.
2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.
업무용 오피스텔은 언제 취득했는지와 상관없이 주택 수에서 제외됩니다.

시가표준액에 따른 주택 수 포함 여부

시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 주거용이더라도 주택 수에서 제외됩니다.
이는 비교적 저가의 오피스텔 소유자가 과도한 세 부담을 지지 않도록 하기 위한 정책적 배려입니다.

전입신고 여부와 주택 수 산정

오피스텔의 전입신고 여부는 주택 수 포함 여부에 중요한 영향을 미칩니다.

전입신고 가능: 주거용 오피스텔로 간주되어 주택 수에 포함될 가능성이 높음.
전입신고 불가능: 업무용으로 등록된 경우이며, 이 경우 주택 수에서 제외.

업무용 오피스텔은 법적으로 전입신고가 불가능하므로, 주거 목적으로 사용되더라도 주택 수에 포함되지 않습니다.

오피스텔 분양권의 주택 수 포함 여부

오피스텔 분양권은 용도가 확정되기 전까지는 주택 수 산정에서 제외됩니다.

입주 전까지는 주택 수에 포함되지 않음.
실제 용도가 주거용으로 확정되면 그때 주택 수에 포함될 수 있습니다.

주택임대사업자 등록과 오피스텔

오피스텔을 주택임대사업자로 등록하면 일정 요건을 충족할 경우 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이는 임대사업자의 세 부담을 줄이고 임대주택 공급을 장려하기 위한 제도입니다.

사례별 시나리오 분석

사례 1: 2020년 8월 11일 이전에 주거용 오피스텔 취득
- 주택 수에 포함되지 않음. 재산세와 청약 모두 무주택으로 간주.
사례 2: 2021년 업무용 오피스텔 취득
- 업무용으로 등록되어 주택 수에 포함되지 않음. 전입신고 불가능.
사례 3: 2023년 주거용 오피스텔 취득
- 주택 수에 포함됨. 재산세 중과세 대상이 될 수 있음.

오피스텔의 주택 수 포함 여부는 취득 시점, 사용 용도, 시가표준액, 전입신고 가능 여부 등에 따라 크게 달라집니다. 이를 잘 이해하고 관리하면 재산세 및 청약에서 유리한 조건을 유지할 수 있습니다. 특히 2020년 8월 12일을 기준으로 한 규정 변화를 주의 깊게 살펴야 합니다.

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다주택자 규제를 받지만, 업무용 오피스텔은 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 업무용으로 사용할 경우 부가가치세 환급과 함께 주택 수에서 제외되지만, 전입신고 등의 조건에 따라 주거용으로 간주될 수 있으므로 계약 시 주의가 필요합니다