전세 재계약 증액 계약서 작성 방법 복비 중개수수료 확정일자 주의사항
어떤 집에 전세로 살고 있다가 계약기간 만료전 집주인이 보증금을 올려서 재계약하자고 하니 임차인 입장에서도 현재 내 전세집이 만족스럽기도 하고 보증금 올려줄 돈도 있고 다른집 이사가기도 귀찮으면 증액계약서 작성하고 몇년더 거주할수도 있을텐데요 오늘은 전세증액계약서 증액시 주의해야 할 몇가지 점들을 체크해 보려고 합니다
임차인이 어떤 집을 전세로 계약하게 되면 계약했던 기간동안 살던가 계약종료후 나가야 하는데요 주택임대차보호법에서는 임차인이 1년 계약을 했다고 쳐도 임차인이 1년더 해서 2년 임차를 주장할수 있고 또한 임대인이 2년 계약후 나가라고 해도 1회 한정에 한해서 임대인에게 전세계약의 갱신을 요구할수 있습니다 보통 전세계약이 2년이고 거기다 임차인 의사에 따라서 한번더 갱신청구권 사용하면 2년 총 합해서 4년 거주할수가 있습니다
2년뒤 임차인 의사에 의해 갱신청구권을 사용할수 있다 했는데 이런 상황도 있을수 있습니다 임차인이 전세계약 2년을 맺었는데 계약기간 종료가 다되가는데도 임차인도 아무런 말이 없고 임대인도 아무말 없이 계약기간이 지나가버리게 되면 묵시적 갱신이 됩니다 임대인이 임대차기간이 끝나기 2개월전까지 아무말 없이 만료가 된경우 임대차계약은 전 계약과 동일한 조건으로 자동연장되는걸 묵시적 갱신이라 합니다 묵시적 갱신이 되게 되면 임대인이 일방적으로 중도해지 주장할수 없습니다 임차인은 나가고 싶을때 임대인한테 통보후 3개월 이내 효력이 발생하여 임대인은 임차인의 전세보증금을 지급해야 합니다 이렇게 묵시적 갱신이 되게 되면 임차인 입장에서 훨씬 유리하게 됩니다
전세 재계약의 이해
전세 재계약은 기존 전세 계약이 만료되기 전에 임차인과 임대인이 합의하여 새로운 계약 기간을 설정하는 것을 의미합니다. 이때 전세 보증금의 증감이 있을 수 있습니다.전세 재계약 시 임차인은 부동산 등기부등본을 확인하여 중간에 설정된 권리관계를 확인해야 합니다. 이를 통해 전세 보증금 반환 보장 여부를 확인할 수 있습니다.
전세 재계약 시 고려사항
1.계약 갱신 권리 확인: 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이를 ‘계약갱신청구권’이라고 합니다.
2.묵시적 갱신: 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 계약 기간이 지나가면 자동으로 전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것을 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 이 경우 임대인은 일방적으로 중도 해지할 수 없습니다. 3
3.전세 보증금 변동: 전세 재계약 시 임차인과 임대인이 합의하에 전세 보증금을 증액하거나 감액할 수 있습니다. 이때 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
4.확정일자 취득: 전세 재계약 시 새로운 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 이를 통해 전세 보증금 반환 우선권을 확보할 수 있습니다.
5.계약서 작성 및 관리: 전세 재계약 시 임대인, 임차인, 중개사의 인적 사항을 기록하고 서명 날인하여 계약서를 작성해야 합니다. 기존 계약서도 잘 보관해야 합니다.
사실 전세에서 재계약이란 말은 조금 어울리지가 않는데요 2년 계약 살다가 나가던가 아님 임차인 임대인 아무런 의사표시 없이 묵시적갱신이던가 할텐데 그 전세보증금 그대로 재계약을 하겠다 이런 말은 어울리지가 않습니다 전세 재계약을 할때에는 증액이든 감액이든 전세보증금 변동이 있을때가 어울리며 보통은 전세보증금 증액하면서 재계약 하는 형태가 많습니다 요즘은 금리 인상으로 인해 반전세나 월세로 다시 재계약하시는분들도 많아 보이고요
아무쪼록 전세계약기간이 만료가 되는데 임대인은 보증금 더 올려받어서 재계약하고 싶고 임차인도 이집에 거주하는데 만족하고 서로 합의하에 전세증액으로 재계약을 할수가 있습니다 임차인 A는 신도시 첫분양 전세로 주변시세보다 저렴하게 전세로 거주하고 있는데 2년 계약도 하고 2년 계약갱신청구권도 사용해서 총 4년 거주하였는데 이 4년동안 신도시에 아파트 입주자들도 모두다 입주도 하고 주변 상권도 성숙되면서 살기 좋은 동네로 바뀌게 되었습니다 집주인은 계약이 끝나갈 무렵 임차인에게 보증금을 더 올려서 재계약 할 의사가 있는지 연락을 했는데요 이에 임차인은 살던 전세집도 만족을 해서 증액 재계약을 할 생각이 있습니다
전세 증액 계약서 주의사항 확정일자
임차인은 맨처음 이사했을때 해당 부동산 등기부 등본 통해 대표적 근저당얼마 있는지 추후 이집이 경매가 진행되면 내 보증금 다 찿을수 있는지 안전한 매물 어느정도 확인하고 전세계약을 맺었을텐데요 전세 재계약 증액부분도 별반 차이가 없습니다 내가 처음 이사가서 동사무소 전입신고 한 이후로 해당 아파트에 어떤 권리가 설정되 있는지 체크해 보시면 됩니다 그 사이에 저당권이나 다른 어떤 권리가 있을때에는 맨처음 전세계약했을대 보장된것은 보장이 되는데 내가 전입신고하고 이사간 이후 중간에 설정된 권리들은 내가 추후에 증액부분에 대해서는 보장을 못받을수가 있습니다
만약 부동산 등기부등본을 열람 해봐떠니 내가 가기전 맨 처음하고 별차이가 없다면 즉 전과 동일하다면 만약 전세 보증금 5000만원 증액하더라도 이 집이 현재 시세가 어느정도 되어서 내 보증금 다 받을수 있는 상황이라면 증액계약을 해도 무방합니다 전세 재계약 가장 주의할점은 맨 처음 전세 계약서 확정일자 받은 그 계약서는 잘 가지고 계셔야 합니다 새로 계약서 작성하니 전꺼는 필요 없겠다 아무 생각없이 잊어먹거나 버리거나 하시면 절대 안데요 처음 확정일자 받어논 계약서는 계약서돼로 다시 증액계약서 작성하는것은 따로 또 확정일자 받어두어서 잘 보관하셔야 합니다
전세 증액 계약서 작성 양식 및 복비 중개 수수료
전세 재계약시 임대차계약서를 중개사무실 가서 복비 중개수수료 내면서 다시 써야 하는지 고민은 상황에 따라 다를텐데요 보증금 증감없이 그대로 연장하는 경우 이건 위에서 말한데로 재계약이란 말이 안어울리고 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다 보증금이 감액된 경우에도 부동산 가셔셔 계약서 작성 불필요 하고요 임차인은 전에 받아둔 확정일자만 그것만 잘 관리하시면 됩니다
문제는 전세보증금이 상승하는 경우 재계약 하는 케이스인데요 이때에도 최초 전세 계약 했을때와 부동산 등기부 등본 변동사항이 없다면 굳이 부동산 안가시고 임대인 임차인 직접 작성한 증액 부분 계약서로도 별 문제가 없습니다 문방구계약서든 인터넷에 돌아다디는 전세계약서 양식이든 쓰시면 됩니다 전세 재계약 양식이란건 없고 기존 전세계약서 양식에 증액부분만 특정해서 작성하시면 됩니다 그런데 그 사이에 권리 변동이 있다면 공인중개사 통해서 복비 수수료 내고 새로 계약하시는게 안전합니다 이때 새로 작성한 계약서는 따로 증액부분 만큼 다시 확정일자를 잘 받아두셔서 보관해야 하고요
이때 전세 증액계약서를 작성하려고 하는데요 전세증액재계약은 특별한 권리변동이 없다면 임대인 임차인 직접 서로 작성하고 통장으로 전세증액금 보내면 되는데요 아무것도 모르겠다하면 중개했던 부동산가서 안전하게 증액계약서 작성해달라고 하세요 중개수수료는 증액부분만 해당될것이며 사실상 중개행위 한것도 아니기 때문에 대필료 수준 몇만원 수고비조나 혹은 인심좋으신 분은 무상으로도 해주실수도 있습니다 혹은 직접 부동산 등기부 등본 그사이 바뀐거 없다던가 부동산좀 아는 사람한테 의뢰해서 봐달라고 해서 임대인한테 계약서 작성해오라고 해서 도장찍고 통장으로 돈보내죠도 무방합니다 그 새로 작성한 증액계약서는 또 바로 동사무소가서 추가적으로 확정일자 받어야 하고요 처음 작성한 계약서 확정일자 1부 이번에 증액계약서 작성한것 1부 이렇게 잘보관하시면 됩니다
전세 증액 재계약 포인트는 증액한 보증금에 대한 전세계약서를 새로 추가적으로 작성하고 이 계약서에 확정일자를 받는것이며 기존에 맨처음 전세계약서 반듯이 보관해야 합니다 혹여나 임대인이 전 임대차계약서 버리고 증액부분까지 새로 아예 쓰자고 하는 경우 이에 응하시면 안뎁니다 계약서 추가적으로 증액계약서 작성하시고 임대인 명의로 통장으로 보내고 바로 증액계약서도 동사무소 가서 확정일자 받아두시면 됩니다
