전세 월세 묵시적 갱신 기간 해지 통고 3개월 복비 중개수수료

부동산 임대차 계약에서 묵시적 갱신이란 임대차 기간이 만료된 후에도 임차인과 임대인이 별도의 의사표시 없이 계속해서 임대차 관계를 유지하는 것을 말합니다 묵시적 갱신이 발생하면 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되며 최초 계약과 같은 효력을 가집니다 주택 임대차 보호법에 따라 전세나 월세 계약이 만료된 후에도 임대인과 임차인이 별다른 조치를 취하지 않으면 계약은 자동으로 갱신됩니다 이를 묵시적 갱신이라고 합니다

임대차 기간 및 묵시적 갱신

주택임대차 보호법 제4조에 따르면 임대차 기간은 특별히 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우에도 그 기간은 2년으로 간주됩니다 다만 임차인은 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 권리를 가지고 있습니다 이는 임차인에게 유리한 조건으로 임차인은 계약서에 명시된 1년을 주장하거나 최대 2년까지 거주할 수 있습니다 그러나 당초 계약 기간이 2년을 초과한 경우에는 임차인이 임의로 계약 기간을 단축할 수 없습니다 예를 들어 계약 기간이 2년 6개월로 정해진 경우 합의 없이 임차인이 임의로 2년으로 줄일 수는 없습니다 다만 임대인과 합의가 있다면 계약 기간을 조정할 수 있습니다

사회초년 직장인이나 대학생등 임차인은 일단 기간을 짧게 잡는게 유리한데요 1년계약해도 1년더 연장으로 본인의사에 따라 연장시킬수가 있습니다 임대인은 그러하지 못하고요 1년계약 했다가 1년 더 살게요 하던가 짐빼주고 다른데로 이사갈수가 있습니다 1년계약하면 1년뒤가 계약후 만료 시점이 되고 2년이면 당연히 2년뒤에 종료가 되는데 묵시적갱신은 이때 임대인도 아무말없고 임차인도 아무 애기 없는 상태에서 지나가면 묵시적 갱신이라고 해서 주임법에서는 계약이 전임대차와 같은걸로 자동갱신이 됩니다

1년계약했으면 1년 2년계약했으면 2년 다시 임대차 한것으로 보는데 이때에는 임대인은 그 기간에 약속을 지켜야 하는 반면 임차인은 소멸통고 하면 3개월 뒤에 보증금 반환 효력이 발생하다보니 묵시적갱신 상태는 임차인이 더 유리합니다

묵시적 갱신의 법적 요건

주택임대차 보호법 제6조에 따르면 임대인이 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통지하지 않으면 기존 조건으로 임대차가 갱신됩니다 이는 임차인이 보증금 인상 등 새로운 조건을 미리 알고 준비할 시간을 주기 위한 것입니다

임대인이 보증금을 인상하거나 계약 갱신을 원하지 않는 경우 반드시 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 통지해야 합니다 그렇지 않으면 계약은 자동으로 2년 더 연장됩니다 임차인 역시 계약을 종료하려면 만기 1개월 전까지 임대인에게 통지해야 합니다 이를 지키지 않으면 임차인은 직접 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려받아야 할 수 있습니다

묵시적 갱신 후 계약 해지

묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다 주택임대차 보호법 제6조 2항에 따르면 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후 계약 해지 효력이 발생합니다 예를 들어 2024년 1월 31일에 계약이 묵시적으로 갱신되었고, 임차인이 2024년 1월 31일에 계약 해지를 통지했다 임대인은 2024년 4월 31일까지 보증금을 반환해야 합니다.

사례를 통한 이해

예를 들어, 전세 만기일이 2024년 1월 31일이라면 임대인은 2023년 7월 31일부터 2023년 12월 31일까지 갱신 거절이나 보증금 인상을 통지해야 합니다 그렇지 않으면 계약은 자동으로 2년 연장됩니다 임차인이 계약 종료를 원한다면 2023년 12월 31일까지 통지해야 하며 그렇지 않으면 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려받아야 할 수 있습니다 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다 예를 들어 2024년 1월 31일에 계약 해지를 통지하면, 3개월 후인 2024년 4월 31일에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다 이처럼 주택임대차 보호법은 임차인의 권리를 보호하며 묵시적 갱신과 관련된 절차와 기간을 명확히 규정하고 있습니다 임대인과 임차인은 이를 준수하여 원활한 계약 관계를 유지해야 합니다.

묵시적 갱신 시 부동산 중개수수료 (복비)

묵시적 갱신이 이루어졌을 때 부동산 중개수수료(복비)에 대해 알아보겠습니다 묵시적 갱신은 기존 계약이 동일한 조건으로 연장되는 것이기 때문에 새로운 계약이 작성되지 않습니다 이 경우 일반적으로 새로운 중개 행위가 없었기 때문에 추가 중개수수료를 지급할 필요가 없습니다 묵시적 갱신이 된 이후에 임차인이 소멸통고 하게 되면 3개월 뒤에 효력이 발생한다고 했는데 이는 보통 임대차 계약에서 계약 종료전 임차인의 귀책사유로 만료전 이사가야 하게 되면 임차인이 중개수수료 복비 내야 하는 반면 묵시적 갱신 이후에는 중간에 소멸 통고 해도 임차인 귀책사유가 아니므로 중개수수료 복비는 임대인이 내야 합니다 정상적으로 계약 종료하는 효력과 비슷합니다