전세 월세 묵시적갱신 해지 통고 3개월 복비 중개수수료 임대인 부담

임대인이 임대차 계약기간의 만료 전 6월에서 2월 사이에 임차인에 대하여 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 않았다면 계약기간이 만료된 때에 묵시적 갱신으로 다시 전 임대차와 동일한 조건 존속기간은 제외 존속기간은 종전과 동일한 조건이 아니라 기간의 정함이 없는 것으로 계약이 된 것으로 봅니다

임차인도 계약만료후 이사 나가려면 계약만료 2개월 전에 계약해지의 통보를 임대인에게 하여야 하는데 그 통지를 하지 않았다면 계약기간이 만료된 때에 다시 전의 임대차와 동일한 조건으로 계약이 된 것으로 봅니다 위와 같은 경우를 모두 묵시적 갱신이라고 하는데 이러한 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다 주택임대차 보호법에서 규정하고 있고 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있기 때문에 묵시의 갱신에 의한 임대차기간은 2년이라고 보시면 됩니다 그리고 묵시의 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있으며 임대인은 임차인의 경우와 같은 일방적 계약해지 통보를 할수 없습니다 묵시적으로 갱신되어 기간의 정함이 없는 임대차로 존속 중인 임대차에 대하여 임차인이 해지통고를 하는 경우 임대인이 그러한 해지통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 해지의 효력이 발생하는데 임차인으로서는 임차주택을 명도 할 의무를 지게 되고 임대인으로서는 보증금 반환할 의무를 지게 됩니다

임대차 계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 임대차기간을 2년간으로 간주됩니다 이에 위반하여 임차인에게 불리하게 약정을 맺은 것은 효력이 없습니다 그러나 당사자간에 2년 미만으로 임대차 계약을 체결하는 것은 유효합니다 하지만 계약기간이 만료된 후 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할 수 있으며 예컨대 1년으로 주택임대차 계약을 체결하고 1년이 만료된후 임차인은 1년 더 살겠다고 주장할 수 있고 아니면 1년 계약이 만려된 후 보증금 반환을 주장할 수도 있습니다 그러나 반대로 임대인 즉 소유자는 임차인이 1년을 주장하면 즉시 보증금을 돌려주어야 하고 2년을 주장하면 재계약 체결 없이도 1년을 연장해 주어야 합니다 그리고 임대차가 묵시적으로 갱신되면 역기 기간의 정함이 없는 임대차로 되어 그 기간이 다시 2년으로 의제가 되며 한편 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받지 못하면 그 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다 또한 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 임차주택의 경락에 의해서도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다

묵시적 갱신과 중개수수료 부담은 묵시적 갱신 임대차 계약 기간이 만료되었지만 별도의 해지 통보 없이 계약이 자동으로 연장되는 상황을 말합니다 중개수수료 복비는 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 계약을 해지 별도 특약이 없다면 중개수수료는 집주인이 부담해야 합니다 임차인이 중개보수를 부담할 필요는 없습니다 임대인이 임대차 계약해지 통보를 받은후 3개월이 지내면 계약이 해지되는 정상적인 계약의 해지이기 때문에 임대인이 부담하는건 이견이 없습니다

전세 및 월세 임대차 계약의 묵시적 갱신과 해지 통고, 중개수수료 부담에 대한 상세 설명

1. 묵시적 갱신의 개념 및 법적 효력

주택임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 계속 거주하면서 임대인이 아무런 이의를 제기하지 않는 경우, 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 이는 주택임대차보호법에 따른 것으로, 임대차 계약이 만료되었음에도 임차인이 계속 거주하고 있고 임대인이 계약 종료에 대한 별다른 의사를 표시하지 않은 경우, 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 해당 임대차 계약의 존속 기간은 “기간의 정함이 없는 임대차”로 보며, 법적으로 그 기간을 2년으로 간주합니다. 즉, 묵시적으로 갱신된 임대차 계약은 다시 2년의 임대차 계약이 체결된 것으로 해석됩니다.

2. 묵시적 갱신 시 임차인과 임대인의 권리 및 의무

1. 임차인의 권리
   • 묵시적 갱신이 이루어진 후 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
   • 계약 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하며, 임차인은 해당 기간 동안 주택을 사용할 수 있습니다.
   • 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임대차 계약이 종료되었더라도 보증금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 거주할 권리가 있습니다.
2. 임대인의 의무
   • 임차인이 계약 해지 통보를 하면, 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료됩니다.
   • 계약이 종료되는 시점에 맞춰 보증금을 반환해야 합니다.
   • 묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없으며, 반드시 임차인의 해지 통보를 기다려야 합니다.

3. 임대차 계약 기간과 묵시적 갱신

임대차 계약에서 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우, 법적으로 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.

• 예를 들어, 1년으로 계약을 체결했다면, 임차인은 계약이 만료된 후 1년을 추가로 거주할 수 있는 권리가 있습니다.
• 계약 기간이 만료된 후 임차인은 계약 기간을 2년으로 주장할 수 있으며, 1년 더 거주하거나 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 반면, 임대인은 임차인이 1년 추가 거주를 원할 경우 이를 거부할 수 없으며, 2년 계약을 주장하는 경우에도 이를 인정해야 합니다.

4. 묵시적 갱신과 해지 통보 절차

묵시적 갱신이 이루어진 후 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

• 예를 들어, 5월 1일에 임차인이 계약 해지 통보를 하면, 8월 1일부터 계약 해지가 효력을 발생합니다.
• 이 기간 동안 임차인은 여전히 주택을 사용할 수 있으며, 임대인은 임차인의 이사 날짜에 맞춰 보증금을 반환해야 합니다.
• 임대인이 계약 해지를 원할 경우, 임차인의 해지 통보를 기다려야 하며, 일방적으로 해지를 요구할 수 없습니다.

5. 묵시적 갱신과 중개수수료(복비) 부담

임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 중개수수료(복비) 부담에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

• 일반적으로 새로운 계약이 체결될 때 중개수수료가 발생하지만, 묵시적 갱신은 별도의 계약서 작성 없이 자동으로 계약이 연장되는 것이므로 중개수수료가 발생하지 않는 것이 원칙입니다.
• 만약 묵시적 갱신 후 임차인이 해지 통보를 하여 새 임차인을 구해야 하는 상황이 발생한다면, 그에 따른 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.
• 이는 묵시적 갱신으로 인해 계약이 정상적으로 유지되다가 임차인이 계약 해지를 통보하여 새로운 임차인을 구하는 상황이 되었기 때문입니다.

6. 보증금 반환과 임차권의 효력

임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 법적으로 임대차 관계는 지속됩니다.

• 보증금이 반환되지 않은 상태에서는 임차인은 계속 거주할 수 있으며, 임대인은 명도를 요구할 수 없습니다.
• 대항력 있는 임차권은 임차주택이 경매 또는 경락되더라도 소멸되지 않으며, 새로운 소유자가 임차권을 인수해야 합니다.

7. 정리 및 결론

1. 묵시적 갱신이란 계약 만료 후 임차인이 계속 거주하고, 임대인이 별다른 해지 통보를 하지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 것을 의미합니다.
2. 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임대차 계약은 “기간의 정함이 없는 계약”이 되며, 법적으로 2년간 유효합니다.
3. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
4. 임대인은 일방적으로 계약 해지를 할 수 없으며, 임차인의 해지 통보를 기다려야 합니다.
5. 묵시적 갱신 후 계약이 해지될 경우, 중개수수료 부담은 임대인이 져야 합니다.
6. 보증금이 반환되지 않으면 임대차 관계는 유지되며, 경락된 경우에도 임차권이 보호됩니다.

이러한 사항을 숙지하여 임대차 계약 갱신 및 해지 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁을 미연에 방지하는 것이 중요합니다.