전세 보증금 증액 재계약 주의사항 초기 계약서 보관 등기부 권리변동 체크 주소변경 금지 확정일자 받기

전세 계약이 끝날 때가 되면, 재계약이라는 개념보다는 묵시적 갱신이 자연스럽게 이루어지거나, 전세금을 증액하여 이에 따른 보증을 확보하기 위한 증액 계약서를 작성하고 동사무소에서 확정일자를 받는 절차를 밟게 됩니다. 여기서는 전세 보증금을 증액할 때 주의할 사항과 계약서 작성 방법을 살펴보겠습니다.

전세 재계약 시 주의할 사항과 작성 요령

전세를 갱신할 때는 기본적으로 해당 주택의 등기부등본을 면밀히 확인해야 합니다. 등기부등본 상의 근저당 설정 금액과 전세보증금 합계가 전체 집값의 70% 이내라면, 만기 시 보증금 반환에 큰 문제가 발생하지 않지만, 70%를 넘을 경우 추후 경매 진행 시 전체 보증금을 회수할 수 있을지 고민해봐야 합니다.

기존에 살고 있던 전세에서 전세 보증금을 증액할 경우, 첫 확정일자 이후에 권리 변동이 발생했는지를 반드시 확인해야 합니다. 가령 근저당, 압류, 가처분 등이 설정되어 있지 않은지 등기부등본을 통해 검토해야 합니다. 만약 중간에 집주인이 근저당을 설정했다면, 증액 후 보증금을 안전하게 보호받을 수 있을지 경매 상황을 고려하여 판단해야 합니다.

특히 중대한 권리 변동이 있다면 증액 계약을 피하고 다른 주택을 알아보는 것이 나을 수 있습니다. 추가로 설정된 권리는 후순위로 처리되므로, 경매 시 보증금을 보호받지 못할 위험이 큽니다. 예를 들어, 최초 전세보증금이 2억 원이고, 중간에 5천만 원의 근저당이 설정된 상태에서 집주인이 3천만 원의 전세금 증액을 요구한다면, 등기부등본을 다시 한번 확인하고 신중히 결정해야 합니다. 이때 경매가 진행되어 낙찰가가 2억 5천만 원이라면, 최초 보증금 2억 원과 근저당 5천만 원이 우선 배당되어 증액 보증금은 받을 수 없게 될 수 있습니다.

전세 증액 계약서 작성 시 유의사항

기존의 계약서는 반드시 보관하고, 전세 보증금 증액 부분에 대해 별도로 계약서를 작성해야 합니다. 이 계약서를 동사무소에 제출하여 다시 확정일자를 받아야 하며, 특약 사항으로 기존 임대차 보증금에 증액된 금액을 명시하고, 중간에 대출을 받을 가능성을 대비하여 현재의 깨끗한 등기부 상태를 유지한다는 조건을 추가할 수도 있습니다. 증액 보증금은 은행 계좌를 통해 입금하거나, 영수증을 발급받아 보관하는 것이 좋습니다.

전세보증금 증액 시 주의사항 체크리스트

1.초기 계약서 보관: 최초 계약서는 확정일자와 함께 보관하여 전세보증금을 지키는 중요한 서류입니다. 집주인이 이를 폐기하고 새로운 계약서를 작성하자고 제안할 경우 절대 동의하지 마세요.

2.등기부등본 확인: 증액 계약 전에 등기부등본을 반드시 확인하여, 중간에 근저당 설정 등의 권리 변동이 없는지 확인해야 합니다. 후순위 권리는 보호받기 어려우므로, 보증금의 안전성을 체크해야 합니다.

3.주소 변경 금지: 집주인 편의상 잠시 전입을 빼달라는 요청이 있어도, 기존의 전입신고와 확정일자의 대항력을 유지하기 위해 절대 응해선 안 됩니다. 주소를 바꾸면 보호받을 권리가 사라질 수 있습니다.

4.두 번째 계약서 보관: 초기 계약서와 증액 계약서 모두 확정일자를 받아야 하며, 이 두 문서를 잘 보관해 두어야 합니다.

서명과 계약서 작성 방식: 각 서명은 자필로 하고, 계약서 금액은 숫자가 아닌 한글로 작성하는 것이 좋습니다. 숫자는 수정이 가능하므로, 한글로 적어두는 것이 더 안전합니다.

위와 같은 사항들을 바탕으로 전세 보증금 증액 시 유의사항을 꼼꼼히 체크하고, 문제를 사전에 예방하는 것이 중요합니다. 계약서 작성 시에는 항상 신중하게 권리 변동 사항을 검토하며, 꼼꼼한 서류 관리로 내 자산을 안전하게 보호하세요.