저당권 근저당권 설정 채권최고액 의미 뜻 차이

2025년 01월 12일 jipjurom

근저당권 저당권 개념 경매에서 말소기준권리 근저당권이란 지속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 미래의 결산기에 일정한 금액까지 담보하는 저당권을 말하는데요 민법 357조에 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다 했습니다

근저당권은 채무자 또는 제3자가 부동산을 담보로 제공하여 채권자가 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다 근저당권의 특징은 다음과 같습니다 채무의 확정이 장래에 보류되어 있어 대출 상환 기간 중 일부 원금을 갚더라도 현재의 저당권에 영향을 주지 않습니다 실제 채무액이 근저당권 설정액보다 적을 수 있으며 채권최고액을 늘리거나 줄일 수 있습니다 계속적인 거래관계에서 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 사용됩니다 저당권은 특정 채권을 담보하기 위해 설정되는 권리입니다 저당권은 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류할 수 있습니다 근저당권은 저당권과 마찬가지로 당사자 사이에 설정계약과 등기에 의해서 성립하는데요 설정계약에는 근저당권을 특정하는 필요한 3가지 요소 최고액 피담보채권의 범위를 경정하는 기준으로서 계속적 거래의 결산기 등을 약정합니다 근저당권 등기를 신청한 경우에는 신청서에 등기원인이 일반 저당권이 아니라 근저당권 설정계약이라는 뜻과 채권의 최고액 및 채무자를 기재합니다

이 경우에는 그 확정될 때까지 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다 하여 근저당권에 대한 규정을 하고 있습니다 보통 현대의 채권채무관계는 계속적 거래가 많은데 그 거래에서 채권이 발생할 때마다 매번 저당권을 설정하여야 한다면 매우 불편하고 번거스럽습니다 그래서 하나의 저당권으로 다수의 불특정 채권을 일괄하여 담보하는 것이 요구되는데 이것이 바로 근저당권 제도입니다 이런 근저당권 설정의 예는 은행과의 금융거래에서 많이 볼 수 있는데요 은행은 1억을 빌려주면서 채권최고액 1억 2천만 원 120% 설정된 등기를 보실 수 있습니다

근저당권의 확정 시기 및 채권최고액근저당권은 다음과 같은 경우에 확정됩니다 기본 근저당 계약에 결산기가 정해져 있는 경우 그 기간 도래 시 채무자가 거래를 계속할 의사가 없는 경우 근저당권자가 경매를 신청한 경우 근저당권이 확정되면 채권최고액을 한도로 확정 시까지의 채권을 담보하게 됩니다 채권최고액에는 이자가 포함되며 저당권 실행 비용은 별도로 우선변제받습니다 근저당권으로 담보하는 채권의 최고액은 채권 원본만의 한도가 아니라 이자를 포함하는 원리금의 한도액입니다 근저당권은 저당권과 달리 확정이라는 요소를 필요로 합니다 근저당권이 확정되면 최고액을 한도로 하여 확정시까지의 피담보채권을 담보하게 되고 이후에는 일반저당권과 같은 취급을 받게 됩니다 근저당권의 확정시기는 기본 근저당 계약에 결산기가 정해져 있는 경우 그 기간 도래 시에 확정되거나 결산기의 유무를 떠나 채무자가 거래를 계속할 의사가 없는 경우 혹은 근저당권자가 경매를 신청 한때에는 채무자와 더 이상의 거래관계를 계속하지 않겠다는 의사로 보아 경매신청 시 근저당권이 확정됩니다 근저당권이 확정되게 되면 채권최고액을 한도로 확정시까지의 채권을 담보하는 게 원칙입니다 근저당권에서 채권최고액은 목적물로부터 우선변제를 받은 최고 한도입니다 채무의 이자는 최고액 중에 산입 된 것으로 보며 저당권의 실행 비용은 최고액에 포함되지 않습니다 그 비용은 별도로 우선변제로 받습니다

경매 물건에 설정된 권리 중 말소기준권리는 매각대금 지급 시 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않습니다 주요 말소기준권리에는 다음이 포함됩니다 (근)저당권 (가)압류 담보가등기 강제경매개시결정 전세권 등은 경매에서 말소기준권리가 됩니다 이 기준으로 잡아서 앞에 있는권리들은 인수하게 되고 뒤에 있는 권리들은 말소가 되는데요 부동산 특히 주거용같은 경우 80~90%이상은 말소기준권리가 대부분 근저당입니다 근저당 등기 설정일을 기준일로 잡고 임차인 전입신고가 더 빠르면 인수하게 되고 뒤에 있으면 말소되서 명도대상이게 됩니다 큰 기준점은 이것이고 말소기준권리 모두다 돈 받을 채권을 확정할수 있으므로 말소기준권리 이면서 죽을것이고 뒤에 있는 또다른 저당권 근저당권 설정되 있으면 모두 말소가 되어서 신경쓸 일이 없습니다 다만 선순위 근저당권이 이미 소멸했음에도 등기만 남아 있는 경우 후순위 가처분은 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다 경매 입찰에서 근저당권과 관련한 권리분석은 저당권과 같습니다 다만 한 가지 체크해보아야 할 점이 실효된 선순위 근저당권과 후순위 가처분의 관계있어서 가처분 소멸 여부인데요 선순위 근저당권이 강제경매 개시 당시 이미 소멸하였음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우 그 후순위 가처분은 소멸하지 않습니다 즉 부동산 등기부상 선순위로 근저당권이 설정돼 있었으나 실제 잔여 채무가 전여 없어 근저당권에 의한 채권이 존재하지 않았고 그리고 저당권 이후에 가처분 등기가 설정되었다면 해당 부동산에 는 경우 이때 말소기준 권리는 실효된 형식상 선순위 근저당권이 아니라 후순위 권리 중에서 말소기준 권리가 정해지게 됩니다 결국 말소기준 권리보다 먼저 등기가 된 가처분등기는 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다

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근저당권과 저당권의 개념 및 차이점

근저당권은 채무자 또는 제3자가 특정 부동산을 담보로 제공하여, 채권자가 다른 채권자에 비해 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 근저당권의 주요 특징은 다음과 같습니다:

채무의 확정이 장래에 보류됨: 근저당권은 채권-채무 관계가 계속적인 거래에서 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 설정됩니다. 이때 채무는 결산기 등의 특정 시점에서 확정됩니다.
채권최고액 설정: 근저당권은 채무자가 변제하지 못할 경우를 대비하여 담보 범위의 한도를 정합니다. 채권최고액은 원금뿐만 아니라 이자를 포함한 채무의 총액을 제한합니다.
융통성: 근저당권은 담보 설정 이후에도 추가적인 대출이나 원금 상환에 따라 담보의 효력이 계속 유지되며, 거래 관계에 따라 채권최고액을 변경할 수 있습니다.

반면, 저당권은 특정 채권을 담보하기 위해 설정됩니다. 저당권은 근저당권과 달리 채권의 범위가 고정되어 있으며, 특정 채권의 변제를 담보하기 위해 사용됩니다. 민법 제357조에 따르면, 저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고, 채무의 확정을 장래에 보류할 수 있는 권리로 규정되어 있습니다.

근저당권 설정의 주요 요소와 절차

근저당권은 당사자 간 설정계약과 등기에 의해 성립합니다. 설정계약에는 다음과 같은 요소가 포함되어야 합니다:

최고액: 근저당권으로 담보할 채무의 한도를 정하는 금액입니다. 최고액은 채무 원금뿐 아니라 이자를 포함한 총 채무액의 상한을 의미합니다.
피담보채권의 범위: 근저당권으로 담보할 채권의 범위를 명확히 하기 위해 계속적 거래의 결산기 등을 약정합니다.
결산기: 채무 확정 시기를 기준으로, 일정 기간 동안 발생한 채권의 총액을 확정합니다.

근저당권을 설정하려면 신청서에 근저당권 설정계약의 내용과 채권최고액, 채무자 등을 기재한 후 등기소에 제출해야 합니다. 근저당권 등기를 통해 채권자는 법적 보호를 받을 수 있습니다.

채권최고액의 의미와 120% 설정의 이유

채권최고액은 근저당권으로 담보할 채권의 최대 한도를 의미합니다. 채권최고액은 다음과 같은 의미를 포함합니다:

이자 포함: 채권최고액은 단순히 원금만을 담보하지 않고, 이자를 포함한 원리금을 담보합니다.
변동 가능성: 근저당권 설정 이후에도 최고액의 조정이 가능합니다.

예를 들어, 은행과의 대출 거래에서 채권최고액이 대출금의 120%로 설정되는 경우가 많습니다. 이는 이자와 지연손해금 등 추가적인 채무 발생 가능성을 고려한 것입니다. 즉, 1억 원의 대출을 받는 경우 채권최고액을 1억 2천만 원으로 설정하여 예상치 못한 비용까지 담보할 수 있도록 하는 것입니다.

근저당권의 확정 시기와 효력

근저당권은 특정 시점에 확정되며, 확정 후에는 일반 저당권과 동일하게 취급됩니다. 근저당권의 확정 시기는 다음과 같습니다:

결산기 도래 시: 설정계약에서 결산기를 약정한 경우, 그 기간이 만료되면 근저당권이 확정됩니다.
거래 중단 시: 채무자가 거래를 계속할 의사가 없음을 표시한 경우 확정됩니다.
경매 신청 시: 근저당권자가 채권 회수를 위해 경매를 신청하면 근저당권이 확정됩니다.

확정된 근저당권은 최고액을 한도로 확정 시까지 발생한 채권을 담보하며, 이후에는 일반 저당권으로 취급됩니다.

경매에서의 말소기준권리

경매 물건에 설정된 권리 중 말소기준권리는 매각대금 지급 시 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않는 권리를 의미합니다. 말소기준권리에는 다음이 포함됩니다:

(근)저당권
(가)압류
담보가등기
강제경매개시결정
전세권 등

말소기준권리를 기준으로, 해당 권리보다 선순위의 권리는 인수되고, 후순위의 권리는 말소됩니다. 경매에서 말소기준권리는 보통 근저당권이 차지하며, 근저당권 설정일이 경매 시 중요한 기준이 됩니다.

선순위 근저당권 소멸 여부와 후순위 권리

선순위 근저당권이 소멸했음에도 등기에 남아 있는 경우, 후순위 가처분 등기는 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수해야 합니다. 예를 들어, 강제경매 개시 당시 선순위 근저당권의 채권이 이미 소멸한 경우라도 형식상 등기가 남아 있다면, 해당 근저당권은 말소기준권리가 되지 않습니다. 이 경우 후순위 가처분 등기가 소멸하지 않고 유지됩니다.