재개발 재건축 경매 입찰 분양신청 입주권 조합원 자격 양도 물딱지 현금청산

재개발은 도로 상수도 등 기발시설이 열악하고 노후 불량 주택 밀집된 지역 주거환경 개선하는 사업이고 재건축은 기반시설 양호하지만 노후 불량주택이 밀집된 지역 개선하는 사업인데 이 지역에서 경매 물건이 나올수가 있습니다 이런 지역 경매 입찰시 주의해야 할점 체크해 보도록 하겠습니다

먼저 이런 지역 입찰시 경매사건의 소유자가 조합원 분양신청을 했는지 확인하고 입찰해야 한느데요 분양신청하지 않아서 단순 현금청산 대상자라면 추후에 낙찰받더라도 입주권은 당연히 취득할수 없고 현금청산 받게 됩니다 이런 물건 나왔을때 조합사무실 찿아가봐서 꼼꼼히 체크해봐야 합니다 분양신청을 한 소유자 조합원이라도 만약 정비사업구역이 투기과열지구에 속한다면 조합원 자격 지위 승계를 받을수 있는지도 꼼꼼히 체크해봐야하는데요 재건축사업은 조합설립 인가후 재개발 사업은 관리처분 인가후 해당 부동산 양수한자는 원치적으로 조합원 자격이 되지 못합니다 이런 물건이 경매로 나올수 있기 때문에 입찰시에는 이 정비사업들이 어디까지 진행이 되었고 조합원 자격 승계가 되는지 면밀히 검토하고 입찰해야 하는데요 그런데 예외로 조합원 자격 승계 받을수 있는 규정이 한개 있는데요 만약 해당 부동산이 주택법에서 정한 금융기관 은행의 채무를 변제하지 못해서 경매가 진행된다면 조합원 승계는 인정되고 있습니다

경매로 나오는 부동산은 다양한데요 그중에서도 재개발 재건축 지역에서 물건도 채권이 있다면 당연히 나올수 있습니다 민사집행법 경매 권리분석도 알아야 입찰하겠지만 재개발 재건축 특수지역이니 둘다 모두 이해 가능해야 입찰이 가능하신데요 재개발 재건축 정비구역에서 입주권을 기대해서 주택이나 상가 물건에 입찰들 하시는데요 필드에서는 물딱지라는 키워드 쓰는데요 물딱지는 입주권이 생기지 않는 주택으로 도정법에는 소유주가 이미 조합 설립을 인가 받은 특정 재개발 구역 내 여러 주택을 보유하다가 이중에서 하나를 매도한경우 해당 물건 매수한자는 입주권을 받지 못하지만 만약 조합설립 이전에 나온 매물이라면 입주권 받는데는 문제가 없습니다 우선 재개발지역에서 관리처분인가 이후까지 진행이 되었다면 조합원 지위 양도가 불가합니다 이게 원칙인데 법원에서 하는 경매나 캠코 온비드에서 진행하는 공매 물건 주택법에서 정한 금융기관 은행 채무는 예외로 하고 있습니다

재개발 재건축 기타 개발관련 사업 경매 물건은 등기부상 권리관계 권리분석 뿐만 아니라 관련된 개발 관련법에 대한 전문가의 의견을 듣지 않으면 실수를 할수 있습니다 실제로 경매사건 보면 건물이 철거된 재개발 지분은 경매 권리 분석 실수로자주 재경매에 또다시 나오곤 하는데요 특히 그 원인은 조합원권리와 관련한 하자에서 발생됩니다 재개발조합원은 사업동의용 인감증명 제출시 토지와 건물에 각각에 대해서 제출되는데 특히 건물이 철거된 재개발지분은 종전 건물 보유자인 채무자 또는 소유자 건물분에 대한조합원 권리를 포기할 가능성이 없기때문에 추후 공동조합원이 될수있습니다

아파트 등기 시에는 종전 토지분과 건물분의 재개발 감정평가액 비율로 지분등기가 되니 결국 재개발 들어가서 입찰해서 낙찰받은 낙찰자는 종전소유자인 채무자 또는 소유자와 지분을 추가로 매입하지 않으면 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다 그런데 위와는 달리 건물이 멸실 되지 않은 조합원 권리 라고 하여 반드시 안전 하다고 볼수는 없습니다 즉 사업시행인가 이후 매입하고자 할때는 종전의 소유자가 그 지분 토지 또는건물외에 타 지분을 소유하고 있었는지 여부를 반듯이 확인해야 합니다 그것은 만약 두개 이상의 지분을 하나의 조합원 권리로 신고한 경우라면 사업시행인가 후 분리하여 매입해도 공동조합원이 되기 때문입니다