임차인 전세 경매 대항력 성립시기 목적물 점유 전입신고 익일 0시 대항요건 발생

대항력은 등기나 확정일자가 없어도 효력이 생기는데 그 효력이 발생되는 시점은 전입신고와 점유 두 가지를 갖춘 다음날 0시부터입니다 대항요건은 둘다 완전히 갖추었을때 대항력이 발생하게 됩니다 대항요건 동사무소가서 전입신고 및 이사가서 점유하는거 까지 반듯이 두가지가 충족해야 합니다

만약 주민등록을 먼저 마치고 나중에 주택을 인도받은 경우에는 그 인도를 받은 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다 먼저 주택의 인도를 받고 나중에 주민등록을 한경우에도 마찬가지입니다 대항력에서 가장 오해하는것이 이사가서 전입신고하면 익일 0시부터 이 뒤에 후순위 권리자에 대항하는것이지 이보다 앞선 권리에는 대항하지 못합니다

제일 좋은 선택은 임차인의 대항력 앞에 선순위 권리가 없는 전세집을 선택하는게 가장 좋은데 부동산은 대부분 고액이기 때문에 대부분 은행 근저당이 껴있는게 거의 90% 정도 됩니다 그래서 어디 전세집을 알아볼때 그 앞선 권리 대부분 은행 근저당이 가장 많은데 그 은행 근저당 금액이 많이 잡혀 있다면 전세집을 선택하지 말아야 합니다 내 전세보증금과 근저당 금액이 해당집의 시세에 70%가 넘는다면 케이스 바이 케이스 따져봐야 합니다 전세집 근저당금액이 집주인이 많이 갚아서 소액인집으로 결정해야 추후 문제가 발생해도 확정일자 우선변제권 통해 내 전세보증금 모든 금액을 배당받아야 합니다

대항력 성립시기

임차주택에 대한 주민등록 전입일자와 저당권 설정 일자가 동일한 경우 대항력은 그다음알 새벽 0시부터 전입신고의 효력 발생이 있는 것이 되므로 결국 저당권 자보다 하루가 늦은 경우에 해당되어 대항력을 취득하지 못하게 됩니다 전입신고 전에 계약서상에 확정일자를 미리 받아뒀을 때도 전입신고일이 저당권 설정일과 같은 날이면 마찬가지로 세입자가 후순위가 됩니다 대항력의 문제는 확정일자와 상관없이 전입신고일과 관련이 있기 때문입니다

임차주택에 대한 주민등록과 전입일자가 저당권설정일보다 하루 먼저 일 때 즉 대항력 확보일과 저당권설정이 동일한 날일 때는 임차인에게는 대항력이 있습니다 왜냐하면 임차인의 대항력 발생시점은 익일 오전 0시부터 이며 저당권 설정은 당일 주간 업무시작은 9시부터입니다 그러다 우선변제에 있어서는 근저당권자와 동 순위입니다 저당권뿐만 아니라 기타 다른 말소기준권리가 전입신고일과 같은 날 설정됐을 경우에도 세입자는 대항력이 없습니다

임차인이 주택에 대한 대항력을 가지기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다. 이 두 가지 요건을 충족한 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

1.주민등록을 먼저 마치고 나중에 주택을 인도받은 경우:

•주택을 인도받은 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

2.주택을 먼저 인도받고 나중에 주민등록을 한 경우:

•주민등록을 한 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

대항력과 저당권 설정

임차주택에 대한 주민등록 전입일과 저당권 설정 일자가 동일한 경우, 대항력은 전입신고의 효력 발생 시점인 다음날 0시부터 발생합니다. 따라서 저당권 설정일과 같은 날에 전입신고를 했다면, 저당권자보다 하루가 늦은 셈이 되어 대항력을 취득하지 못하게 됩니다.

확정일자를 미리 받은 경우:

•전입신고일이 저당권 설정일과 같다면, 세입자가 후순위가 됩니다. 대항력 문제는 확정일자가 아닌 전입신고일과 관련이 있기 때문입니다.

반대로, 주민등록과 전입일자가 저당권 설정일보다 하루 먼저인 경우, 임차인은 대항력을 가집니다. 이는 대항력 발생 시점이 다음날 0시인 반면, 저당권 설정은 주간 업무 시작 시점인 9시부터이기 때문입니다. 우선변제에 있어서는 근저당권자와 동순위가 됩니다. 저당권 외에도 다른 말소기준 권리가 전입신고일과 같은 날 설정된 경우, 세입자는 대항력을 가지지 못합니다.

대항력 상실 시기

주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 구비한후 이사를 가거나 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되면 그때부터 대항력을 상실하여 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다 왜냐하면 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건뿐만 아니라 그 존속요건까지 포함합니다 즉 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 임대차법의 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 결코 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다

따라서 임대기간 중에 전 가족의 주민등록을 다른곳으로 옮겼지만 그 집에서 가족과 함께 거주하고 있었다 하더라도 대항력을 상실하였고 그 후다 다시 전입신고를 하더라도 그때부터 새로운 대항력이 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 없습니다 다만 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 대항력을 상실하지 않습니다 또한 임차인 본인의 의사와는 상관없이 주택소유자에 의해 임의로 전출신고가 이루어진 경우에도 대항력은 상실되지 않고 존속됩니다 그리고 대항력 있는 주택임차인이 임차권등기명령을 신청하여 그 임차권등기가 마쳐진 이후에 주민등록을 옮기거나 이사를 하여도 대항력은 상실하지 않습니다

주택 임차인이 대항력을 유지하려면 주택의 인도와 주민등록을 지속해야 합니다. 이사를 가거나 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력을 상실하여 제3자에게 대항할 수 없습니다.

1.주민등록을 이전한 경우:

•전 가족의 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력을 상실합니다. 이후 다시 전입신고를 하더라도 새로운 대항력이 발생합니다. 이 사이에 저당권이 설정되면, 경매 절차에서 경락인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

2.일부 주민등록 이전:

•가족의 주민등록은 그대로 두고 본인만 일시적으로 주민등록을 옮긴 경우, 대항력을 상실하지 않습니다.

3.임의로 전출신고가 된 경우:

•임차인의 의사와 상관없이 주택 소유자에 의해 임의로 전출신고가 이루어진 경우, 대항력은 상실되지 않고 유지됩니다.

4.임차권등기명령 후 이사한 경우:

•대항력 있는 주택 임차인이 임차권등기명령을 신청하여 그 임차권등기가 완료된 이후에는 주민등록을 옮기거나 이사를 하더라도 대항력을 상실하지 않습니다.

따라서, 주택 임대차에서 대항력을 유지하려면 주택의 인도와 주민등록을 계속 유지해야 하며 이는 대항력의 취득뿐만 아니라 존속요건까지 포함합니다