주택임대차 보호법에 따라 전세나 월세 임대차 계약 시 보증금을 보호하기 위한 주요 수단으로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 제일중요합니다 이 두 가지는 임차인의 보증금 반환을 지키기 위한 중요한 과정입니다 이번 글에서는 전입신고와 확정일자가 근저당권 설정의 효력 발생 시점과 비교해서 다양한 사례로 설명하겠습니다
임차인이 전세집을 알아보고 오전에 이사가서 오후에 전입신고와 점유를 하면 익일 0시부터 후순위 권리자에 우선하여 대항력을 가지게 됩니다 대항력을 얻기 위한 대항요건으로 임차인이 전입신고를 하고 그 집에 실제로 거주하게 되면 발생합니다 대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생합니다 여기서 말하는 전입신고는 주민등록과 같은 의미로 대항력을 얻기 위해서는 전입신고와 함께 해당 집에 거주하고 있어야 합니다 대항력에 대해 가장 큰 오해 하시는것 중에 하나가 임차인이 전입신고한 익일 0시부터 후순위권리자에 대항력이 발생하는것이지 이 전에 설정된 권리들까지 대항력이 발생하는 것이 아닙니다 전세집 알아볼때 부동산 등기부 등본 통해 충분히 체크하고 이사갔을것 입니다 대부분 주거용 부동산 대부분 고가이기 때문에 자기돈 다주고 부동산 취득하시는 분들 없기 때문에 1순위 은행 근저당이 대부분 설정되 있으며 그 담보 금액이 많고 적고의 차이만 있을뿐입니다 근저당 비율이 높으면 당연히 해당 전세집을 선택하지 말아야 하고요 임차인이 오전에 이사가서 오후에 동사무소 가서 전입신고 했는데 이때 함께 계약서를 가져가서 동사무소 도장 확정일자를 받으면 추후 이집이 문제가 생겨 경매가 진행이 된다면 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다 확정일자는 받은 날 당일 효력이 발생합니다 확정일자는 대항력이 먼저 살고 있어야 확정일자도 살수 있습니다 대항력 요건 전입신고 점유를 하고 있는 상태에서 확정일자 우선변제권이 살다보니 대항력이 발생하지 않은 상태에서 확정일자만 먼저 받았다면 후순위 임차인으로서 보증금을 지킬 수 없습니다 전입신고를 통한 대항력이 확정일자보다 만배 이상 중요합니다 확정일자는 혼자 살지 못합니다
어떤 주거용 부동산이 경매가 진행이 되면 누군가 낙찰을 받을것이고 해당 부동산에 관계된 권리자들 100명이 있으면 1번부터 해서 100번까지 순위를 나누어서 배당을 해주게 됩니다 배당이 10번대에서 끝나게 되면 그 뒤쪽에 있는 권리자들은 배당을 받을수 없게 됩니다 이중에 임차인이 10번 뒤쪽에 있다면 내 전세 보증금을 못받게 됩니다 권리자 100명을 세웠는데 보통은 1순위 근저당권자 은행이 대부분이고 2순위 임차인 대항력 확정일자 이고 3순위 기타채권자 이런순으로 배당받게 됩니다 임차인이 전세집 알아볼때 해당집에 근저당설정이 없는 집이라면 1순위로 임차인이게 됩니다 이때에는 진정한 대항력이 발생하다 보니 경매배당에 참여해서 내 전세보증금 다 받고 나가던가 아님 난 전에 계약되로 살다가 너 새주인 낙찰자한테 내 보증금 반환받고 나가던가 할수 있습니다 보통은 은행 근저당이 1순위가 대부분이고 그 채권최고액 비율이 많고 적고의 차이만 있을뿐입니다 만약 해당 전세집을 알아볼때 근저당 비율이 높은데도 감액하지 않은채 그대로 집주인 좋아보이는데 별문제가 있겠어 하다가 깡통전세가 되어서 내 보증금에 피해를 주게 됩니다 임차인의 선택은 은행 근저당 없는 집을 전세집으로 선택해야 하지만 이런 전세집은 잘안보이고 은행 1순위 근저당 비율이 낮은거 혹은 내 전세 보증금액을 통해 감액시키는 합의를 보던 내 전세 보증금액과 근저당 비율을 합쳐서 시세의 70%이상 높게 되면 문제가 생길수도 있습니다 임차인 대항력은 2순위로 만약 1순위라면 말그대로 대항력으로 어떤 선택을 맘대로 할수 있는데 대부분 은행 근저당이 1순위 이다 보니 이게 말소기준권리이고 이후의 권리자들을 말소하다 보니 대항력으론 부족해서 확정일자 받어둔 우선분제권을 통해서 배당에 참여할수가 있습니다 그래서 임차인은 오전에 이사가고 오후에 전입신고 하고 확정일자 받는게 기본중에 기본이 됩니다
임차인은 일단 전입신고를 통한 대항력 확보가 무엇보다 중요합니다 대항력을 통해 임차인의 보증금을 보호할 수 있으며 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다 하지만 위에서 설명드렸듯이 대부분 은행 근저당이 1순위 이고 비율이 낮은걸 선택해야 하고 이런게 없다면 일단 전입신고 대항력 만으로도 충분히 보호받게 되지만 대부분 이런 주거용 부동산은 보이지가 않고 그래도 근저당 비율이 높지 않은 매물을 선택해야 하고 이사가서 전입신고및 확정일자 까지 받어두어서 추후에 불상사에 대비해야 합니다 전입신고와 확정일자 근저당권의 설정 시점에 따라 임차인의 권리가 달라지므로 주택 임대차 계약 시 이를 꼼꼼히 확인해야 합니다 계약서 작성 시 등기부상 권리관계를 유지하는 특약 사항을 추가하는 것도 좋은 방법입니다
주택임대차 보호법에 따라 전세나 월세 임대차 계약 시 임차인의 보증금을 보호하기 위한 주요 수단으로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 중요합니다. 이 두 가지는 임차인의 보증금 반환을 지키기 위한 필수적인 과정으로, 특히 근저당권 설정의 효력 발생 시점과 비교해 중요한 차이가 있습니다. 아래에서는 전입신고와 확정일자의 역할 및 관련 사례를 통해 자세히 설명하겠습니다.
임차인이 전세집으로 이사한 당일 오후에 전입신고와 점유를 완료하면 익일 0시부터 후순위 권리자에 대해 대항력을 가지게 됩니다. 대항력은 임차인이 전입신고를 하고 해당 집에 실제로 거주해야만 발생하며, 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 여기서 전입신고는 주민등록 이전과 같은 의미를 가지며, 이를 통해 임차인은 후순위 권리자에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
중요사항: 전입신고를 한 시점은 후순위 권리자에게만 대항력이 발생하며, 이전에 설정된 권리들에는 대항력이 미치지 않습니다. 따라서 전세집을 선택할 때 반드시 부동산 등기부 등본을 확인하여 근저당권 설정 여부를 확인해야 합니다. 일반적으로 고가의 주거용 부동산은 1순위 은행 근저당이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 근저당 비율이 높은 경우 전세집으로 선택하지 않는 것이 좋습니다.
확정일자는 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리인 우선변제권을 제공합니다. 임차인이 이사한 당일 오후에 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받으면, 해당 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다. 확정일자는 받은 날 당일부터 효력이 발생하며, 대항력이 있어야만 효력을 발휘합니다. 즉, 전입신고와 점유 상태에서 확정일자를 받아야 보증금 보호가 가능합니다.
1) 전입신고, 확정일자, 근저당권 설정일이 같은 경우
사례: 2024년 1월 12일에 임차인 A가 전입신고와 확정일자를 받고, 같은 날 임대인이 근저당권을 설정한 경우.
결론: 임차인의 대항력은 다음날인 2024년 1월 13일 0시에 발생하고, 근저당권은 설정 당일에 효력이 발생합니다. 따라서 근저당권이 임차인의 대항력보다 우선하게 되어, 임차인은 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있습니다.
2) 전입신고와 확정일자는 같은 날짜이고, 그 다음 날 근저당권이 설정된 경우
사례: 2024년 1월 12일에 전입신고와 확정일자를 받고, 2024년 1월 13일에 근저당권이 설정된 경우.
결론: 임차인의 대항력은 1월 13일 0시에 발생하고, 근저당권은 1월 13일 주간 업무시간에 발생하므로, 임차인의 대항력이 근저당권보다 우선합니다. 이 경우 임차인은 보증금을 보호받을 수 있습니다.
3) 확정일자를 먼저 받고, 이후에 전입신고와 근저당권이 같은 경우
사례: 2024년 1월 12일에 확정일자를 받고, 2024년 1월 13일에 전입신고와 근저당권 설정을 한 경우.
결론: 전입신고가 확정일자 이후에 이루어졌기 때문에, 임차인의 대항력은 1월 14일 0시에 발생합니다. 그러나 근저당권이 1월 13일 주간에 설정되었으므로, 근저당권이 임차인의 대항력보다 우선합니다. 이 경우 임차인은 대항력과 임차권을 상실하게 됩니다.
4) 전입신고를 먼저 하고, 확정일자와 근저당권이 같은 경우
사례: 2024년 1월 12일에 전입신고를 하고, 2022년 1월 13일에 확정일자와 근저당권 설정을 한 경우.
결론: 임차인의 대항력은 1월 13일 0시에 발생하고, 근저당권과 확정일자는 같은 날 주간에 효력이 발생하므로, 임차인은 대항력을 가진 상태가 됩니다. 따라서, 경매 시 근저당권자와 동순위로 채권액에 비례하여 배당받게 됩니다.
임차인은 보증금을 보호하기 위해 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 전입신고를 통해 대항력을 확보하고, 확정일자를 통해 우선변제권을 확보함으로써 예상치 못한 상황에서 보증금을 지킬 수 있습니다. 특히 근저당권 설정 시점에 따라 권리 순위가 달라지므로 계약 전 철저히 점검하고, 주택임대차 보호법을 이해하여 안전한 주거 환경을 마련해야 합니다.
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