임차인 이사가서 동사무소 전입신고 전세 대항력 확정일자 우선변제권 효력 날짜 선후 비교
주택임대차보호법에서는 임차인이 어떤집에 이사가서 동사무소 가서 전입신고 하면 익일 0시를 기점으로 후순위 권리자에 우선할수 있는 대항력을 주고 있습니다 여기에 주민등록 전입신고 하면서 확정일자를 받어두면 추후 경매시 내 보증금을 순위에 따라 배당에 참여할수가 있습니다
주택임대차보호법 전입신고 대항력 확정일자 우선변제권 핵심 내용
1.전입신고 대항력 획득
•임차인이 주택에 실제 거주하면서 주민등록 전입신고를 하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다
•대항력이 있으면 임차인은 후순위 권리자에 우선할 수 있습니다
2.확정일자 우선변제권 획득
•대항력을 갖추고 추가로 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다
•우선변제권이 있으면 경매 시 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다
3.전입신고 대항력이 제일 중요
•전입신고를 통해 대항력을 얻는 것이 가장 중요합니다
•대항력이 있어야 추후 확정일자 등 다른 권리도 의미가 있습니다
•전입신고를 하지 않고 먼저 확정일자를 받아도 별 의미가 없습니다
전입신고 전에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권이 우선순위가 됩니다 전입신고 후에 설정된 권리는 임차인의 대항력보다 후순위가 됩니다임차인은 부동산 등기부등본을 확인하여 선순위 권리 유무를 확인하고 입주 여부를 결정해야 합니다 임차인이 전입신고를 하고 있다가 집주인의 요청으로 전입신고를 취소하는 것은 절대 안됩니다 전입신고를 취소하면 대항력을 상실하게 되므로 임차인의 권리가 크게 약화됩니다 주택임대차보호법에서 가장 중요한 것은 임차인이 실제 거주하면서 주민등록 전입신고를 하는 것입니다 이를 통해 대항력을 확보하고 추가로 확정일자를 받으면 경매 시 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다
이사가서 주민등록 전입신고 하면 익일 0시부터 효력이 발생하는데 만약 전입신고 한날 전에 근저당권이 설정되 있으면 우선순위가 근저당이 될테고 전입신고 한날 그 다음날 이후로 어떠한 권리 머 근저당 같은게 설정되 있으면 주택임차인의 대항력보다는 후순위이게 됩니다 이걸 기초로 삼아서 해당 부동산 임차인이 추후에 보호받을수 있는지 배당은 얼마 받어서 내보증금을 지킬수가 있는지 결정할수가 있습니다
어떤 임차인이 전세집을 구할때 부동산 등기부등본 열람해봐서 해당 그집에 선순위권리 머가 있는지 체크해 보고 들어갈지 말지 결정하는데요 그 만큼 임차인한테는 주택임대차보호법에서 대항력 얻는게 대단히 중요합니다 전입신고 한 익일 0시부터 대항력이라는 권리가 발생하는것이고 여기서 확정일자 받으면 추후 해당부동산이 경매가 진행될때 경매배당에 들어가서 순위별로 내 보증금을 배당받게 됩니다
대항력이 있다고 하면 내선택에 의해 보증금 다받고 나가던지 전에 계약되로 그 기간동안 다 살다가 내보증금 다 받고 나가던지 선택할수가 있는 권리이며 전입신고 대항력과 확정일자 우선변제권 두개 비교해보면 이사가서 주민등록 전입신고가 일단 확정일자 우선변제권보다 백배는 중요합니다 일단 전입신고 해서 대항력이 발생해야 추후에 확정일자 우선변제권 이런것도 의미가 있는것이지 전입신고도 하지 않고 먼저 동사무소 가서 1년전부터 먼저 빠르게 받아두었다 해도 별의미가 있습니다 우선변제권 확정일자는 대항력 전입신고에 따라서 효력이 발생해요
전세 월세 임차인들 내 보증금 지키기 위한 방법인데 몇 가지 사례별 전입신고 우선변제권 근저당권과 함께 몇 가지 사례로 정리해볼게요 위에서 말한 데로 전입신고가 가장 중요합니다 전입신고을 주민등록이라고도 하는데 대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 전입신고와 그 집에 점유 살고 있어야 합니다 혹여나 이렇게 대항요건 갖추어서 대항력이 발생하고 있는데 집주인이 필요상 잠깐 방좀 빼 달래서 전입을 뺀다 이런 말도 안 데는 행위 절대 하시면 안됩니다
1.전입신고 확정일자 근저당권 모두 같은 날짜의 대항력
모두다 같은날에 전입신고 확정일자 근저당권이 설정돼었다면 어떻게 판단해야 할까요? 어떤 임차인이 이사가는날 동사무소 가서 전입신고도 하고 계약서에 확정일자까지 받어 두었는데 또 해당날에 집주인이 은행에 가서 근저당권 대출을 설정한 경우인데요 임차인의 대항력은 은행의 근저당권보다 후순위 이게 됩니다 왜냐면 주택임대차보호법에서는 임차인이 전입신고하면 익일 0시부터 효력이 발생한다고 했는데요 은행에 가서 근저당권 설정은 해당 설정된날 주간업무이기 때문에 당일날 부터 효력이 발생하게 되므로 전입신고 한날과 근저당권 설정한날이 같다면 임차인은 은행보다 후순위 이게 됩니다 보통 전세 계약 할때에는 특약사항에 계약당시의 등기부상 권리관게는 잔금 익일까지 유지하기로 한다 이런 특약이 들어갑니다 표현이 다르나 그사이 함부러 다른 권리설정 하지 말라는 특약이게 됩니다
2.임차인 전입신고 확정일자는 같은 날짜이고 그다음 날 근저당권이 설정된 경우 보증금 대항력
임차인 전입신고한날 이후 그다음날 은행 근저당권 대출이 설정된 경우에는 전입신고는 익일 0시부터 효력이 발생하다 보니 임차인의 대항력은 유효한데요 임차인의 대항력 그날 지나간 밤12시부터 대항력 발생하다 보니 은행 근저당권 설정일 보다 빠르게 됩니다 근저당은 설정한 당일 업무 주간시간이어서 전입신고 대항력이 더 빠르게 됩니다
3.확정일자를 먼저 받고 그 이후에 전입신고와 근저당권이 같은 경우 우선변제권
보통의 패턴은 동사무소 가서 전입신고 하면서 확정일자 받는게 패턴인데 부득이한 경우 확정일자를 먼저 받고 그이후에 전입신고 할수도 있는데요 먼저 확정일자 받고 후에 전입신고 했는데 그 해당날에 은행 대출 근저당권이 설정된 경우에는 임차인의 대항력은 전입신고 한날 익일 0시부터 효력이 발생하고 근저당권은 주간에 설정했기 때문에 해당 주간부터 발생하게 됩니다 그래서 은행이 먼저 선순위여서 임차인의 대항력은 후순위이게 됩니다
임차인이 확정일자 먼저 받았는데 선순위가 되느냐 아니냐는 확정일자는 법적효력이 없습니다 다만 추후에 우선변제 받을수 있는 권리 우선변제권이라고 이게 발생하기 위한 대항요건 전입신고와 확정일자 날자에만 충족하게 됩니다 확정일자를 먼저 받았는데 선순위가 되느냐 하는데 확정일자는 법적 효력이 없습니다 다만 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리 우선변제권이 발생하는데 우선변제권이 발생하기 위해서는 대항요건 전입신고와 점유 확정일자를 갖추어야 합니다 전입신고 이전에 확정일자를 먼저 받더라도 그 우선변제권 발생 시점은 전입신고 대항력 맞춘 시점으로 보시면 됩니다 따라서 확정일자를 먼저 받고 그 이후에 전입신고 근저당권 같은 경우에는 근저당권 발생 시점이 대항력 발생 시점보다 더 빠르기 때문에 임차인의 대항력과 임차권은 소멸하게 됩니다
4.전입신고를 먼저 하고 확정일자와 근저당권이 같은 경우에는 대항력 우선변제권
임차인이 먼저 전입신고 하고 추후에 확정일자 근저당권이 같은날에 설정된 경우에는 임차인의 대항력이 먼저 발생하고 근저당권 설정은 후에 주간 업무시간에 발생하므로 임차인의 대항력이 있는 임차인이라 볼 수 있습니다 해당임차인은 이런집이 추후 경매시 전 계약되로 살다가 새로운 집주인한테 내보증금 다 받고 나가던가 혹은 배당요구해서 내 보증금 다 받고 나가겠다 선택하실수가 있는데요 일단 확정일자가 근저당권 설정일 같은 날인데요 근저당권과 동일한 순위로 봅니다 임차인은 배당에 참여해서 그 주택이 경매가 진행되더라도 근저당권과 우선변제권이 같은 순위가 되므로 채권 금액에 비례해서 평균하게 배당을 받게 됩니다 만약 여기서 보증금 전액을 못 받게 되더라도 선순위 임차인이기 때문에 배당받지 못한 보증금 일부를 낙찰자한테 받을 수 있습니다 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 합니다
