대항력 임차인 권리관계 제3자 주장할수 있는힘 성립요건 전입신고 실거주

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 한때에 그 익일부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는데 이걸 대항력이라 말합니다 즉 대항력이란 임차주택의 양수인 또는 경락인에게 임대차 관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 점유 사용하고 임대차기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 말합니다

대항력 성립요건 대항요건

대항력이 성립하기 위해서는 1. 임차인이 2. 주택의 3. 인도와 4. 주민등록을 마쳐야 합니다 이중 임차인은 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 성립요건 또는 대항요건이라 합니다

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다 이 법에 따르면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다 대항력이란 임차인이 임차주택의 양수인이나 경락인에게 임대차 관계의 존속을 요구하고 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 말합니다

대항력을 얻기 위해서는 다음 4가지 요건을 충족해야 합니다

임차인: 대한민국 국적의 자연인이어야 합니다. 외국인이나 법인은 대항력 취득이 어려울 수 있습니다.
주택: 주거용 건물에 한정되며, 건물의 종류나 구조, 허가 여부와 상관없이 사실상 주거용으로 사용되고 있다면 인정됩니다.
주택의 인도: 적법한 권원에 의한 점유 이전을 의미합니다. 불법 침탈이나 무단점유는 인정되지 않습니다.
주민등록: 임차인 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등 동거가족의 주민등록도 포함됩니다. 단독주택은 지번, 공동주택은 동·호수까지 정확히 기재해야 합니다.

주택 임대차 계약 체결 시 임대인과 임차인은 전입신고 주민등록 해야 합니다. 또한 임차인이 주소지를 변경할 경우 전입신고를 해야 합니다. 이를 통해 제3자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다. 신고 내용이 정확하지 않으면 대항력 인정에 문제가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 법률입니다. 대항력 성립 요건을 잘 숙지하고, 임대차 계약 및 주소 변경 신고를 정확히 이행하는 것이 중요합니다

(1) 임차인 (법인은 취득못함 전세권 설정 외국인은 체류지변경신고)

임차인은 대한민국 국적을 가진 자연인을 말하며 문제가 되는 것은 외국인과 법인입니다 법인은 임차인의 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 해도 법인의 주민등록을 볼 수 없어 대항력이나 우선변제권 취득을 못하고 외국인은 따로 출입국관리법에 의한 체류지 변경 신고를 하였을 경우 주택임대차 보호법 대상이 됩니다

그리고 임차인 범위 확장해서 임차인 본인뿐만 아니라 임차인의 배우자나 자녀 등도 임차인 범위에 포함됩니다 다만 가족이 임차인의 범위에 포함되기 위해서는 임차주택에 거주하는 동거가족에만 한정됩니다 임차주택에 거주하지 않은 채 세대를 달리하고 있는 가족이 전입신고를 한경우에는 대항력을 인정할 수가 없습니다

(2) 주택

임대차법 적용이 되는 건물은 주거용 건물 주택에 한정하고 점포 상가 사무실 공장 등 비주거용 건물에는 원칙적으로 적용하지 않습니다 해당 건물이 주거용 건물인지 여부는 공부상 기재에 의하여 형식적으로 판단할게 아니라 건물의 객관적 용도 실제 이용관계 등 여러 제반 사정에 맞추어 사실상의 용도를 기준으로 하여 실질적으로 판단합니다

따라서 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있다면 건물의 종류나 구조는 물론 본건물인지 부속건물인지 여부 허가건물인지 무허가 건물인지 여부 등을 따지지 않습니다

(3) 주택의 인도

주택의 인도는 주택에 대한 점유의 이전을 말합니다 이러한 점유는 적법한 권원에 의한 점유이어야 합니다 즉 불법침탈에 의한 점유나 무단점유는 여기서에 주택의 인도에 해당하지 않습니다

적법한 점유의 경우라면 직접점 유이든 간접 점유이든 점유 보조자에 의한 점유이든 모두 상관없으며 인도의 방법 또한 현실 인도이든 점유 개정에 의한 인도 (사용하던 주택을 매수인이 당해 주택을 임차하는 경우)든 상관없습니다

(4) 주민등록

주민등록이란 30일 이상 거주할 목적으로 어떤 곳에 주소를 가진 자가 거주지의 시장 군수 구청장에게 일정한 사항을 신고하여 주민등록표에 등록하는 걸 말합니다 주민이 거주지를 이동하면 전입신고 주민등록표의 정리 및 작성의 순서로 주민등록절차가 진행 데는데 전입신고를 하더라도 주민등록이 되기까지는 시간적 간격이 있기 때문에 주택임대차 보호법은 그 보호와 공백을 메워주기 위해 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 보고 있습니다 주민등록을 대항요건으로 정한 취지는 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실을 제3자가 명백히 인식하게 할 수 있는 공시방법이기 때문입니다

주민등록 요건은 임차인 본인은 물론 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하기 때문에 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있다가 사정이 있어 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인 남편은 전입신고를 하지 못한 경우에도 적 접한 주민등록으로 인정받습니다 단독주택의 경우 대항력 있는 주민등록이 되려면 주민등록 지번이 전입신고를 할 당시의 임차주택의 지번과 정확하게 일치할 것이 요구됩니다 아파트 연립주택 다세대주택 등의 공동주택의 경우 지번 다음에 건축물 관리대장에 의한 공동주택 명칭과 동 호수를 기재해야 합니다 신축 중인 아파트 건물을 임차하여 가동 101호로 주민 등록하였으나 추후 이게 보존등기시 라동 101호 된다면 적법한 주민등록이 안 뎁니다 단독주택은 지번까지만 맞으면 보호해 주고 공동주택은 명칭과 동 호수까지 정확하게 기재해야 합니다 공동주택은 외부에서 볼 때 이게 맞는 주소라고 생각할 수도 있는데 건축물 관리대장 열람해 보면 다르게 표시될 수도 있으니 유의하셔야 합니다