임차권등기명령 신청 효력 대항력 우선변제권 유지 소액임차인 최우선변제권 배제
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다 임차인이 실제로 그 주택에 거주하고 주민등록을 마쳐야 대항력이 발생합니다 대항력이 있으면 임차인은 제3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다
전입신고 하면 익일 0시부터 후순위권리자에 우선하는 대항력이 발생하고 이때 확정일자 받어두면 해당 부동산이 경매 진행시 우선변제권이 생기는데요 우선변제권은 임차보증금에 대해 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다 확정일자를 받어두던가 임차권등기를 마치면 임차인은 우선변제권을 취득하게 됩니다 전입신고와 확정일자 받어두고 살고 있는데 부득이하게 이사가야 한다면 이미 받은 대항력을 유지시키기 위해 임차권등기명령신청 즉 임차권등기 해놓고 이사가야 합니다 그냥 이사가게 되버리면 전에 쌓였던 대항력을 잃을수가 있습니다
임차권등기 시점에 이미 저당권 등의 담보권이 설정된 경우 임차인은 경매절차에서 담보권자에 우선하여 배당받을 수 없습니다 하지만 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 담보권이 소멸하면 후순위 임차권의 우선변제권이 유지됩니다 임차권등기 이후 새로 입주한 소액임차인은 최우선변제권을 받을 수 없습니다 이는 임차권등기를 한 임차인의 불측의 손해를 방지하기 위한 조치입니다 특히 임차권등기 후 임차 부동산을 임대인에게 명도한 경우 소액임차인의 존재를 알 수 없어 이러한 규정이 필요합니다 이처럼 대항력과 우선변제권은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다 임차권등기 제도와 함께 이해하면 더 효과적으로 활용할 수 있습니다
대항력 및 우선변제권의 취득
임차권등기명령의 효력 발생 후 그 집행에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다 즉 임차인이 아직 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기 시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 임차권등기 시에 이미 임차 부동산상에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 낙찰자에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수가 없습니다 그러나 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 담보권이 소멸한 경우에는 후순위 임차권 대항력 및 우선변제권이 소멸하지 않고 존속하게 됩니다
•임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다.
•그러나 임차권등기 시점에 이미 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우, 임차인은 경매절차에서 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없습니다.
•다만 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 담보권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지가 되는데요 따라서 임차권 등기가 마친 후에는 주택의 경우 주택의 점유와 주민등록 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지가 되기 때문에 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 옮길 수가 있습니다 주의해야 할 점은 임차권등기가 등기부에 기재된 시점부터 효력이 발생하므로 임차권등기명령 신청만 하고 바로 다른 곳으로 이사 가거나 전출해서는 안됩니다 임차권등기가 경료된 거 확인한 후 전출해야 합니다
•임차인이 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우, 임차권등기 이후에도 그 권리가 유지됩니다.
•따라서 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 옮겨도 기존에 취득한 대항력 및 우선변제권은 계속 유지됩니다.
•다만, 임차권등기가 등기부에 기재된 시점부터 효력이 발생하므로, 임차권등기명령 신청 후 바로 이사를 가서는 안 됩니다. 등기가 완료된 것을 확인한 후 전출해야 합니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제 문제
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법에 의한 우선변제를 받을 권리가 없습니다 즉 소액임차인의 경우 최우선변제권이 전면적으로 배제가 됩니다 이와 같이 임차권등기 후의 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 배제하는 취지는 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 인하여 임차권등기를 한 임차인이 입일지도 모로는 불 측의 손해를 방지하기 위한 것입니다 임차인은 임차권등기 후 자신의 우선변제권이 유지된다고 믿고 다른 곳으로 이사를 한 히 우에 소액임차인이 임차한 경우에는 소액임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하고 퇴거한 임차인이 우선변제권이 유명무 실화될 우려가 있기 때문입니다 특히 임차권등기 후 임차 부동산을 임대인에게 명도한 임차인의 경우 소액임차인 또는 위정 소액임차인 입주나 존재를 알 수 없다는 점에서 임차권등기명령제도 실효성을 높이기 위한 불가피한 조치입니다
•임차권등기 이후 새로 입주한 소액임차인은 최우선변제권을 받을 수 없습니다.
•이는 임차권등기를 한 임차인의 불측의 손해를 방지하기 위한 것입니다.
•특히 임차권등기 후 임차 부동산을 임대인에게 명도한 경우, 소액임차인의 존재를 알 수 없어 이러한 조치가 필요합니다.
