임대차 임차인 임차권 존속기간 묵시적 법정 갱신 효력 수선의무 필요비상환청구권 부속물매수청구권
임대차의 존속기간은 당사자 사이의 약정에 의해서 정하는 경우와 약정이 없어 법정되는 경우가 있습니다 우선 약정에 의한 임대차의 존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못합니다 당사자의 약정기간이 20년을 넘을 때에는 이를 20년으로 단축합니다
견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 20년의 제한을 받지 않습니다 그리고 임대차의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 임대차 계약해지 통고를 할 수 있고 토지 건물 임대차의 경우 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 임대차는 소멸하게 됩니다 그리고 임대차는 갱신할 수 있는데 이에는 약정 갱신과 법정 갱신 두 가지가 있습니다 당사자간에 약정에 의하여 임대차를 갱신하는 경우에도 그 존속기간에 관해서는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다 그리고 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다 이것이 법정 갱신입니다 다만 이 경우 임대차의 존속기간은 전 임대차와 동일한 것이 아니라 기간의 약정이 없는 것으로 봅니다
주택임대차보호법 개요
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관한 특례를 규정하여 국민의 주거생활 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 이 법은 민사법 채권(민법) 분야에 속하며, 대한민국의 민사법 체계에서 중요한 특별법 중 하나입니다.
임대차 존속기간
1.약정에 의한 임대차 존속기간: 원칙적으로 20년을 넘지 못합니다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘을 때에는 이를 20년으로 단축합니다.
2.견고한 건물 등을 목적으로 하는 토지임대차: 20년의 제한을 받지 않습니다.
3.약정 없는 임대차 존속기간: 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 임대차 계약해지 통고를 할 수 있습니다. 토지/건물 임대차의 경우 임대인이 해지를 통고한 경우 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우 1개월이 경과하면 임대차가 소멸합니다.
임대차 갱신
1.약정 갱신: 당사자 간 약정에 의해 임대차를 갱신할 수 있으며, 이 경우 갱신된 임대차의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다.
2.법정 갱신: 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 전 임대차와 동일하지 않고 기간의 약정이 없는 것으로 봅니다.
임차인의 권리
1.점유 및 사용·수익권: 임차인은 목적 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익할 권리가 있습니다.
2.필요비 상환청구권: 임차인이 계약 존속 중 목적물에 필요비를 지출한 경우, 임대인은 이를 상환해야 합니다.
3.양도 및 전대 제한: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없습니다.
토지임대차 특례
1.건물 매수청구권: 토지임대차의 경우 임대차 기간 만료 시 건물 등이 현존하면 임차인은 토지소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다.
2.부속물 매수청구권: 건물 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.
임차권 등기의 대항력
등기된 임차권은 제3자에 대하여 대항력이 있습니다. 따라서 선순위로 임차권 등기가 경료된 경우, 후순위의 저당권, 압류채권, 가압류 채권 등에 대항할 수 있습니다. 이런 경우 낙찰로도 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.
임차인은 목적 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용 수익할 권리가 있습니다 그리고 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다 여기서 임대인의 수선의무가 발생합니다 이점은 물권인 전세권의 경우 전세권 설정자가 아닌 전세권자가 수선의무를 부담하는 경우와 구별됩니다 그 결과 임차인은 전세권의 경우와는 달리 임대인에 대하여 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다 즉 임차인이 계약 존속 중 목적물에 필요비를 지출한 때에는 임대인은 이를 상환해야 합니다
임차인은 전세권의 경우와는 달리 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다 임차인이 이를 위반하여 임차권을 양도하거나 전대한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다 따라서 임차인이 임차권을 양도하거나 임대물을 전대하기 위해서는 임대인의 사전 동의를 받아야 합니다
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우 그 임대차 기간이 만료한 경우에 건물 등이 현존한때에는 임차인은 토지소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다 그리고 건물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에도 임대차 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다 등기된 임차권은 제3자에 대하여 대항력이 있습니다 따라서 선순위로 임차권 등기가 경료된 경우에는 후순위의 저당권 압류채권 가압류 채권 등에 대항할 수 있으며 이런 경우에는 낙찰로도 소멸되지 않고 낙찰자로서는 이를 인수해야 합니다
