유치권 경매 말소기준권리 아님 낙찰자 항상 인수 가짜 허위유치권도 많음 법원 현장 실사 안나가요
유치권은 말소기준 권리에 해당하지가 않습니다 다만 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 되는 권리입니다 따라서 유치권자는 낙찰자에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치물의 인도를 거절할 수가 있고 낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다
경매 기록인 현황조사서나 물건명세서 등에 유치권에 대한 언급이 없었는데 낙찰받은 후 유치권이 있다고 주장하는 유치권자가 나타나면 낙찰자는 결국 그 목적물의 인도를 받기 위해서는 낙찰가액 외에 추가로 유치권의 피담보채권을 부담해야 하므로 이러한 경우에는 낙찰자는 낙찰 후 일주일 뒤 법원에서 낙찰허가 결정을 할 때 낙찰허가에 대한 이의를 신청할 수 있고 또는 낙찰허가 결정에 대한 즉시 항고를 할 수 있습니다 낙찰허가 결정 확정 후라도 낙찰대금 납부전에 낙찰허가 결정의 취소 신청을 하여 낙찰을 포기할 수 있습니다
흔히 유치권을 경매의 폭탄이라고 하는데 유치권이라는 권리가 등기할수 없는 물권이라는 데에 가장 큰 이유가 있습니다 이런 경우 유치권을 주장하는 자가 경매법원에 유치권을 신고하고 채권액까지도 기재해 준다면 다행이지만 유치권을 주장하는 자가 권리신고 등을 전혀 하지 않고 있는 상태라면 유치권의 존재를 사전에 파악한다는 것이 결코 쉬운 일이 아닙니다 유치권은 권리신고를 필요로 하지 않는 권리이므로 유치권자는 경매절차에서 그 권리에 대한 신고를 경매법원에 할 필요가 없습니다 다만 권리신고를 할 경우에는 유치권자는 해당 경매 절차에서 이해관계인이 됩니다 낙찰 후에 유치권을 주장하는 자가 나타나면 경우에 따라서는 보증금을 또는 낙찰 잔금까지 잃게 될 수도 있습니다 경매공고에는 유치권 성립여지 있음이라고 기재되어 있는 경우도 있긴 하지만 이와 같은 기재문구가 있다해서 안심하고 입찰할 수도 없습니다 이런 경우 가짜 유치권일 확률도 매우 높은데 가짜 유치권은 법원에 자신의 유치권을 신고하여 입찰자들로 하여금 이를 알게 하는 특성이 있습니다
현행법에 따라 유치권을 신고하려면 유치권 행사 신고서 건축물 축조필증 건물주 확인서 등만 제출하면 되고 법원이 현장 실사를 나가는 경우는 없습니다 가장 유치권자가 유치권을 신고하는 경우는 유치권이 있는 물건임을 현출 시켜 낙찰자가 낮아지게 하여 상대적으로 낮은 입찰경쟁을 통해 이득을 취하려는 경우이거나 또는 향후 낙찰자로 하여금 유치권에 해당하는 채권의 만족을 취하려는 경우입니다
경매에서 유치권은 매우 중요한 요소로 작용하며, 이는 낙찰자에게 상당한 위험 부담을 안길 수 있습니다. 유치권은 채권자가 채무자에 대해 일정한 물건을 점유하고 있으며, 그 물건에 대해 변제가 이루어질 때까지 반환을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 유치권은 법적으로 등기할 수 없는 물권이기 때문에 경매 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
유치권의 법적 성격과 경매 절차에서의 문제
유치권은 물권으로서 점유에 의해 발생하고, 등기 없이도 성립합니다. 이는 채권자가 채무자에게 제공한 용역이나 물품의 대가를 받을 때까지 그 물건을 점유하며, 반환을 거절할 수 있는 권리입니다. 그러나 유치권은 등기되지 않기 때문에 외부에서 쉽게 인지할 수 없습니다. 경매 과정에서 물건명세서나 현황조사서에 유치권에 대한 언급이 없는 경우라도, 낙찰 후 유치권자가 등장하여 권리를 주장하는 사례가 빈번합니다.
낙찰자는 이러한 상황에서 해당 물건에 대한 인도를 받기 위해 유치권자의 피담보채권을 추가로 부담해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자는 법원에 낙찰허가에 대한 이의를 제기하거나, 낙찰허가 결정에 대해 즉시 항고할 수 있는 권리를 가집니다. 낙찰허가 결정이 확정된 이후라도 낙찰대금을 납부하기 전에 낙찰허가 결정의 취소를 신청하여 낙찰을 포기할 수 있습니다.
유치권의 위험성과 허위 유치권의 문제
경매 절차에서 유치권은 ‘경매의 폭탄’이라는 표현으로 불릴 정도로 낙찰자에게 부담을 줄 수 있습니다. 유치권자가 법원에 권리신고를 하지 않아도 유치권은 유효하게 유지됩니다. 따라서 경매에 참여하는 입찰자들은 물건의 상태와 유치권 가능성을 철저히 조사해야 합니다. 그러나 실제로 유치권이 존재하는지 여부를 사전에 파악하는 것은 쉽지 않습니다.
일부 유치권자는 경매법원에 유치권 행사 신고서를 제출하고, 채권액을 명시하여 권리를 주장하는 경우가 있습니다. 이 경우, 입찰자들은 유치권의 존재를 인지하고 낙찰 여부를 신중히 결정할 수 있습니다. 하지만 문제는 유치권자가 전혀 권리신고를 하지 않은 상태에서 경매가 진행될 때입니다. 낙찰자는 낙찰 후 예상치 못한 유치권자의 등장을 마주할 수 있으며, 이는 추가 비용을 발생시키는 원인이 됩니다.
특히, 허위 유치권 문제도 심각합니다. 가짜 유치권자는 주로 경매 절차에서 유치권이 존재하는 것처럼 법원에 신고를 하여 입찰자들이 낮은 금액으로 입찰하도록 유도합니다. 이후 낮은 낙찰가로 해당 물건을 취득하거나, 낙찰자로부터 유치권에 해당하는 채권의 변제를 받아내기 위한 전략으로 사용됩니다. 허위 유치권자는 건축물 축조 필증, 건물주 확인서 등의 서류를 제출하는 경우가 많으며, 법원은 이러한 서류만으로 유치권을 인정하는 경우가 많습니다.
현행법상 법원이 현장 실사를 진행하지 않기 때문에 유치권자가 실제로 물건을 점유하고 있는지 여부를 확인하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 낙찰자는 유치권자가 제출한 서류의 진위 여부를 면밀히 검토하고, 필요할 경우 법적 절차를 통해 허위 유치권임을 입증해야 합니다.
낙찰자의 대응 방안
- 경매 전 사전 조사 철저: 입찰자는 경매 대상 물건에 대한 등기부등본, 건축물대장, 현황조사서 등을 철저히 검토해야 합니다. 또한 물건의 점유 상태를 직접 확인하거나, 해당 물건과 관련된 이해관계자와의 면담을 통해 유치권의 존재 여부를 조사하는 것이 중요합니다.
- 낙찰 후 법적 절차 활용: 낙찰자가 유치권자의 존재를 낙찰 후 알게 된 경우, 즉시 법원에 낙찰허가 결정에 대한 이의를 제기하거나 즉시 항고를 해야 합니다. 낙찰대금 납부 전에 낙찰허가 결정을 취소하는 것도 하나의 방법입니다.
- 허위 유치권에 대한 법적 대응: 허위 유치권이 의심되는 경우, 낙찰자는 유치권자가 제출한 서류의 진위 여부를 검증하고, 필요시 법원에 허위 유치권 무효 확인 소송을 제기할 수 있습니다. 또한 점유 상태를 확인하여 유치권자가 실제로 점유하고 있지 않음을 입증하는 것도 중요합니다.
경매 절차에서 유치권은 낙찰자에게 예기치 않은 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 특히 유치권은 등기되지 않는 권리이기 때문에 사전에 이를 파악하는 것이 어렵습니다. 따라서 입찰자는 경매 절차 전후로 철저한 조사와 법적 대응을 준비해야 합니다. 허위 유치권의 경우에도 법적 절차를 적극적으로 활용하여 권리를 보호하는 것이 중요합니다. 이러한 대응을 통해 낙찰자는 유치권이라는 ‘경매의 폭탄’으로부터 자신을 보호할 수 있습니다.
