유치권 경매 말소기준권리 아님 낙찰자 항상 인수 가짜 허위유치권도 많음 법원 현장 실사 안나가요

유치권은 말소기준 권리에 해당하지가 않습니다 다만 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 되는 권리입니다 따라서 유치권자는 낙찰자에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치물의 인도를 거절할 수가 있고 낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다

경매 기록인 현황조사서나 물건명세서 등에 유치권에 대한 언급이 없었는데 낙찰받은 후 유치권이 있다고 주장하는 유치권자가 나타나면 낙찰자는 결국 그 목적물의 인도를 받기 위해서는 낙찰가액 외에 추가로 유치권의 피담보채권을 부담해야 하므로 이러한 경우에는 낙찰자는 낙찰 후 일주일 뒤 법원에서 낙찰허가 결정을 할 때 낙찰허가에 대한 이의를 신청할 수 있고 또는 낙찰허가 결정에 대한 즉시 항고를 할 수 있습니다 낙찰허가 결정 확정 후라도 낙찰대금 납부전에 낙찰허가 결정의 취소 신청을 하여 낙찰을 포기할 수 있습니다

흔히 유치권을 경매의 폭탄이라고 하는데 유치권이라는 권리가 등기할수 없는 물권이라는 데에 가장 큰 이유가 있습니다 이런 경우 유치권을 주장하는 자가 경매법원에 유치권을 신고하고 채권액까지도 기재해 준다면 다행이지만 유치권을 주장하는 자가 권리신고 등을 전혀 하지 않고 있는 상태라면 유치권의 존재를 사전에 파악한다는 것이 결코 쉬운 일이 아닙니다

유치권은 권리신고를 필요로 하지 않는 권리이므로 유치권자는 경매절차에서 그 권리에 대한 신고를 경매법원에 할 필요가 없습니다 다만 권리신고를 할 경우에는 유치권자는 해당 경매 절차에서 이해관계인이 됩니다 낙찰 후에 유치권을 주장하는 자가 나타나면 경우에 따라서는 보증금을 또는 낙찰 잔금까지 잃게 될 수도 있습니다 경매공고에는 유치권 성립여지 있음이라고 기재되어 있는 경우도 있긴 하지만 이와 같은 기재문구가 있다해서 안심하고 입찰할 수도 없습니다 이런 경우 가짜 유치권일 확률도 매우 높은데 가짜 유치권은 법원에 자신의 유치권을 신고하여 입찰자들로 하여금 이를 알게 하는 특성이 있습니다

현행법에 따라 유치권을 신고하려면 유치권 행사 신고서 건축물 축조필증 건물주 확인서 등만 제출하면 되고 법원이 현장 실사를 나가는 경우는 없습니다 가장 유치권자가 유치권을 신고하는 경우는 유치권이 있는 물건임을 현출 시켜 낙찰자가 낮아지게 하여 상대적으로 낮은 입찰경쟁을 통해 이득을 취하려는 경우이거나 또는 향후 낙찰자로 하여금 유치권에 해당하는 채권의 만족을 취하려는 경우입니다