위반건축물 등재 이행강제금 부과 세입자 임차인 주택임대차보호법 보호 문제

위반건축물은 건축법에 의해 허가된 용도와 다르게 사용되거나 구조를 변경하여 사용되는 건축물을 의미합니다. 적발될 경우 건축물대장에 위반건축물로 등재되며, 위반사항이 해소될 때까지 이행강제금이 부과됩니다.

이러한 위반건축물에 임차하는 세입자들은 과연 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

실제로 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 법으로, 주거용 목적으로 이용되는 주택에 대해 보증금 보호와 퇴거 요청에 대한 방어권 등을 보장합니다. 일반적으로 주거용으로 허가된 다가구주택, 다세대주택, 빌라, 아파트, 단독주택 등의 건축물이 보호대상에 해당합니다. 하지만 이외에도 건축물의 용도가 원래는 사무실이나 점포 등의 근린생활시설이었으나 불법 개조를 통해 주거용으로 사용되는 경우가 종종 있습니다. 예를 들어, 근린생활시설로 허가된 건물에 주방과 화장실을 추가 설치하여 주거용으로 임대하는 형태가 그러합니다.

위반건축물의 유형과 사례
위반건축물의 유형은 매우 다양합니다. 원룸이나 빌라 등에서 많이 볼 수 있는 위반건축물 형태로는, 상가주택 1층은 상가로 이용하고 2층과 3층은 주택으로 사용하되, 허가받은 세대 수 이상으로 가구를 분할하여 임대하는 경우가 있습니다. 또는 다가구주택이나 다세대주택의 허가를 받을 때는 한 가구로 신고하고, 실제로는 여러 가구가 거주하도록 방을 쪼개어 임대하는 경우도 흔합니다. 또한 근린생활시설로 허가받은 건축물을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우도 있습니다. 이러한 위반 형태는 외부에서는 확인이 어려운 경우가 많아 지자체가 단속하는 데에도 어려움을 겪고 있습니다.

지자체는 위반건축물이 적발되면 원상복구 명령을 2차례 통보하고, 불응할 경우 이행강제금을 부과합니다. 최종적으로는 행정대집행으로 강제철거까지도 가능합니다. 다만 실제로 강제철거가 시행되는 경우는 드문 편이며, 그 과정에서 세입자들이 피해를 볼 수 있습니다. 건물주는 수익을 위해 불법 개조를 감행할 수 있으나, 임차인의 입장에서는 위반건축물에 임차하는 것이 의도치 않은 문제를 일으킬 수 있는 것입니다.

주택임대차보호법에 의한 보호 가능성
그렇다면 이러한 위반건축물에 임차한 세입자는 보호받을 수 있을까요? 결론부터 말하자면, 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있습니다. 법에서는 임대차의 목적과 실제 사용 목적을 종합적으로 판단하여 보호 여부를 결정합니다. 즉, 건축물대장이나 등기부상 근린생활시설로 되어 있더라도 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 보호받을 수 있는 것입니다. 이러한 보호를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요하며, 이는 보증금 반환 등의 권리를 주장하기 위한 필수 조건입니다.

주택임대차보호법은 단순히 건축물의 용도에 따라 보호 여부를 결정하지 않으며, 임대차 목적물의 실제 이용 상황을 고려합니다. 따라서 건축법 상 위반건축물이라도 주거용으로 사용되고 있다면 법적 보호를 받을 수 있습니다.