월세 소액임차인 최우선변제권 범위 금액 표 계산

소액임차인 최우선변제권은 경매로 넘어가는 주택에 거주하던 임차인이 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금의 일정액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 이는 주택임대차보호법에서 정한 것으로, 경제적 약자인 소액 임차인을 보호하기 위해 도입되었습니다. 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하려면 일정한 조건을 충족해야 하며, 이를 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

1.최우선변제권의 정의와 의미

최우선변제권은 경매에서 배당금을 나눌 때, 소액임차인이 일정 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있도록 보장하는 권리입니다. 임차인은 자신의 전세보증금 또는 월세보증금을 통해 집에서 살고 있지만, 경매가 진행되면 해당 금액을 지키지 못할 위험이 있습니다. 이를 방지하기 위해 주택임대차보호법은 소액보증금 범위 내에서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있도록 하는 제도를 마련한 것입니다.

2.최우선변제권의 행사 조건

최우선변제권을 행사하기 위해서는 단순히 임차인으로 등록되어 있다고 해서 되는 것이 아닙니다. 다음과 같은 조건을 충족해야만 최우선변제권을 행사할 수 있습니다:

임차인의 전입신고 및 확정일자: 임차인은 경매 대상이 되는 주택에 대해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 한 날의 다음날 0시부터 대항력이 발생하며, 이는 후순위 권리자보다 우선할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

소액임차인의 보증금 범위: 소액임차인은 보증금이 일정 금액 이하일 때 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 소액보증금의 범위는 지역별로 다르며, 주택임대차보호법에서 정하는 기준을 따릅니다.

최선순위 담보물권 설정일: 임차인의 최우선변제권은 전입신고한 날이 아니라, 주택 등기부등본에 기재된 최선순위 담보물권이 설정된 날짜에 따라 결정됩니다. 즉, 근저당권, 가등기, 전세권 등 가장 빠른 담보물권의 설정일이 중요합니다. 이 날짜가 기준이 되어, 소액임차인으로 인정받을 수 있는지 여부가 결정됩니다.

3.최우선변제권 행사 시 배당 절차

경매가 진행되면 배당 절차가 시작됩니다. 이때 최우선변제권을 행사할 수 있는 임차인은 자신의 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선하여 배당받습니다. 구체적인 배당 절차는 다음과 같습니다:

최선순위 근저당권 확인: 배당 절차에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 주택에 설정된 최선순위 근저당권입니다. 근저당권이 설정된 이후의 임차인들만이 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

배당 범위 결정: 배당받을 수 있는 금액은 지역별 소액보증금 범위와 해당 지역의 최우선변제금액 기준에 따라 결정됩니다. 예를 들어, 2024년 기준 서울 지역의 소액보증금은 1억 6천5만 원 이하일 때 최대 5500만원 최우선변제 금액받습니다

4.최우선변제권이 적용되지 않는 경우

최우선변제권은 모든 임차인에게 적용되는 것이 아닙니다. 특히 다음과 같은 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없습니다:

보증금이 소액보증금 범위를 초과하는 경우: 만약 임차인의 보증금이 법에서 정한 소액보증금 범위를 초과한다면, 최우선변제권은 적용되지 않습니다. 이런 경우, 임차인은 일반 배당 절차에 따라 순위에 맞게 배당금을 받게 됩니다.

예를 들어, 최초의 담보물권 설정일이 2023년 2월20일날 설정되었고 나는 2023년 2월21일 보증금액 1억5천5백만원에 이사갔다면 하루 차이로 소액임차인 최우선변제권 대상이 안뎁니다 최우선변제표 안에 지역별로 분류되 있는데 최초의 담보물권 설정일에 그 보증금액 이하에 들어가야 합니다 위 임차인 최초의 담보물권 설정일이 2023년 2월21일이면 그때부터는 보증금액 1억6천5백만원이하 대상으로 자신의 보증금 1억5천오백만원에 포함되므로 최대 5500만원 최우선변제 받게 됩니다

이처럼 근저당권 설정일과 해당표 보증금액은 최우선변제권 행사 여부를 결정하는 중요한 요소입니다.

6.소액임차인으로서 권리 보호하기

소액임차인으로서 권리를 보호하기 위해서는 몇 가지 중요한 사항을 유의해야 합니다:

임대차 계약 전 등기부등본 확인: 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인하여 최선순위 담보물권이 설정된 날짜를 파악해야 합니다. 이를 통해 내가 소액임차인으로 인정받을 수 있는지, 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부를 판단할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자 필수: 대항력을 가지려면 반드시 전입신고를 해야 하고, 우선변제권을 확보하려면 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지 절차를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다.

최우선변제권은 소액 임차인의 보증금을 보호하는 제도이지만, 현실적으로는 한계가 있습니다. 예를 들어, 현재 수도권의 전세보증금은 대부분 2억 원을 훌쩍 넘는 경우가 많아, 소액임차인의 기준에 해당되지 않는 경우가 많습니다 최우선변제권은 전세 대상 임차인은 보호 받을수가 없습니다 전세 세입자는 최대한 근저당 비율 낮은 금액의 집으로 추후 경매가 진행되더라도 내 보증금 다 받을수 있게 따져보시고 결정해야 합니다 반전세나 월세의 경우에는 최우선변제권이 유리할 수 있지만, 전세보증금이 큰 경우에는 우선변제권을 확보하는 것이 더 중요합니다.

최우선변제권은 경매 상황에서 소액 임차인을 보호하기 위한 중요한 제도입니다.소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하려면 근저당권 설정일, 소액보증금 범위, 전입신고와 확정일자 등 여러 요소를 신중하게 챙겨보세요