옥탑방 미등기 무허가 공부상용도 비주거용건물등 실지용도 사실상 주거용 주임법 보호

주택임대차보호법 제2조에 따르면 주거용 건물의 임대차에 대해 보호를 받으려면 단순히 건축물대장상의 용도가 아니라 실제 용도를 기준으로 판단해야 합니다. 즉, 상가, 공장, 근린생활시설 등 공부상의 용도가 비주거용으로 되어 있더라도 임차인이 해당 건물을 주거 용도로 사용하고 있으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

이 조항은 특히 옥탑방, 상가 내부 공간 등을 주거용으로 개조하여 거주하는 경우에도 적용됩니다.

주택임대차보호법 제2조 – 주거용 건물의 판단 기준

주택임대차보호법의 제2조에 따르면 주거용으로 인정받기 위해서는 건물의 물리적 구조가 주거용으로 사용 가능하도록 갖춰져 있어야 합니다. 또한, 임대차 계약 체결 당시 이미 주거용으로 사용 중이어야 합니다. 계약 체결 이후 주거 용도로 변경한 경우에는 보호를 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

임대인의 대항력과 우선변제권

주택임대차보호법에서 가장 중요한 개념 중 하나인 ‘대항력’은 임차인이 제3자에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있는 법적 권리입니다. 대항력을 갖추기 위해서는 임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 완료해야 합니다. 이를 통해 임차인은 전입신고 다음 날부터 대항력을 갖게 되며, 확정일자를 받아 두면 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다. 이러한 권리는 주택임대차보호법을 통해 보호받는 주거용 건물에만 해당됩니다.

비주거용 건물의 임대차와 주택임대차보호법 적용

비주거용 건물도 내부 구조를 주거용으로 개조하고, 전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 예를 들어, 상가나 공장 건물을 개조하여 주거로 사용하는 경우에도 임차인이 실제로 거주하며 주거용으로 사용하고 있다면 보호를 받게 됩니다. 하지만 계약 체결 당시 건물이 상가 등으로 사용되고 있었고, 이후에 주거 용도로 사용하게 된 경우에는 보호를 받을 수 없으므로, 계약 시점에 이미 주거 용도로 사용 중이어야 합니다.

옥탑방 및 다가구 주택의 사례

서울과 같은 도심에서는 다가구 주택의 옥탑방이나 비주거용 건물을 주거용으로 개조하여 거주하는 경우가 많습니다. 이러한 경우도 임차인이 실제 주거를 목적으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 이때도 임대차 계약 시점에 이미 주거용으로 사용되고 있어야 하며, 계약 이후에 주거용으로 용도를 변경했다면 보호받을 수 없습니다.

대항력을 갖추기 위한 요건: 전입신고와 확정일자

임차인이 주택임대차보호법의 대항력을 갖추기 위해서는 주거에 입주하여 전입신고를 완료해야 합니다. 이는 임대차 계약서에 명시된 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있는 권리를 보장받기 위한 첫 번째 요건입니다. 특히, 비주거용 건물을 주거용으로 사용할 때도 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다. 이러한 요건을 갖춘다면 근린생활시설이나 무허가 건물이라도 임차인이 실제 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

적용 사례

상가임대 후 주거용으로 개조한 경우: 상가로 임대하였으나 내부를 개조하여 실제 거주 목적으로 사용하고, 전입신고 및 확정일자를 완료한 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
옥탑방에서 거주하는 경우: 다가구 주택 옥탑방을 주거 용도로 임차하여 거주하고, 전입신고와 확정일자를 받은 경우 역시 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다.
미등기 무허가 건물 거주: 무허가 건물이라도 실제 주거용으로 사용하고, 전입신고 및 확정일자를 갖춘 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법은 임차인의 권익 보호를 위해 설계된 법이므로, 실제 거주 용도를 기준으로 보호 여부가 결정됩니다.