신축빌라 아파트 집합건물 토지별도등기 확인 경매 인수조건 별도등기 있음
계속적으로 집합건물 관련 대지권에 대한 내용 체크하고 있는데 첫번째에는 대지권미등기에 대해서 알아봤는데 오늘은 두번째 집합건물에서 대지권 부분 토지별도등기에 대해 알아볼께요 우리나라 부동산은 토지따로 건물따로 존재하는데 집합건물 아파트 연립 다세대 주택등은 토지와 건물이 일체가 되어 거래가 됩니다
집합건물의 대지권 및 토지별도등기 이해하기
1.개요
우리나라 부동산 거래에서는 일반적으로 토지와 건물이 별도로 존재하지만, 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 집합건물은 토지와 건물이 일체로 거래됩니다. 집합건물에서 대지권은 건물 소유자가 해당 건물이 위치한 토지에 대해 가지는 권리를 의미합니다. 대지권은 일반적으로 건물의 전유부분 등기부에 기재되지만, 특정 상황에서는 토지에 별도의 등기가 존재할 수 있습니다. 이를 ‘토지별도등기’라고 합니다.
2.토지별도등기란?
토지별도등기는 집합건물이 건축되기 전에 토지에 설정된 저당권 등 제한물권이 있는 경우, 건물과 토지의 권리관계가 맞지 않아 발생합니다. 즉, 토지에 이미 저당권이 설정된 상태에서 건물이 신축되고 분양이 이루어질 때, 건물의 등기부에 토지에 대한 별도의 등기가 있음을 표시하여 부동산 거래 시 주의할 것을 알리는 것입니다.
3.토지별도등기의 발생 상황
주로 신축 아파트나 빌라 건축 시 다음과 같은 과정을 통해 발생합니다:
•건축 자금 마련: 건축주는 신축할 부지를 확보하고, 해당 토지에 근저당권을 설정하여 은행에서 건축 자금을 대출받습니다.
•건물 신축 및 분양: 건축이 완료된 후 분양을 시작합니다. 분양대금을 납부한 매수인은 대지권 등기를 하게 됩니다. 이때 토지에 설정된 저당권이 상환되지 않은 상태라면 토지별도등기가 표시됩니다.
•저당권 상환: 일반적으로 분양대금을 통해 대출을 상환하고 토지의 저당권을 소멸시키지만, 분양이 원활하지 않을 경우 저당권이 그대로 남아있게 됩니다.
4.경매 시 토지별도등기 유형
토지별도등기가 있는 부동산이 경매로 나올 수 있으며, 두 가지 주요 유형이 있습니다:
1.대지 전부에 저당권이 설정된 경우: 집합건물 신축 시, 각각의 구분 건물에 대지권 등기를 하여 주었을 때 발생합니다. 경매 대상 건물의 대지권 지분 비율만큼 배당하여 저당권을 일부 말소시키기 때문에 큰 문제가 되지 않습니다.
2.재개발지역에서 특정 지분 소유자의 저당권 미정리: 특정 조합원이 대지상의 근저당권이나 가압류를 정리하지 않은 상태에서 아파트가 준공된 경우입니다. 이 경우, 저당권자 등이 채권신고를 하지 않으면 낙찰자가 추가 부담을 해야 할 수 있습니다.
5.경매 시 유의사항
경매 물건이 낙찰되었을 경우, 토지별도등기권자에게 배당하는 것을 원칙으로 합니다. 이를 통해 낙찰된 건물의 대지권 비율만큼 토지 저당권을 말소시킬 수 있습니다. 하지만, ‘매수인이 인수함’이라는 특별 매각 조건이 있는 경우에는 주의가 필요합니다. 이런 조건이 없다면 문제되지 않지만, 있다면 해당 물건의 입찰은 피하는 것이 좋습니다.
토지별도등기 확인: 경매기록에서 토지에 대한 저당권 인수 여부와 특별 매각 조건을 확인합니다.
감정평가서 확인: 감정평가서에 토지와 건물이 같이 평가된 매물은 문제가 없지만, 건물만 평가되었거나 특별 매각 조건이 있는 경우 입찰을 피합니다.
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 토지에는 대지권표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분에 등기 기재하게 되는데 그 건물을 신축하기전에 토지에 저당권등 제한물권이 있는 경우에 토지와 건물의 권리관계가 맞지 않아서 건물등기부쪽에 토지에 별도의 등기가 있다 해서 표시를 한걸 토지별도등기라 칭하고 있습니다
이렇케 실제로는 1동짜리 아파트나 빌라 건축시 발생하는걸 많이 볼수 있는데요 집합건물 신축빌라 짓기위해 건축주는 우선 신축할 부지를 찿을것이고 그 토지에 근저당권을 설정해서 건축 자금을 은행에서 빌릴수 있습니다 은행은 거기 부지에 건물이 없으니 토지등기부에 근저당권설정한후 대출을 실행시켜 줍니다 그이후 건축주는 건물을 신축 완공해서 분양을 하겠죠 매수인이 분양대금을 납부하면 대지권 등기 동시에 토지를 담보로한 대출금을 상환해서 토지등기부에 있는 모든 권리가 소멸되는게 일반적인 모습입니다 하지만 신축빌라 건축주가 분양이 잘안데서 은행에서 빌린 돈을 상환하지 못한 상태로 대지권등기를 마치고 토지등기부에는 여전히 근저당이 잡혀있다는 취지로 일체화된 집합건물 건물등기 사항에 토지에 별도의 등기가 있음 이라고 공시함으로써 부동산 거래할때 조심하란 취지로 문구를 표시하게 됩니다
이런 물건이 경매시장 나올수가 있습니다 경매에서 토지별도등기등기는 두가지 유형이 있습니다 첫째 대지 전부에 저당권이나 가압류가 설정된 상태에서 아파트등 집합건물을 신축하고 각각의 구분 건물에 대해 대지권 등기를 하여 주었을때 생기는 토지별도등기입니다 이 경우 경매대상이 된 구분건물의 대지권 지분 비율만큼에 상응하는 배당을 해주고 토지저당권을 그 비율만큼 일부 말소시켜 주기 때문에 문제가 되지 않습니다 즉 낙찰자가 별도등기를 말소하기 위해 낙찰가 외에 추가 부담하지 않아도 됩니다 두번째 재개발지역에서 특정지분을 소유한 조합원이 대지상의 근저당권이나 가압류등을 정리하지 않은 상태에서 아파트가 준공된 경우입니다 전자와의 차이점은 전자의 별도등기는 세대원 모두에게 부과되면 반면 후자는 특정인에게만 별도등기 의무가 부과됩니다 이 경우 토지저당권자등이 채권신고를 하지 않으면 낙찰자는 별도등기를 소멸시키기 위해서 낙찰가 외의 추가부담을 해야 합니다 전에 구법은 위와 같은 사례가 발생했으나 민사집행법에서는 토지저당권자 등에게도 배당을 해주고 있어 지금은 큰 문제가 되지 않습니다
경매물건이 낙찰되었을 경우 토지별도등기권자에게 배당하는걸 원칙으로 함으로 토지저당권자에게 채권신고를 하게하여 경매대상 건물 대지권 비율만큼 토지저당권을 말소시키겨 줍니다 그러므로 특별 매각 조건 (매수인이 인수함)고지가 없다면 토지별도등기는 별 아무 문제가 없습니다 하지만 토지별도등기 매수인이 인수함 고시가 있는 물건은 세심하게 따져봐야 합니다 토지별도등기가 있는 물건은 건물 입찰시 당연히 주의해야 하고 해결할 자신이 없으면 당연히 입찰하지 말아야겠죠 경매기록상에 토지에 대한 저당권을 인수한다는 특별매각조건이 있는지 확인하시고 이런 조건이 없다면 토지의 저당권자가 채권신고를 한경우와 감정평가서에도 토지와 건물 같이 평가된 매물은 입찰해도 문제가 없습니다 감정평가서에 건물만 평가되었거나 토지별도등기를 따로 인수해야한다는 특별매각조건이면 입찰하지 마시고요
