소유권이전청구권가등기 2가지 보전가등기 담보가등기 경매 입찰 권리분석

우리가 부동산에서 등기부등본 열람해보면 만날수 있는 가등기는 2가지 형태로 나누어 지는데요 하나는 매매예약 가등기같은 보전가등기가 있고 하나는 저당권과같은 담보가등기 2분류로 나눌수가 있습니다 보통 가등기는 어떤 매수할 부동산이 어떠한 사정으로 인해서 바로 잔금주고 이전등기 못하는 상황에서 매도인이 이중매매나 불측의 강제집행으로 부터 발생하는 소유권이전 방해를 사전에 막도록 가등기형태로 그 권리변동의 효력이 발생하는 등기에 대하여 장차 일어날 본등기 순위를 확보하기 위한 예비등기를 말합니다

보전가등기의 주요 목적 및 특징

가등기를 해두게 되면 그사이 들어오는 임차인이나 새로운 매수자 등이 들어 올수가 없게 됩니다 가등기가 이루어진후에 그에 기반하여 가등기권자가 본등기를 쳐버리면 그 본등기 순위는 그날이 아니라 가등기 한날짜로 소급하게 됩니다 보전가등기란 향후 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 설정하는 예비등기입니다 이는 특정 부동산에 대해 소유권 이전이나 설정 등 권리 변동이 예상되지만 현재 조건이나 사정으로 인해 즉시 본등기를 할 수 없는 경우에 사용됩니다 보전가등기는 그 자체만으로는 직접적인 권리 변동의 효력을 가지지 않지만 후에 본등기로 전환될 경우, 본등기의 효력은 가등기한 날짜로 소급됩니다

1.순위 보전: 보전가등기를 해두면 이후에 이루어지는 본등기의 순위가 가등기한 날로 소급되므로, 가등기 이후의 권리 변동이나 설정을 막을 수 있습니다. 예를 들어, 가등기 후에 임차인이나 새로운 매수인이 들어오는 것을 방지할 수 있습니다.

2.권리 보호: 매도인이 이중 매매를 하거나 부동산에 대해 강제집행이 이루어지는 경우, 매수인의 권리를 보호할 수 있습니다. 가등기를 해두면, 매수인은 안심하고 나중에 안정적인 상황이 되었을 때 본등기를 할 수 있습니다.

3.조건부 권리 확보: 보전가등기는 본등기를 전제로 하는 예비적인 성격을 가지므로, 본등기 조건이 충족되면 본등기로 전환될 수 있습니다. 이는 주로 매매계약에서 잔금 지급 후 소유권 이전 등기를 하기로 한 경우에 활용됩니다.

담보가등기의 주요 목적 및 특징

담보가등기는 채권자가 채무자로부터 돈을 빌려주고 그에 대한 담보로 부동산에 설정하는 가등기입니다. 이는 채무자가 약속한 대로 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 장래의 소유권 이전 청구권을 확보하기 위해 미리 설정하는 가등기로, 일종의 담보 형태입니다. 담보가등기는 저당권과 유사한 성격을 가지며, 채권자의 권리를 보호하는 역할을 합니다.

1.담보 목적: 담보가등기는 채무 불이행 시 채권자가 채무자의 부동산에 대해 소유권을 취득하거나 다른 권리를 행사할 수 있도록 보장합니다. 이는 저당권과 유사하게 작동하지만, 가등기 형태로 설정됩니다.

2.우선 순위 확보: 담보가등기는 그 자체로 효력이 있으며, 담보가등기 설정 날짜를 기준으로 권리 관계가 형성됩니다. 이는 후에 설정되는 다른 권리보다 우선권을 가집니다.

3.경매에서의 역할: 담보가등기는 경매에서도 중요한 역할을 합니다. 다른 채권자가 담보 부동산에 대해 경매를 신청할 경우, 담보가등기는 저당권으로 간주되어 우선 변제를 받을 수 있습니다.

4.말소 기준 권리: 담보가등기는 경매에서 말소 기준 권리가 될 수 있으며, 최선순위 담보가등기가 경매에서 말소 기준 권리가 되면 경매 대금에서 우선적으로 배당받고 소멸됩니다.

담보가등기 예시

상황 설정
1.채권자 갑이 채무자 을에게 돈을 빌려주고, 담보로 을의 부동산에 대해 담보가등기를 설정합니다.
2.이후 다른 채권자 병이 을의 부동산에 대해 경매를 신청합니다.

담보가등기의 효력: 갑의 담보가등기는 설정된 날짜를 기준으로 권리 관계가 형성됩니다. 따라서 병의 경매 신청에도 불구하고 갑은 담보가등기 설정 날짜에 따라 우선 변제를 받을 권리를 가집니다.
경매 절차에서의 우선권: 경매 절차에서 갑의 담보가등기가 최선순위라면, 경매 대금에서 우선적으로 배당받고, 나머지 금액이 다른 채권자에게 배분됩니다.

담보가등기의 활용

담보가등기는 주로 대출이나 채무 보증에서 활용되며, 다음과 같은 경우에 사용될 수 있습니다.

대물변제 예약: 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 부동산을 담보로 소유권을 이전받을 수 있도록 예약하는 경우.
채권 보호: 채권자가 채무자의 채무 불이행 위험을 대비해 부동산에 담보가등기를 설정하여 권리를 확보하는 경우.

담보가등기와 보전가등기의 비교

목적: 보전가등기는 주로 소유권 이전을 예약하는 데 사용되며, 담보가등기는 채무 불이행 시 채권자의 권리를 보호하는 데 사용됩니다.
효력: 보전가등기는 본등기로 전환되어야 효력이 발생하지만, 담보가등기는 그 자체로 효력이 있습니다.
우선권: 담보가등기는 설정된 날짜를 기준으로 권리 관계가 형성되며, 경매에서도 저당권처럼 우선권을 가집니다.

1 갑:가등기(소유권보전가등기) 2024년4월1일

2 을:임대차 2024년5월1일

3 갑:가등기에기한 본등기 2024년6월1일

(1)2024년4월1일 갑이 A의 주택에 대하여 소유권이전청구권보전가등기를 하였고 동년 5월1일날 을이 A의 주택에 임대차 계약을 체결했으며 동년 6월1일 갑이 가등기를 본등기 형태로 전환하였을 경우 임차인 을은 가등기권자인 갑에 대하여 임차인으로서 자기 권리 거주 및 계약기간 만료후 보증금의 반환요청을 주장할수가 없습니다 왜냐하면 임차인 을이 A소유의 주택에 입주할 당시 5월1일만 해도 가등기권자 갑은 A소유 주택에 대하여 아무런 권리를 행사할수가 없으나 본등기로 전환하면 가등기권자는 갑은 그 주택에 대하여 권리를 행사할수 있는 날짜는 가등기한 날짜 4월1일로 소급하게 됩니다 보전가등기의 경우에는 그 자체만으로는 아무런 효력이 없습니다 단지 보전가등기를 한 사람이 본등기를 절차를 밝는다면 그때 비로서 본등기의 순위가 가등기한 날로 소급합니다 즉 보전가등기는 순위보전 효력이 있습니다 따라서 임차인 을은 가등기에 기한 본등기 전에 주택소유자인 A와 임대차계약을 체결했음에도 불구하고 본등기가 되면 본등기 순위는 가등기한 날로 소급 2024년 4월1일로 되어 임차인 을은 집주인 아닌자와 임대차계약을 맺은것으로 되어 가등기권자가 본등기한후 집의 명도를 요구하면 집을 명도해줄수 밖에 없습니다

(2)이렇케 매매예약 가등기는 바로 소유권이전등기 못하는 상황에서 보전가등기 형태로 해두면 매수자 입장에서는 안심하고 후에 안정적 상황이 될때 본등기 하면 되는데요 이런 가등기가 부동산 등기부 열람해보면 소유권이전청구권보전 가등기 형태로 모두 기재가 되있으나 가등기 형식을 갖춘 담보형태 담보가등기도 있을수가 있습니다 채권자 채무자사이에 대물변제 같이 채무를 이행하지 않을경우 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기 형태인테 이건 보전가등기와는 전혀 성질상 다른 문제입니다 머 본등기 순위를 소급해서 이런게 아니라 경매에서는 그냥 담보가등기로 저당권과 같은 사촌지간이라고 보시면 됩니다 담보가등기의 경우 그 자체로서 효력이 있는데 담보부동산의 다른 채권자가 경매신청 할경우 담보가등기는 저당권으로 간주되고 따라서 담보가등기가 설정된 날짜를 기준하여 권리관계가 형성됩니다 즉 담보가등기는 경매에서 말소기준권리도 될수도 있고 말소기준권리후의 권리날짜에라도 배당받고 말소되면 그만인 권리입니다 경매 외부에서 볼때 이게 진정 보전가등기인지 아님 담보가등기인지 등기부등본만 보면 정확히 알수가 없는데요 경매사건내역 보시면 가등기권자가 경매신청하였다거나 자신의 받을돈이 얼마다 배당요구 하면서 채권계산서를 제출하였다는 내역을 확인하시면 이 가등기는 담보가등기가 되고 저당권과 똑같이 권리분석 하시면 됩니다 최선순위이면 말소기준권리가 되고 배당을 다 받든 못받든 말소 소멸되게 됩니다