소액임차인 최우선변제권 범위 서울시 최우선변제금 예시
소액임차인 최우선변제권에 대해 알아보고, 내가 해당되는지 체크하고 권한을 행사하는 방법을 살펴보겠습니다. 과거에 많은 임차인들이 피해를 입었기 때문에 주택임대차보호법이 제정되었고, 소액임차인 최우선변제권이 생겨 최소한의 보호를 받게 되었습니다
소액임차인은 보증금이 적은 임차인을 의미하며, 경매 시 해당되려면 일정 기준과 보증금 조건을 충족해야 합니다. 그럼 소액임차인이 되기 위한 기준과 최우선변제 금액을 어떻게 변제받을 수 있는지 살펴보겠습니다.
소액임차인 최우선변제권 기준
소액임차인 보증금 기준
2023년 2월14일부터 현시점에서 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 소액임차인의 보증금 범위는 다음과 같습니다:
•서울: 1억 6천5만 원 이하
•수도권(서울 제외): 1억 4500만원 이하
•광역시 및 세종시: 8천5만 원 이하
•그 외 지역: 7천5만 원 이하
이 보증금 기준을 충족해야 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.
많이들 착각하시는것중에 하나가 이 날짜 기준은 내가 이사간날이 아니라 그 해당 집에 담보권설정기준일로 위 표를 분류하셔야 합니다 담보권설정일 대표적 근저당이 2022년에 설정되 있으면 서울은 1억5천만원 이하 최우선변제금 5천만원 최우선 변제 받을수 있는데 만약에 내 보증금액이 1억5천5백만원 이라면 최우선변제 대상에 포함되지 않습니다 즉 최초 담보 설정일날을 위표를 보시고 보증금액도 맞아야 최우선변제 대상이 됩니다
최우선변제금은 지역별로 상이하며, 예를 들어 서울에서는 1억 6천5백만 원 이하의 보증금을 가진 임차인이 최우선변제금으로 5,500만 원을 변제받을 수 있습니다.최우선변제권 행사 조건 최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다:1.전입신고 및 주택 인도: 경매 신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 완료해야 합니다.2.담보물권 설정 기준: 소액임차인이 경매에서 보호받기 위해서는 자신이 전입한 날이 아닌 부동산의 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 합니다. 예를 들어, 2018년 9월 17일에 담보물권이 설정된 경우, 해당 보증금 범위에 맞아야 최우선변제를 받을 수 있습니다.3.배당 요구: 경매법원에서 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 최우선변제를 받을 수 없습니다.
소액임차인 판단 시점 소액임차인 여부를 판단하는 시점은 경매개시 결정 등기일입니다. 임대차 계약 체결 당시에는 보증금이 초과하여 최우선변제 대상이 아니더라도, 경매개시 결정 등기 이전에 보증금액을 감액하면 보호를 받을 수 있습니다. 배당요구 종기일까지 감액된 임대차계약서를 제출하면 보호받을 수 있습니다.
경매 시 소액임차인의 배당 절차 1.경매 개시 결정: 경매가 시작되면 법원에서 배당요구 종기일까지 배당 요구를 하라는 통지가 옵니다.2.배당 요구: 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 합니다. 배당 요구를 하지 않으면 보증금을 보호받을 수 없습니다.3.배당 절차: 법원이 경매 절차를 통해 매각 대금을 배당할 때, 최우선변제권이 인정된 소액임차인은 최고 1순위로 배당을 받습니다.
명도와 보증금 반환 소액임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그러나 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하여 전입신고를 완료한 경우, 대항력이 생기기 때문에 매수인으로부터 보증금을 반환받기 전까지는 주택을 비워주지 않아도 됩니다.이렇게 소액임차인의 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 경매 시 소액임차인으로서 보호받기 위해서는 위의 조건들을 충족해야 하며, 특히 배당요구를 꼭 해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제권에 대한 상세 설명
소액임차인 최우선변제권이란?
소액임차인 최우선변제권은 주택임대차보호법에 의해 보증금이 적은 임차인을 보호하기 위해 마련된 제도입니다. 경매나 공매로 인해 임차주택이 매각될 경우, 소액임차인이 일정 금액을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 보장받는 것입니다. 이는 과거 많은 임차인들이 경매 절차에서 보증금을 제대로 반환받지 못해 피해를 입은 것을 계기로 만들어졌습니다.
소액임차인의 정의
소액임차인이란 보증금이 법령에서 정한 기준 이하인 임차인을 의미합니다. 소액임차인이 되기 위해서는 임대차보증금이 해당 지역의 기준 금액을 초과하지 않아야 하며, 임차권이 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력은 전입신고와 주택 인도를 통해 취득할 수 있습니다.
소액임차인 보증금 기준
2023년 2월 14일 기준, 소액임차인으로 보호받을 수 있는 보증금 범위는 아래와 같습니다:
- 서울: 1억 6,500만 원 이하
- 수도권(서울 제외): 1억 4,500만 원 이하
- 광역시 및 세종시: 8,500만 원 이하
- 그 외 지역: 7,500만 원 이하
이 보증금 기준은 해당 주택에 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 판단합니다. 예를 들어, 담보물권이 2022년에 설정되었다면, 서울 지역에서는 1억 5,000만 원 이하의 보증금만 소액임차인으로 인정됩니다.
최우선변제금
최우선변제금은 소액임차인이 경매 절차에서 우선적으로 보호받을 수 있는 금액입니다. 지역에 따라 최우선변제금은 아래와 같이 다릅니다:
- 서울: 5,500만 원
- 수도권(서울 제외): 4,800만 원
- 광역시 및 세종시: 3,400만 원
- 그 외 지역: 2,500만 원
최우선변제금은 소액임차인의 보증금 중 일부를 다른 채권자보다 우선적으로 변제받도록 보장하는 금액입니다. 그러나, 보증금이 기준을 초과하는 경우 최우선변제를 받을 수 없습니다.
소액임차인 최우선변제권 행사 조건
최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다:
- 전입신고 및 주택 인도 임차인은 경매 신청의 등기 전에 전입신고와 주택의 인도를 완료해야 대항력을 갖습니다. 대항력이 있어야만 경매에서 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.
- 담보물권 설정 기준일 소액임차인 여부는 임차인이 전입한 날이 아니라, 해당 주택에 설정된 최선순위 담보물권의 설정일을 기준으로 판단합니다. 예를 들어, 2018년 9월 17일에 담보물권이 설정된 경우, 해당 시점의 보증금 기준에 부합해야 합니다.
- 배당 요구 경매법원에서 정한 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
소액임차인 여부 판단 시점
소액임차인 여부를 판단하는 기준 시점은 경매개시 결정 등기일입니다. 임대차 계약 체결 당시에는 보증금이 기준을 초과하여 최우선변제 대상이 아니더라도, 경매개시 결정 등기일 이전에 보증금을 감액하면 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다. 단, 감액된 보증금액을 확인할 수 있는 새로운 임대차계약서를 법원에 제출해야 합니다.
경매 절차와 소액임차인의 배당
- 경매 개시 결정 주택이 경매에 넘어가면 법원은 경매개시 결정을 내리고, 이해관계인에게 배당요구 종기일까지 배당 요구를 하라는 통지를 발송합니다.
- 배당 요구 임차인은 배당요구 종기일까지 법원에 배당 요구서를 제출해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 최우선변제금을 포함한 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
- 배당 절차 법원이 경매 절차를 통해 매각 대금을 배당할 때, 최우선변제권이 인정된 소액임차인은 최우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 최우선변제금으로 보호받는 금액 외의 잔여 보증금은 후순위 채권자와 함께 배당받습니다.
소액임차인의 대항력과 명도
소액임차인이 배당요구를 하지 않은 경우, 최우선변제를 받을 수 없습니다. 하지만 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 보증금을 돌려받기 전까지 주택을 비워주지 않아도 됩니다. 이는 임차인이 강제집행으로 인해 집을 잃는 것을 방지하기 위한 보호 장치입니다.
소액임차인 보호를 위한 주의사항
- 전입신고 및 확정일자 임대차 계약을 체결한 후, 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 가장 기본적인 단계입니다.
- 담보물권 설정일 확인 임대차 계약을 체결할 때, 해당 주택에 설정된 담보물권의 설정일과 보증금 기준을 확인해야 합니다. 이는 추후 경매 절차에서 최우선변제권을 행사할 수 있는지 판단하는 데 중요한 정보입니다.
- 배당 요구 철저 배당요구 종기일을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 배당요구는 법원에 서면으로 제출해야 하며, 이를 통해 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 권리를 확보할 수 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권은 임차인의 기본적인 주거권을 보호하기 위해 마련된 중요한 제도입니다. 이를 통해 경매나 공매로 인해 보증금을 잃을 위험을 최소화할 수 있습니다. 하지만 소액임차인으로 보호받기 위해서는 전입신고, 담보물권 설정일 기준 충족, 배당 요구 등 여러 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 배당요구를 하지 않으면 최우선변제를 받을 수 없으므로 이를 철저히 이행하는 것이 중요합니다. 소액임차인으로서 자신의 권리를 보호하기 위해 적극적으로 준비하고 필요한 절차를 밟아야 합니다.
