상가건물 임대차보호법 10조 계약갱신청구권 의의 범위 조건 갱신 거부

상가임대차보호법 제10조에 따라 상가 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 특별한 사유가 없다면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 오늘은 임차인의 계약 갱신 요구의 의의와 범위, 갱신된 임대차의 조건, 그리고 계약 갱신이 거절되는 경우에 대해 정리해 보겠습니다

1.임차인의 계약 갱신 요구의 의의

임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 상가임대차보호법 제10조 1항에 명시된 이 조항에 따라, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 계약 갱신 요구를 받아들여야 하며 거절할 수 없습니다. 다만, 계약 갱신 요구권은 임차인의 보증금이 지역별 환산보증금 범위 내에 있을 때만 보호됩니다. 하지만, 환산보증금을 초과하더라도 특정한 경우에는 임차인이 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.

2.계약 갱신의 범위

임차인의 계약 갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년까지 행사할 수 있습니다. 이는 상가임대차보호법 제10조 2항에 명시된 바와 같이, 임차인은 10년 동안 임대차 계약의 갱신을 통해 상가를 이용할 수 있는 권리를 가집니다. 따라서 임대차 계약이 갱신될 경우, 임차인은 최소 10년간 상가 임대차의 존속 기간을 보장받을 수 있습니다.

3.갱신된 임대차의 조건

갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주됩니다(상가임대차보호법 제10조 3항). 그러나 갱신 시점에서 경제 상황이나 부동산에 대한 부담이 크게 변동된 경우, 임차인 또는 임대인은 차임의 증감을 요청할 수 있습니다. 임차인이 차임 감액을 요청할 경우 합의에 따라 조정이 가능하지만, 임대인이 차임 증액을 요청하는 경우에는 증액 비율이 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.

4.계약 갱신이 거부 되는 경우

다음 8가지 경우에는 임차인이 계약 갱신을 요구하더라도 임대인이 이를 거절할 수 있습니다(상가임대차보호법 제10조 1항).

•임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우
•임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
•임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 합의하여 계약 종료한 경우
•임차인이 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
•임차인이 임차 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
•임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우
•임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
•임대인이 철거 또는 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우

특히, 임대차 계약 체결 시 임대인이 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였고 그 계획에 따라 추진하는 경우, 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법에 따르면, 임차인은 10년 동안 계약 갱신 요구를 통해 안정적으로 상가를 운영할 수 있는 권리를 가지지만, 위 8가지 경우에 해당하는 상황에서는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 이러한 법적 보호 조항을 잘 이해하고 계약을 체결하는 것이 중요합니다