부부공동명의 변경 장단점 취득세 재산세 양도세 대출 비교

부부가 부동산을 구입할 때 단독명의와 공동명의 중 어떤 선택이 더 나은지에 대한 궁금증을 자주 접하게 되는데, 실제로 어떤 명의가 더 유리한지는 세금, 권리 행사, 경매 방어 등 여러 측면에서 각각 다르게 작용합니다. 이를 세분화하여 장단점을 구체적으로 살펴보겠습니다.

1.취득세: 단독명의 vs. 공동명의 차이 없음

부동산을 취득할 때 부과되는 취득세는 단독명의든 부부 공동명의든 차이가 없습니다. 취득세는 일정한 비례세율에 따라 부과되며, 예를 들어 3억 원짜리 부동산을 취득할 경우 취득세는 330만 원으로 동일하게 부과됩니다. 다만, 추후에 단독명의에서 공동명의로 변경할 경우에는 증여세 문제가 발생할 수 있으며, 부부 간 증여는 10년에 6억 원까지는 공제되지만 이를 초과하는 경우 증여세가 발생하게 됩니다.

2.재산세: 단독명의 vs. 공동명의 차이 없음

부동산을 보유하면서 매년 납부하는 재산세 또한 단독명의와 공동명의 사이에 차이가 없습니다. 재산세는 과세 기준일인 6월 1일에 부동산의 공시가격을 기준으로 부과되기 때문에 명의 방식에 따른 세금 차이가 없습니다.

3.임대소득세: 공동명의가 유리

부동산에서 발생하는 임대소득에 대해서는 공동명의가 절세에 유리합니다. 임대소득세는 누진세율이 적용되기 때문에 부부 공동명의로 나눌 경우 각각 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 단독명의의 경우 3,000만 원 이상의 임대소득이 발생하면 종합과세가 되지만, 공동명의로 하면 각각 1,500만 원씩 분리과세되어 세금 부담이 줄어듭니다. 다만, 부부 중 한 명이 소득이 없던 피부양자인 경우 일정 소득을 초과하면 건강보험료가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4.종합부동산세(종부세): 공동명의 시 절세 효과

공동명의가 종부세 절세에 큰 효과를 가져옵니다. 1세대 1주택자의 경우 단독명의로는 9억 원까지 공제되지만, 공동명의로 하면 각각 6억 원씩 공제되어 총 12억 원까지 종부세를 면제받을 수 있습니다. 따라서 고가의 주택을 보유한 경우 공동명의가 훨씬 유리하게 작용합니다.

5.양도소득세: 공동명의 시 절세 효과

부부 공동명의의 가장 큰 장점 중 하나는 양도소득세 절감 효과입니다. 양도차익이 발생하는 경우, 공동명의로 하면 각각의 지분에 따라 세금이 부과되어 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 특히 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하고 9억 원을 초과하는 주택을 양도할 때, 공동명의는 양도소득세 절감에 매우 유리합니다.

6.상속세: 공동명의가 유리

상속세는 부부 공동명의로 하면 상속 부담이 줄어듭니다. 단독명의로 재산을 보유하다가 사망할 경우, 해당 재산에 대해 100% 상속세가 부과되지만, 공동명의로 50:50 지분을 설정하면 배우자가 사망해도 50%의 지분에 대해서만 상속세가 부과됩니다. 이는 상속 시 큰 절세 효과를 가져올 수 있습니다.

7.권리행사: 단독명의가 더 자유로움

단독명의일 경우 재산을 처분하거나 담보로 설정할 때 상대방의 동의가 필요하지 않지만, 공동명의는 민법 264조에 따라 공유자의 동의가 필요합니다. 따라서 부부가 공동명의로 소유한 부동산을 처분하거나 대출을 실행하려면 서로의 동의를 반드시 받아야 하므로 권리 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

8.경매 방어: 공동명의가 유리

부동산이 경매에 들어갔을 때, 공동명의는 방어적인 역할을 할 수 있습니다. 공동명의로 등록된 부동산의 경우 경매가 진행되면 지분만큼 경매가 진행되기 때문에 전체 부동산이 경매로 넘어가는 것이 아니라 일부 지분만 경매 처리됩니다. 또한, 민사집행법상 공유자는 우선매수신고를 통해 해당 지분을 먼저 매수할 수 있는 권리를 가집니다.

이와 같은 장단점을 고려할 때, 부부가 부동산을 취득할 때 어떤 명의로 할지에 대한 결정은 각자의 상황에 맞추어 신중히 해야 합니다.